國企地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式研究

陳萬里

摘要：國有企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)和營運過程中，通過劃撥、征收等方式積累了一定量的土地資源，為實現(xiàn)土地資源開發(fā)價值的最大化，促進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展，國有企業(yè)會對土地資源實施綜合開發(fā)利用。而大部分國有企業(yè)尚未形成成熟的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)體系，需通過讓渡項目公司部分股權(quán)的方式，引進(jìn)具有經(jīng)驗和實力的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)作為戰(zhàn)略合作者控股操盤，控制風(fēng)險，提高成功率。下文，就對國有企業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式進(jìn)行研究，并提出股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè);地產(chǎn)項目;股權(quán)

1 背景

國有企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)和營運過程中，通過劃撥、征收等方式積累了一定量的土地資源，這些土地大部分為劃撥的工業(yè)、農(nóng)用或者綠化用地，并被作為倉儲、綠化等用途被低效利用。隨著城市進(jìn)程發(fā)展，一些地塊所處區(qū)域逐步被納入城市范圍，土地價值逐漸顯現(xiàn)。為實現(xiàn)土地資源開發(fā)價值的最大化，促進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展，國有企業(yè)緊緊依托國家規(guī)劃，整合內(nèi)部資源，搭建土地開發(fā)投資平臺，通過調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)性，挖掘潛力，開發(fā)土地資源。鑒于土地開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模巨大，資金、建設(shè)和銷售的要求高，而國有企業(yè)尚未形成成熟的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)體系。因此，通過讓渡項目公司部分股權(quán)的方式，引進(jìn)具有成熟開發(fā)體系、豐富市場經(jīng)驗和資金實力等互補(bǔ)優(yōu)勢的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)作為戰(zhàn)略合作者控股操盤，能有效控制市場風(fēng)險，確保項目投資開發(fā)收益。

國資委對國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格的規(guī)定，目前主要的法規(guī)為《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國資委財政部第32號令）。下文將依據(jù)32號令的相關(guān)要求，研究分析國企地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式。

2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的總體原則

一是嚴(yán)格執(zhí)行32號令等國資監(jiān)管法規(guī)的相關(guān)規(guī)定;二是掛牌底價不低于經(jīng)備案的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的評估結(jié)果;三是優(yōu)選實力房地產(chǎn)企業(yè)，并通過競價爭取較高的土地溢價;四是設(shè)立利潤分配的機(jī)制，力爭保障項目二級開發(fā)的銷售凈利潤率不低于國企的要求，并通過不對等分配方式獲得高于股權(quán)比例的二級開發(fā)收益。

3 股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股方式的對比

按照32號令及相關(guān)政策法規(guī)的要求，引進(jìn)戰(zhàn)略合作方需通過產(chǎn)權(quán)交易中心以公開方式征集，可采取的方式有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股。

增資擴(kuò)股方式可以設(shè)定資格條件的方式提前鎖定合作者，有利于提前開展設(shè)計等前期工作，實現(xiàn)項目盡快開工建設(shè)。采用該方式主要是看好后續(xù)二級市場，將資金留存在項目，以謀求更大的二級開發(fā)收益。從國企角度考慮，該項目作為首個大型房地產(chǎn)項目，國企下屬房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈和成熟的經(jīng)驗，如果房地產(chǎn)二級市場下行，采用增資擴(kuò)股方式將會導(dǎo)致國企的資金難以回籠，甚至虧損。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以實現(xiàn)在二級開發(fā)前獲取溢價收益并回籠資金，在保障一定收益的前提下，可以降低二級市場不確定的風(fēng)險。同時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以價高者獲得合作權(quán)，能獲取更好溢價收益。

綜上分析，采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式引進(jìn)戰(zhàn)略合作者更有利于保障國企利益，確保國有資產(chǎn)保值增值。

4 受讓方資格條件

4.1 號令規(guī)定

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上不得針對受讓方設(shè)置資格條件，確需設(shè)置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則，所設(shè)資格條件相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在信息披露前報同級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案，國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)在5個工作日內(nèi)未反饋意見的視為同意。

