房價回落概率有多高

甄愛軍

今年春季，由于房企存在資金快速回籠壓力，在疫情導致需求暫時受到抑制的情況下，大幅打折促銷成為房企“自救”的選擇，此舉會影響到未來房價走勢，并促使房價出現下滑現象。

房價已現走弱跡象

疫情對房價的影響已開始顯現，房價出現走弱跡象。

日前，國家統計局發布“2020年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。統計數據顯示，1月，70城新房和二手住宅價格環比漲幅分別為0.27%和0.07%，相比2019年12月份分別收窄，市場降溫趨勢愈加明顯。

根據簡單算術平均計算，從房價指數變化看，1月份全國70個城市新建商品住宅價格指數同比漲幅為6.5%，這個數據出現了漲幅收窄的現象。此外，房價上漲的城市數量為47個，相比2019年12月份的50個有所減少。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，當前房價本身有降溫態勢。預計2月份受新冠肺炎疫情事件的影響，這兩個指標會呈現漲幅進一步收窄的態勢。

此外，市場成交已現下滑現象。近日，上海易居房地產研究院發布《13城二手房市場報告》。該報告顯示，1月，易居研究院監測的13個城市二手房成交量約為5.1萬套，環比下降29.7%，同比下降8.5%。

易居院研究員姚方預測，從后市來看，受此次疫情影響，2月二手房市場成交狀況注定慘淡，市場積累的需求可能在疫情結束后開始釋放。

樓市政策保持穩定

樓市調控會不會因為疫情而放松？可能性不大！

2 月中旬，財政部部長劉昆在《求是》雜志發表的題為《財政運行仍將處于緊平衡狀態 堅持“房住不炒”定位》的文章中指出，堅持“房住不炒”的定位。可見，樓市調控并未因疫情的影響而動搖，并預計不會因此而出現全面的政策放松。

從各地出臺的政策來看，也沒有出現真正放松的跡象。從2月11日至今，已經有無錫、西安、上海、深圳、廈門、南昌等十余個城市發布了針對房地產行業的利好政策，但都只是延緩企業繳納土地出讓金，對房企回籠資金沒有形成實質性的利好。

真正能影響樓市的政策則未見松動。中原地產首席分析師張大偉說，所有房地產交易環節的限制性政策，例如限貸、限售、限價基本都沒有放開。

張大偉預測，如果政策不能適度放松，預計到3月份很可能出現銷售放緩，并導致房地產企業資金鏈趨緊。

已有房企率先出手

雖然市場仍在選擇觀望，但已有房企率先出手。恒大扣動了春節后打折促銷的扳機，極限折扣可以達到6.6折。

2月中旬，恒大宣布，從2月18日至2月29日期間，全國各在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享受7.5折優惠。

還有另外一波促銷活動會接踵而來。在3月1日至3月31日期間，全國各在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享受7.8折優惠。其實，恒大最低優惠低于7折，極限折扣達到6.6折，是因為恒大同期還推出了最高達到9.4折的樓宇去化率優惠活動，以及最高可以達到9.3折的一次性付款優惠，即7.5×0.94×0.93=6.6 折。這對于部分三四線城市總價較低的項目來說，可以獲得明顯的優惠。比如一套總價為150萬元的兩房，折扣之后總價約99萬元，優惠力度非常明顯。

當然，大多數人無法實現一次性付款，但享受到樓宇去化率優惠的概率還是比較高的，因此有可能享受到 7 折優惠。因為當單棟樓去化率達到90%及以上時，可額外享受94折優惠，即7.5×0.94=7.05折。

為了讓購房者放心出手，恒大還推出“無理由退房”“鎖定最低價”等保障性措施。當然，此舉取得了明顯效果。恒大方面表示，在推出“網上購房”活動后，短短6天時間，累計實現認購近7萬套。

嚴躍進表示，恒大在住宅銷售方面給予了非常大的誠意，也很容易吸引購房者的關注度，自然也容易帶動房屋的交易。他說：“尤其是通過類似網上平臺，能夠實現更好的銷售。降價促銷也客觀上降低了購房者的購房成本和購房壓力。”

此外，雅居樂也宣布推出折扣賣房、VR看房、網上選房等一站式線上看房服務。弘陽、富力等房企也在隨后啟動了全面線上售房和大幅下調預訂金的促銷活動。

降價概率極高

在非常時期，迫于資金回籠壓力，房企最有效的“自救”方式是降價促銷，從而帶動房價整體下滑。

房價回落與市場交易以及房企積極降價促銷等有關。嚴躍進分析指出，恒大發布樓市促銷相關措施，尤其是其提出了7.5折優惠力度，更是體現了降價促銷去庫存的導向。當然類似促銷，也說明近期受疫情影響下相關房企的營銷心態，預計后續會有更多房企加入到此類促銷的行列中。

張大偉也認為，在調控政策不見放松的情況下，唯一能撬動客戶的只能是大幅度的降價，否則任何措施都毫無用處。尤其是上市公司，為了平衡市場預期，抵銷銷售下滑對股價造成的影響，其降價促銷意愿更加強烈。

嚴躍進進一步解釋說，實際上恒大類似做法給全國其他房企一個很大的啟發，即主動提供優惠購房條件和條款，在市場不好的時候主動占據市場，是營銷方面需要把握的做法。從后續情況看，預計全國百城房企會跟進，對于各類房企來說，通過降價和優惠促銷方式來搶奪客戶，也是非常關鍵的內容。

而對于購房者來說，如何判斷購房時機？以及如何確定開發商是否真正給予實惠而不是玩數字游戲？根據記者觀察，并結合過往市場在降價促銷期間的真實反應。不難發現，但凡折扣低于8.5折，以及出現前期業主集中“抗議”現象，都意味著房價已經出現實質性的下跌。此時出手，通常能夠獲得真正實惠。

在這種情況下，購房者可以考慮出手。從過去近20年的市場走勢來看，但凡在大幅打折促銷階段出手買進的住房，均未曾遭遇過資產縮水的尷尬情形。