流通性減弱環境下房地產經濟發展趨勢分析

杜麗華

摘? 要;近年來，隨著我國城市化建設工作的開展，房地產經濟得到了快速發展，對我國經濟發展有重要的推動作用。住房關系到人民生活和社會的穩定，然而房地產經濟的過度增長也造成了房價虛高、市場發展和監管不當、經濟泡沫等不良現象，極大減弱了房地產經濟的流通性，對房地產經濟的發展十分不利。文中以現階段房地產流通性減弱情況為背景，分析房地產市場的日后發展趨勢，并提出在此背景下房地產經濟發展的應對措施。

關鍵詞： 流通性減弱;房地產經濟;發展趨勢分析

一、引言

我國經濟發展的重要構成部分之一即為房地產行業，但由于該行業自身發展特點，在某種程度上也容易影響其他行業。房地產行業具有投資金額大、經濟獲利周期長等特點，項目發展過程中容易出現波動情況。本文依據現階段市場發展趨勢情況，科學并合理地分析房地產流通性減弱的影響因素，討論研究未來我國房地產經濟發展趨勢，同時基于流通性減弱環境提出房地產經濟持續發展的應對策略，有效促進地方經濟的穩定發展[1-2]。

二、我國房地產經濟現階段發展現狀

在房地產經歷“過山車”式的發展后，出現了供需結構不合理、行業內發展不完善、房價漲幅超速等問題，上述情況集中體現了房地產經濟發展不夠健康，出現了房地產泡沫經濟，致使房屋流通性持續減弱的現狀。而現階段房屋流通性減弱的變化與多方面因素存在不可分割的聯系。

（一）政策因素影響

在我國，各行各業都要受國家經濟政策的調控與管理，根據不同行業的性質實現微調經營，保證行業的正常有序發展。從房地產行業發展角度看，國家政策調控影響幅度較大，對地產的產業政策和區域范圍內發展等方面都會進行管理，對行業建設與發展都產生直接影響。近些年來，地產業的經濟發展出現嚴重泡沫現象，因此國家需要宏觀干預，通過政策調控穩定行業發展，在一定程度上影響了房地產的流通性。

（二）經濟因素影響

地產經濟發展過程中，經濟因素對其產生影響幅度較大。一般情況下，銀行利率、物價水平以及該地區人均收入水平都會對其產生影響。例如，在銀行利率增加的情況下，地產開發商的投資需求及經濟利益都會受到影響，同時消費者的購買意愿也不強烈，使地產業的流通性變弱。

（三）市場因素影響

由于我國地產行業的市場準入標準較低，致使市場的供需不穩定，行業內存在一定的泡沫經濟現象。超高的房產價格，使高端房產供過于求，相對來說經濟型商品房及保障性住房供給不足。地產供需結構的不合理，使房價超額上漲，人們購買意愿下降，對購房都持觀望態度，因此使房地產業出現了流通性減弱的情況。

三、流通性減弱背景下我國房地產經濟未來發展趨勢

（一）房地產市場發展逐漸成熟

盡管我國房地產市場發展存在某些問題，但是地產經濟的發展越來越受到政府部門的關注，國家通過多種調控措施管理房地產行業中出現的多種問題，以達到地產行業健康成熟發展的目的。從全國地產行業角度分析，國內房地產市場正處于上升發展時期，按照我國政府部門的相關調控措施發展，未來房地產經濟發展也會趨于成熟和穩定，不僅為國民經濟發展提供推動力，也為國民生活水平的提高貢獻力量，達到行業發展與社會發展相協調的目的。

（二）房價逐漸趨向于穩定

目前我國房價出現增速過快的現象，出現上述現象必然使地產行業發展過程中存在問題，不但對地產經濟的健康發展產生負面影響，還對國民正常生活產生負面效應，甚至于國民群體間也出現了不和諧以及不利于社會穩定發展的不良氛圍。在此背景下，各地區政府部門漸漸意識到上述不良問題可能帶來的風險，對區域內的房價進行調控，以達到穩定房價，引導房地產業良性發展的目的。目前各地區運用各類調控政策后，房價得到了穩定，在后續發展中我國的房地產業也會保持健康發展的勢頭。

（三）低收入群體的住房問題得到有效解決

房價增長過速的情況下，大部分低收入群體還不具有購房能力，即便是采用貸款方式減小了資金壓力，但也不具備承受過高房價的能力，這就導致部分人買不起房。對此，我國政府增加了對低收入群體的住房政策傾斜力度，同時多種類型的保障住房也層出不窮。例如，公租房及產權共有性保障房等。未來房地產行業發展過程中，國家會逐漸針對上述人群的住房問題加大政策扶持力度，保障我國社會經濟的穩固發展。

