房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制研究

杜文軒?宋潤慈?朱艷坤

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)有兩個較為突出的特點：盈利能力強、投資風(fēng)險高。因此，財務(wù)風(fēng)險也是企業(yè)高層管理者特別關(guān)注的問題。為了落實十九大總書記關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場的意見，一些個熱點城市已經(jīng)開始限制商業(yè)、銷售、價格、購買和貸款，以遏制各種投機性購買和房地產(chǎn)投機行為。在整個大背景下，本文主要就房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制進行研究，文中首先敘述了財務(wù)風(fēng)險控制概念，分析了房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制存在問題分析，最后針對問題提出具體改進策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);財務(wù)風(fēng)險;財務(wù)風(fēng)險控制

引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國市場經(jīng)濟體系中的重要支柱，其本身對于資金需求要求甚高，但反觀其內(nèi)生融資就較差強人意，主要依賴于周期性強的外生融資，與宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān)。現(xiàn)如今政府打擊炒房行為的力度很大。我國房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的庫存壓力，在寸土寸金的今天行業(yè)競爭愈演愈烈，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都是夾縫中求生存。在這種情況下，因其特點，在項目投融資、運營和資本開發(fā)定位階段帶來的財務(wù)風(fēng)險，就會暴露出來。這些問題嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。財務(wù)風(fēng)險控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個的重要問題。因此，怎么樣加強財務(wù)風(fēng)險控制迫在眉睫。

一、財務(wù)風(fēng)險控制概述

風(fēng)險控制是對風(fēng)險提出相對應(yīng)的建議或者解決方案。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制是指企業(yè)在財務(wù)管理的過程中，遵循有關(guān)要求，對財務(wù)風(fēng)險運用特定的手段來識別和計量后，再做出采取何種措施的決策，以減少風(fēng)險的發(fā)生，把財務(wù)風(fēng)險降低至可接受水平，與此同時減少不必要的損失，助力企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)意義上的發(fā)展。企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)的每一步，都將會面臨一定的財務(wù)風(fēng)險，按照事件隨時間變化規(guī)律，需要在事前、事中、事后這三個階段實行財務(wù)風(fēng)險控制。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制存在問題分析

（一）風(fēng)險管理制度不完善

沒有設(shè)立專門的風(fēng)險管理部門，也沒有考慮在系統(tǒng)設(shè)計中設(shè)立專門的風(fēng)險管理組織或部門。風(fēng)險管理體系落實不到位，主要體現(xiàn)在缺乏專門的監(jiān)管人員，員工的態(tài)度和執(zhí)行力無法落實到人。激勵約束體系也不完善。企業(yè)應(yīng)有公平、公正、公開的激勵措施，在靈活、有針對性的基礎(chǔ)上嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）資本控制結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)籌資時應(yīng)充分考慮資本結(jié)構(gòu)的變化。房地產(chǎn)企業(yè)通常使用高財務(wù)杠桿進行業(yè)務(wù)發(fā)展。此外，融資過程主要依靠銀行貸款來增加融資的現(xiàn)金流量，所籌集的資金也主要用于償還債務(wù)和增加公司資本周轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高，償債壓力大，最終會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險增加。

（三）項目投資和拿地缺乏深入論證和管理

對市場定位模糊是中國房地產(chǎn)企業(yè)的通病。公司不完全了解國家和地方政府相關(guān)政策的實質(zhì)，不完全了解項目信息，對于投資的項目沒有做深入的調(diào)研。導(dǎo)致企業(yè)投資項目實際成本會一直增加，若與此同時又高估了在外的融資能力，最終公司資本不能達到變更計劃所需的要求，投資項目的實際收益也不能達到要求，增加了財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制對策

（一）注重投融資業(yè)務(wù)流程中的風(fēng)險控制

制定合理可行的投融資方案，最大限度地降低企業(yè)的綜合資本成本，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，將財務(wù)風(fēng)險控制在適當(dāng)可接受的水平內(nèi)。最優(yōu)選的投融資策略，就是用最低的融資成本來達到最佳的投融資效果。要實現(xiàn)有效的風(fēng)險控制，必須科學(xué)地分析投融資業(yè)務(wù)流程，具體從以下五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行：決策預(yù)算、設(shè)計方案、流程審批、評估和實施控制。

（二）重視拿地落地項目的可行性研究

由于房地產(chǎn)行業(yè)項目的建設(shè)周期長，建設(shè)過程中也存在太多的不確定因素，如果一開始就沒做好投資項目的可行性研究，那么建成過程中的預(yù)算、計量評價就會暴露出較大的誤差，導(dǎo)致后續(xù)的相關(guān)項目難以繼續(xù)開展，使企業(yè)面臨一定的財務(wù)風(fēng)險。因此，投資房地產(chǎn)項目首先要高度重視可行性研究，對項目的可行性進行全面調(diào)查。

（三）加強對預(yù)算執(zhí)行和成本費用風(fēng)險控制

加強對預(yù)算執(zhí)行和評估風(fēng)險的控制。建立科學(xué)完善的指標(biāo)評價體系，根據(jù)實際運行情況設(shè)定合理的目標(biāo)值;規(guī)范考核程序和監(jiān)督機制，確保考核依據(jù)的準(zhǔn)確性和考核過程的公平性;將考核結(jié)果與部門員工的績效掛鉤，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，以提高今后的預(yù)算管理水平，提高控制成本和費用的能力。

成本會計部門將對特定的個人承擔(dān)責(zé)任。在不相容的崗位分離情況下，需要明確每個員工的崗位職責(zé)和范圍，防止成本控制環(huán)境下的欺詐行為。根據(jù)預(yù)算，亞索將實施該項目的成本，并安排專門的員工負(fù)責(zé)密切監(jiān)測成本動態(tài)。針對企業(yè)的日常工作所需的成本費用，還需核查明確資金流向，確保這些記錄在張的費用有效利用，并能給企業(yè)帶來收益。控制成本費用的支出，將成本費用盡量壓低到可接受的最佳范圍內(nèi)，以避免財務(wù)風(fēng)險。

（四）設(shè)立風(fēng)險管理部，明確部門工作職責(zé)

企業(yè)可以設(shè)立專門的風(fēng)險管理部門，聘請風(fēng)險控制專家對日常風(fēng)險進行管理和控制，及時發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險點，防止風(fēng)險給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。風(fēng)險管理部門人員應(yīng)充分利用信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，運用信息手段，認(rèn)真分析各項目的風(fēng)險情況，隨時監(jiān)測、預(yù)警并制定相應(yīng)的應(yīng)對方案。加強對新的風(fēng)險控制體系的研究，關(guān)注業(yè)務(wù)風(fēng)險容易發(fā)生的地方。其他部門也應(yīng)積極配合，必要時提供各種文件和資料，提高全體員工的風(fēng)險意識，共同防范突發(fā)事件和風(fēng)險損失，明確公司的風(fēng)險控制，員工自身工作有密切關(guān)系。

結(jié)語

本文結(jié)合財務(wù)風(fēng)險和風(fēng)險管理的相關(guān)理論知識，為后面研究我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險鋪墊基礎(chǔ)。在此之后，簡要地說明了房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理中可能存在的問題，接著在財務(wù)風(fēng)險與控制基本理論的支持下，結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的特點，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)和經(jīng)營情況，提出一些當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險解決建議和方法。

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作者單位：山東英才學(xué)院