4.2受讓方資格條件

根據(jù)上述規(guī)定，并與國資委和產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)溝通，掛牌可以設(shè)置的資格條件為符合法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和不接受聯(lián)合體報名這兩個條件，且不需報國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案。

5 掛牌底價

5.1號令規(guī)定

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目首次正式信息披露的轉(zhuǎn)讓底價，不得低于經(jīng)核準(zhǔn)或備案的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的評估結(jié)果。

5.2掛牌底價的設(shè)定

建議掛牌底價設(shè)定為經(jīng)備案的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的評估結(jié)果。將按照確定的時間節(jié)點及時完成評估報告、公示和備案等工作。

6 誠意金和保證金

6.1 產(chǎn)權(quán)交易所的相關(guān)規(guī)定

在轉(zhuǎn)讓公告中可設(shè)置誠意金、保證金。保證金金額一般不應(yīng)超過轉(zhuǎn)讓公告中轉(zhuǎn)讓標(biāo)的轉(zhuǎn)讓底價的30%;誠意金一般與保證金金額相同，在意向受讓方被確認(rèn)為符合資格的意向受讓方后，誠意金自動轉(zhuǎn)為項目的保證金。

6.2誠意金和保證金的金額

從嚴(yán)格遵守法規(guī)的角度，建議誠意金和保證金的金額設(shè)定為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的掛牌底價的30%。

7競價方式的分析

7.1號令規(guī)定

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息披露期滿，產(chǎn)生符合條件的意向受讓方的，按照批復(fù)的競價方式組織競價。競價可以采取拍賣、招投標(biāo)、網(wǎng)絡(luò)競價以及其他競價方式，且不得違反國家法律法規(guī)的規(guī)定。

7.2競價方式的優(yōu)劣分析

一是對照32號令和實際操作的經(jīng)驗，因拍賣容易出現(xiàn)暗箱操作、圍標(biāo)、串標(biāo)、場外干擾等情況，招投標(biāo)需三家以上限制，實際操作中比較少采用。建議競價方式不采用拍賣和招投標(biāo)方式。

二是根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所對競價方式的解釋以及提供的案例，當(dāng)產(chǎn)生兩家或者以上的意向受讓方，競價方式可以采用綜合評審和網(wǎng)絡(luò)競價，因此，制定了“網(wǎng)絡(luò)競價”“綜合評審”以及“綜合評審+網(wǎng)絡(luò)競價”三種方案。

7.3競價方式的選擇

按照產(chǎn)權(quán)交易所的交易規(guī)則，綜合評審和網(wǎng)絡(luò)競價均為有效的競價方式。采用公開方式征集合作者的目的主要是為了獲得較好溢價、引入有實力合作伙伴以及力爭保障二級開發(fā)收益。網(wǎng)絡(luò)競價是32號令明確的可以采用的競價方式。經(jīng)分析，采用設(shè)置受讓資格條件的網(wǎng)絡(luò)競價可以保障國企的相關(guān)要求。根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所的認(rèn)定，綜合評審方式是32號令規(guī)定的“其他競價方式”，是國資委默認(rèn)許可的方式，目前在產(chǎn)權(quán)交易所有較多應(yīng)用案例。但從價格充分競爭和嚴(yán)格執(zhí)行32號令的角度，不建議單獨使用。

綜上對比分析，競價階段可以采用‘綜合評審+網(wǎng)絡(luò)競價”兩種方式疊加的方案，以發(fā)揮兩種競價方式的優(yōu)勢，充分體現(xiàn)公開公平公正，實現(xiàn)國企利益的提升。

7.4競價的設(shè)定

一是綜合評審階段，設(shè)定商務(wù)技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)價格指標(biāo)。以商務(wù)技術(shù)指標(biāo)為主，經(jīng)濟(jì)價格指標(biāo)為輔（價格主要放在網(wǎng)絡(luò)競價），通過專家?guī)鞂＜以u選，擇優(yōu)選出綜合得分前幾名的合格意向受讓方成為競買人進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)競價階段。

