房地產企業成本控制淺析

張保雷

摘要：當前隨著房地產行業競爭日益激烈，要想在激烈的競爭中拔得頭籌，有效的成本控制對于房地產企業而言至關重要，然而從當前房地產行業的發展來看，在成本控制方面還存在著很多亟待解決的問題。本文從房地產企業成本核算的內容入手，綜合分析了當前房地產企業成本控制中存在的問題，并有針對性的提出加強房地產企業成本控制的對策建議，以期能夠推動房地產企業健康可持續發展。

關鍵詞：房地產企業;成本控制;對策建議

經過十多年的高速發展，房地產企業暴利時代已經一去不復返，如何降低企業成本增加利潤已經成為房地產企業發展的當務之急。房地產企業成本控制涉及多個方面，雖然環節眾多但是這些環節都不是獨立存在的，要想控制好房地產企業成本，應當立足市場需求的基礎上，結合企業自身的特點，綜合施策，減少企業成本投入，實現企業效益最大化。

一、房地產企業成本核算的主要內容

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。房地產開發企業產品成本，也就等同于工業企業中產品的制造成本，主要包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、基礎設施費用、公共配套設施費用以及間接開發費用等六個部分（如表1所示）。

二、房地產企業成本控制中存在的問題

（一）成本控制意識不強

由于當前房地產行業競爭激烈，因此房地產企業的管理層更加關注房地產項目的銷售情況，對于房地產企業如何進行財務工作往往關注度不夠。一方面，由于房地產企業開發項目成本費用組成非常復雜，相對于其他行業來說，財務核算流程也更為復雜，本身財務管理人員在業務不熟練的情況下就容易導致出現問題，這就需要財務工作人員經常參加相關業務培訓，才能更加熟悉業務處理的流程。如果管理者不注重加強對財務人員的培養和培訓，財務工作人員業務水平不高，就會導致出現很多問題;另一方面，房地產企業管理者對財務管理人員監督管理不到位，財務工作人員在處理業務的時候就會“偷懶”，例如，一些房地產企業財務工作人員，為了能夠方便自己在處理業務的過程中成本核算方便，不會按照項目類別進行分類，而是將所有的成本都按照建筑面積進行分攤，由于不同類型的項目成本不同，這樣簡單的核算就會造成房地產企業成本核算不到位的問題，導致別墅單位成本遠低于實際成本，而住宅單位成本遠高于實際成本，從而形成錯誤的結論，不利于房地產企業的成本控制。

（二）成本核算對象不清晰

房地產企業項目開發比較復雜，所以成本核算的對象相對來說情況也比較復雜，這需要房地產開企業按照開發項目的特點、用途等進行細致的分類，如果成本控制對象都不清晰，就會造成成本控制不到位。例如，房地產開發產品一般按照規劃許可證上的土地用途進行實施，包括住宅、別墅、公寓、寫字樓等，產品類型不同，成本核算的對象也不同。加之開發模式也有不同，有的房地產項目是每塊土地同期開發，有的是每塊土地分多期開發，還有的是多塊土地同期開發，開發形式不同，成本核算對象也會不同。由于房地產企業財務管理人員對成本核算對象沒有進行細致的分類，因此就會導致成本核算的對象不清晰，難以反映房地產企業在建設過程中的實際成本，不能夠為房地產企業進行成本控制提供決策依據;在例如，由于缺乏相應的核算規則，成本核算科目不清晰，在實際處理業務的過程中，很多財務管理人員會將期間費用和開發間接費用科目搞混，導致成本核算歸集不準確，影響房地產企業成本控制。

（三）資金使用不合理造成成本增加

當前國家不斷加強對房地產市場的調控力度，加之房地產企業所需鋼材、人力等成本不斷攀升，房地產企業發展過程中捉襟見肘的現象非常突出。由于房地產項目資金需求量大、成本高、項目開發周期長，帶來房地產企業資金周轉緩慢。如果房產企業能夠合理的運用資金，便能夠滿足企業發展的需求。但是更多的房地產企業是沒有合理的運用資金，導致沒有按照項目規劃進行資金的投入，沒有將資金的效用最大化，反而會因為負債過高，造成房地產企業成本不斷增加、財務風險急劇加大、抵御外部風險的能力變弱，導致房地產企業不能健康發展。

三、房地產企業成本控制優化建議

（一）提高房地產企業管理層成本管理意識

房地產企業要提高房地產企業的管理水平，要在立足房地產企業發展的基礎上，多措并舉提升企業的成本管理意識。一是不斷加大宣傳力度，房地產企業可以通過建立房地產企業文化，來宣傳成本控制的重要性，也可以通過互聯網、公司職工大會、制度宣講等方式，來提升企業內部全體職工對于成本管理重要性的認識;二是加強部門之間的相互協同，成本管理往往涉及房地產項目投資、規劃、招投標的全過程，也涉及房地產企業的各個部門，因此只有各個部門加強相互協同，加強配合，才能夠按照自身職責，將成本管理各項工作落到實處;三是加強成本管理業務培訓，從房地產企業的管理層到具體進行業務的財務人員，定期組織成本管理知識培訓，讓房地產企業的各層次人員都能夠掌握成本控制的知識，并且樹立正確的成本管理的意識，明白成本管理的重要性，并且在實際管理的過程中，引導員工積極參與到成本管理的過程中來。

（二）清晰界定成本管理核算對象

房地產企業在進行成本核算對象的設置過程中，應當遵循“方便管理，核算清晰”的原則，房地產企業應當結合自身特點，按照項目的用途、類型等作出對象設置。例如，對于房地產項目規模較大的，應該按照建設工期分開進行核算，能夠結合開發工程的地點、用途、結構、裝修等分別做出相應對象設置;再例如，房地產企業要開發三塊土地，三塊土地不在同一時間開發，并且施工方也不同，就必須要對房產項目進行分項目核算。

（三）科學合理分配房地產項目資金

房地產項目資金需求量大，開發周期長，房地產企業要想實現收益最大化，就要做到合理分配項目資金，主要做到以下幾個方面：一是做好資金預算。按照房地產項目特性、面積、容積率等做好項目的資金預算，對該項目所耗費的資金及預計未來能收回的資金量統籌進行考慮;二是統籌資金支出。在房地產項目建設的前期階段，主要是開發商自籌資金支付，包括土地成本、相關規劃等費用，這需要房地產企業統籌考慮資金支出的節點、金額、來源、期限等問題，統籌做好資金支付;三是積極推進項目銷售。房地產企業能否盈利，最關鍵的環節就是完成房地產項目的銷售，銷售部門只有最大限度的去化，完成銷售，才能夠確保房地產資金回籠，并且能夠確保房地產企業成本管理到位，能否銷售到位，是成本管理的重要環節。合理運用資金貫穿房地產企業項目運作的全過程，環環相扣，才能最終確保房地產企業實現效益最大化。

參考文獻：

[1]滿靜.新形勢下房地產成本管理的突出問題及對策研究[J].新經濟，2016 （29）：58-59.

[2]祝淑華.論房地產企業成本管理突出問題及對策[J].中國國際財經（中英文），2017 （16）：06.