（四）房地產逐漸趨向于綠色環保

城市化建設不斷推進的過程中，人們對環境保護問題的關注度也越來越高，對房地產行業環保問題也提出了相應的要求，在房地產市場中全面推行綠色環保措施，以減少地產建設過程中的污染，為國民擁有健康生活環境提供有效保障[3]。與此同時，為將綠色環保理念有效融入實施措施中，采用了不同方法減少資源浪費，并降低對環境的污染程度。例如，地產開發公司可在房屋建設時，在保證質量及降低成本同時，運用綠色環保材料施工，可為構建綠色建設工程提供環保基礎。通過上述措施的實施，未來發展過程中，我國房地產業必然會向綠色環保趨勢發展。

四、流通性減弱背景下促進我國房地產經濟穩定發展的應對措施

（一）努力保持商品房市場相對穩定

房地產市場經過調整，可運用協同市場規律的方法降低地產經濟下降幅度，盡可能保證緩慢但持續發展的態勢。主要可從以下方面分析：

第一，在住房信貸政策方面持續實施差異化措施。商業銀行等金融機構在政策導向角度，要支持消費者的自住性及改善性需求，尤其是對于首次購買房產的需求者，積極按照國家規定首付款比例及貸款比例完成房屋購買過程，嚴禁增加各類形式的額外附加貸款條件。

第二，維護健康穩定的房屋交易環境。地產開發商及房屋中介應該對結構合理的調控應對措施予以支持，以降價促銷及提供優質服務為策略穩定購房者需求，嚴防欺詐客戶及抽逃資金等不法情況的出現;通過法律手段治理“房鬧”現象，對于因降低房價而出現的退房及砸鬧售樓處的行為，要積極采取應對措施進行疏導和管理。

第三，對保障性住房供給方式做出合理調整。按照各個城市的實際需求狀況，對公租房、經濟適用房以及限價房等房產，除直接投資建設的方式外，也可通過購買商品房的方式，將購買與建設結合起來施惠于購房者，刺激房地產經濟的穩定發展。

（二）采取措施促進房地產投資增長

政府部門實施的政策應該提升其引導和支持力度，謹防地產投資幅度大幅下降，防止出現負增長狀況。為保證房地產投資穩步增長，可從以下幾個方面分析。

第一，對各地區的保障性住房工程尤其是棚戶區改造工程要持有積極的持續推進態度，拓展資金籌集渠道，保證土地良好供應，健全工程運營及管理制度，加強保障性住房投資建設的安全性及穩定性。

第二，以“十三五”時期公布的住房建設相關規劃為依據，確定房地產行業未來中長期發展的重點方向，穩固市場預期，提升地產開發商的發展信心，引導地產行業的健康投資。

第三，穩固提升住房建設用地面積，有效落實用地供應情況，積極與政府協商土地出讓的底價，降低土地流拍率，提升閑置用地的利用率。

第四，政府對房地產開發性貸款及融資款項要提供合理的支持，要引導商業銀行對地產開發商的普通商品房建設貸款采取積極的支持態度，對于符合開發條件的地產商提高直接融資規模。

第五，提升對商品房建設規劃及工程開題的支持力度，盡量減少不必要的審批項目，進一步調整住房供給結構，提高中小型及中低價位的普通商品房供給數量。

第六，積極推進全國各地區的房地產企業的兼并與重組，對于部分存在資金鏈斷裂及資不抵債現象的中小型企業，要通過多項優惠政策，例如財稅政策、金融政策及土地政策等，推動其與大型企業合并，支持大型開發商收購其現有資產及在建項目，最大限度地減少爛尾樓情況的出現[4]。

（三）適時推進商品房預售制度調整改革

目前我國商品房銷售面積中，期房占比達到76%以上，現房占比不足24%。商品房預售制度是住房市場相對短缺的產物，存在著內在弊端和風險，現在市場供求關系發生了根本性變化，已形成推進這項制度調整改革的有利時機。主要思路如下：

第一，目前市場進入調整初期，可適當提高商品房預售規定的門檻，降低期房供給數量和比重。

第二，當市場出現大幅下行時，可積極推進商品房預售制度改革，逐步或完全取消期房上市的安排，只允許現房上市交易。這對于短期內緩和市場過剩矛盾有一定作用，而且沒有明顯的負面影響。應當要求相關部門抓緊研究這項制度調整改革的可行性、實施步驟和可能效果，做好政策儲備。

（作者單位為江蘇驊東房地產開發有限公司）

參考文獻

[1] 王萬霞.我國房地產市場調控政策研究[J].法制與經濟，2018（02）：121-123.

[2] 趙志君，羅紅云.我國房地產市場的特征與定價機制剖析[J].財會月刊，2019，000（012）：106-112.

[3] 王天雨.助推房地產市場綠色轉型[J].中國金融，2019（04）：70-71.

[4] 李瑩. 2019年房地產投資對經濟增長影響分析[J].中國市場，2020（1）.