二是網(wǎng)絡(luò)競價階段，起始價為掛牌底價，采用多次報價方式，競買人首次報價不得低于綜合評審中的報價，下一輪報價應(yīng)高于前一輪報價，網(wǎng)絡(luò)競價中的最高報價方確定為受讓方。當(dāng)出現(xiàn)競買人網(wǎng)絡(luò)競價的報價低于該競買人在綜合評審的報價，或者競買人未報價且造成網(wǎng)絡(luò)競價最高報價低于該競買人在綜合評審中的報價的，或者全部競買人均未報價等情形的，保證金不予返還。

7.5 交易方式建議

建議交易采用“綜合評審+網(wǎng)絡(luò)競價”方式，分三個階段進(jìn)行：第一階段為報名階段，產(chǎn)生少于2家（不含2家）符合條件的意向受讓方的，則重新征集。第二階段為綜合評審階段，對經(jīng)濟(jì)價格指標(biāo)和商務(wù)技術(shù)指標(biāo)評審，產(chǎn)生2至5家競買人進(jìn)入第三階段;若只產(chǎn)生1家競買人，則不成交和重新征集。第三階段為網(wǎng)絡(luò)競價階段，最高報價的競買人成為受讓方。

7.6保障項目二級開發(fā)利潤的分析

國企讓渡項目公司的控股股權(quán)后，從保障國企利益的角度考慮，首選當(dāng)然是要求戰(zhàn)略合作者對項目二級開發(fā)的利潤進(jìn)行兜底。經(jīng)了解，大型實力房地產(chǎn)企業(yè)大部分為上市企業(yè)，利潤兜底條款難以推動。而且，當(dāng)前國家從緊的房地產(chǎn)政策，市場未來前景不明朗。因此，可以設(shè)定二級開發(fā)利潤與管理費用和銷售費用進(jìn)行掛鉤，具體的設(shè)置為：一是管理費用和銷售費用總額按實際銷售額的某個比例進(jìn)行計提并由受讓方包干使用;二是設(shè)定比同行業(yè)銷售凈利潤率高的指標(biāo)，若實際銷售凈利潤率低于該指標(biāo)，則扣減部分費用，若高于該指標(biāo)，則按包干費用額支付;三是再設(shè)定一個更高的銷售凈利潤率，超過以上部分，戰(zhàn)略合作者與國企的利潤分配比例進(jìn)行不對等分配。

8 交易價款結(jié)算

8.1 號令規(guī)定

交易價款原則上應(yīng)當(dāng)自合同生效之日起5個工作日內(nèi)一次性付清。金額較大、一次付清確有困難的，可以采取分期付款方式。采用分期付款方式的，首期付款不得低于總價款的30%，并在合同生效之日起5個工作日內(nèi)支付;其余款項應(yīng)當(dāng)提供轉(zhuǎn)讓方認(rèn)可的合法有效擔(dān)保，并按同期銀行貸款利率支付延期付款期間的利息，付款期限不得超過1年。

8.2交易價款結(jié)算時間安排

合格意向受讓方在被確定為受讓方后與轉(zhuǎn)讓方簽訂股權(quán)交易合同，建議首選在合同約定生效之日起五個工作日內(nèi)付清全部產(chǎn)權(quán)交易價款和有關(guān)款項。如確因交易金額較大，一次性支付有困難的，可按照上述規(guī)定，在提供合法有效擔(dān)保和不低于同期銀行貸款利率的前提下，采用一年內(nèi)分期支付。

9 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方案

（1）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的：國企持有項目公司的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

（2）交易場所：國資委規(guī)定的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)。

（3）掛牌底價：經(jīng)備案的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的評估結(jié)果。

（4）誠意金和保證金金額：掛牌底價的3 0%。

（5）交易方式：“綜合評審+網(wǎng)絡(luò)競價”方式。

（6）交易價款結(jié)算：簽訂相關(guān)合同之日起五個工作日內(nèi)付清全部產(chǎn)權(quán)交易價款和有關(guān)款項。

（7）項目二級開發(fā)利潤指標(biāo)及分配機(jī)制：設(shè)定項目二級開發(fā)銷售凈利潤率與管理費用和銷售費用以及利潤分配比例掛鉤的機(jī)制。

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