淺談房建工程施工合同管理與索賠

陸光偉

摘要：房建工程是指房屋建設工程，房建在建設工程中出現的頻率非常高，而房屋本身在功能性的要求及使用率上也高于其他建筑，因此其合同細則也就比其他建筑工程更加復雜。再加上房屋合同的履行期限更長，因此更容易面對索賠的情況，這就需要相關工作人員做好合同管理工作，以維護工程人員的合法權益。基于此，本文將圍繞房建工程施工合同管理及索賠進行分析。

關鍵詞：房建工程施工;合同管理;索賠

引言：隨著近年來經濟建設水平的提升，我國城市化及現代化進程不斷加速，刺激著建筑行業的進一步發展，這其中尤以房屋建筑的發展速度為人稱道。大量多種功能的房屋拔地而起，為很多人提供了就業及再就業的機會，但也在一定程度上造成了施工行業的亂象，因房建工程合同管理不當造成的索賠現象層出不窮。因此，房建工程施工合同管理的重要性理應引起相應的重視，并處理好索賠的相關事宜，以使房建工程可能面臨的風險及為施工單位帶來的損失得到有效控制。

一、關于合同管理與索賠

合同管理是房建工程施工管理的關鍵內容之一，其管理范疇貫穿整個房建施工流程。當前一些施工單位由于缺乏合同管理意識，因此在施工過程中表現出項目目標不明確、施工流程不規范的情況，也不利于項目本身高效進行。合同的優點在于明確劃分了房建工程項目中勞資雙方的責任與權利，并為相關責任的落實及權利的規范提供了參照[1]。此外，合同在工程項目中還擁有最高的法律優先級，簽訂合同的雙方需要意識到的是，任何一方違背合同準則，不僅會給自己造成嚴重的經濟損失，也會極大程度上損害己方合伙人及對方的利益，嚴重情況下可能導致工程終止等后果。

索賠是合同管理的核心，而索賠并不只是索取賠償，還代表著對原本屬于自己的利益、物品予以主張及聲明，其本質是某一方未履行或未能按要求履行合同中規定的義務，并導致另一方遭受經濟利益上的損失之后，由受損方向違約方提出的補償要求。一般情況下索賠是雙向的，即合同雙方均可按照對方的違約情況，根據合同標準提出索賠。

二、常見的索賠類型

索賠是包括房建工程在內，大多數建筑工程中均會出現的正常現象。當前常見的施工合同索賠類型以以下幾種為主。

（一）地質變化導致

地質變化導致的索賠涉及到的索賠數額通常較大。工程施工設計普遍建立在初期調查的基礎上，其調查內容包括對施工地點周圍環境及地質條件的調查，施工單位要獲取施工地點地質資料，通常需要當地地質勘探單位的協助，這就意味著地質勘探單位要對資料的準確性負責。一旦資料與實際地質條件不符，施工單位即可據實際情況提出索賠。

（二）人為原因導致

人為原因導致的索賠常出現在施工過程中。部分房建工程涉及到對老城區的改造工作，而老城區的城市構造情況較為復雜，有些區域會存有地下古墓及地下電纜等。一旦施工過程中遇到這類設施，而施工圖上并未標注，施工內容將不得不中斷，并重新進行施工方案的設計，這就會造成工期延誤并使施工單位的利益受損[2]。尤其是在施工過程中遇到地下古墓時，此時必須從機械施工轉向人為施工，因而會造成人工費用上漲。遇到這種情況，施工單位可按照相關合同及細則提出索賠。

（三）產權糾紛導致

產權糾紛導致的索賠是當前房建工程最常見的索賠。其主要原因是業主因產權不明確，在落實產權的過程中導致工程暫停施工，若產權糾紛得到妥善解決，但造成工期延長，那么在工期延長的時間內施工單位可向業主提出誤工索賠;若產權糾紛無法解決，則工程承包方可根據誤工賠償及工程應得利益要求索賠。

三、合同管理與索賠的完善

（一）合同管理的完善

合同管理貫穿合同從起草、談判、簽訂及執行的全過程，一直到合同失效。通常情況下，合同管理要具有系統性及動態性的特點，前者是對合同及條款涉及的所有部門進行管理，后者則是指履行合同全過程中的情況變化，尤其是對己方不利的變化。

合同管理工作的重點是合同的起草、談判及執行，首先要確定業主的身份及重要性，以確定合同起草涉及的范圍。在起草合同時由于業主的重要性不同，因此起草的合同標準應具有一定的靈活性，并結合律師的意見對合同內容進行規范，確定合同中可接受、需談判及不能變動的內容;合同談判過程中需重視對內意見一致與對外說服業主兩方面內容，為確保合同能夠盡快制定完成，應在合同中總結受關注廣泛的重點、明確談判的流程，確保談判規范化進行;在執行合同的過程中，要確保業主及承包商對合同理解上的一致性，對時間、價格等涉及具體數值的內容應詳細說明，明確合同內所指的內容。

以業主的角度來看，業主要進行的合同管理工作相對簡單，但同樣需要積極參與到合同的起草、談判、執行過程中，并再三向承包商確定合同的具體內容，明確表達自己的需求。

有時合同執行過程中會遇到一些問題，多表現為合同內容不夠嚴謹、合同簽訂后未進行交底、合同執行過程中忽視變更管理幾方面，這也是合同管理的難點。針對這些問題，首先需要合同雙方明確合同與市場的關系，重視合同的重要性，積極參與到合同內容細化的工作中;其次雙方需深入了解市場變化對合同內容的影響，在起草、談判過程中使合同具備合理的靈活性;最后雙方需要強化合同法律意識，以確保合同的內容符合法律標準及要求，能夠合理保障雙方的利益。

（二）索賠的完善

索賠工作的完善建立在雙方切實履行合同內容的基礎上，因而完善索賠要強化合同雙方的法律意識。合同中涉及到的索賠包括約定損害賠償及法定損害賠償兩種，區別在于前者是按照合同內容進行賠償，而后者則是按照法律規定的計算方法進行賠償。由于合同本身建立在相關法律的基礎上，因此索賠過程也必須按照相關法律法規執行。利益遭損害的一方在要求索賠時，需要按照合同內容確定對方的違約狀態，并根據違約方為自己造成的損失要求索賠（未明確規定的情況下需要舉證損失數額），最初可以以書面方式索賠，并限定賠償時間，如果對方未在限定時間內做出有效反應，則索賠方可依法起訴違約方。

結語：建筑行業的發展在推動我國現代化發展的過程中發揮了重要作用，其中房建工程更是建筑行業的重中之重。因此，在當前時代背景下，更要牢抓合同管理及索賠兩方面工作，積極吸取以前的教訓，將目光放在更遠的位置，以使合同管理及索賠在保證合同雙方合法利益的前提下，也能作用于建筑行業及社會的發展。

參考文獻：

[1]劉帥、陳薔薇、苗毓海等.建設工程合同管理與索賠淺談[C].科技經濟導刊.2017，（23）：228.

[2]劉勁、徐霜霽.建設工程施工合同管理與索賠問題分析[J].經營管理者.2017，（3）：301.