基于新收入準則下房地產企業收入確認的探討

錢麟

[摘要]新收入準則的出臺，帶給房地產企業不小的沖擊，尤其是在現行收入準則之下，企業放棄了多年來實施的傳統收入確認概念，轉而實行了全新的理念。據此，文章將對新收入準則下房地產企業收入確認的新變化做出簡要探討，并著重分析新收入準則下房地產企業收入確認的具體措施。

[關鍵詞]新收入準則;房地產企業;收入確認;探討

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.11.

1、引言

我國財政部門在17年7月份發布了《企業會計準則第14號—收入》（以下簡稱新收入準則），對房地產企業造成了相當大的沖擊。在新收入準則下，已經有房地產企業先行實行此項準則，切實用實例證明了一段時間內確認收入還是某個時間點確認收入的不同選擇。本文著重探討基于新收入準則下房地產企業收入確認的問題。

2、新收入準則的內涵

2.1收入計量

在新收入準則中明確規定了交易價格的范圍，為下一步房地產企業進行多重交易安排的合同的會計處理做出了更清晰的指導。

2.2收入確認

新收入準則規定，收入確認分為時段和時點兩種方式進行交付，實現了商品風險和報酬的轉移向商品控制權的轉移變更的局面。顯然這樣的做法，使合同中所規定的權利義務具體到個人，更能體現合同當中的契約精神。

2.3合同成本

新收入準則重新定義了合同成本的概念，允許符合條件的合同向資本化方向轉變。

2.4關于其他情況

相對于舊準則對某些特定交易或事項（如總額和凈額確認收入等）給出的概念模糊不清，新準則對這些特殊交易或事項的收入確認和計量給出了明確的規定。

3、新收入準則下我國房地產企業收入確認的改變

相比舊準則，新準則最大的一個特點就是將商品的控制權轉移作為收入確認的核心要素，而且，確認收入以時點以時段的交接都給出了明確的規定情況。

3.1控制權轉移的概念

一是客戶有能力主導該商品的使用;二是客戶必須擁有商品的現實權利;三是客戶有權利獲得商品的全部經濟利益。

3.2按照時段收入確認轉移情況

滿足以下三個條件之一的，即為按照某一時間段履行履約義務。否則，便判斷為屬于某一時點履行履約義務。

一是在企業履約的同時，客戶能立即取得并且消耗企業履約所帶來的經濟利益;二是企業履約過程中在建的商品客戶擁有控制權;三是企業所產出的商品具有不可替代的特點，且企業有權在整個合同期內就已完成的履約部分向客戶收取相應的款項。

4、現房與期房銷售方式的不同

4.1現房

對于現房來說，一手交錢一手交房，屬于按時點履約，可以遵循舊收入準則，在房產交付時確認收入。

4.2期房

第一，期房預售階段。在預售階段，房屋一般處于建設期間，雖然明確了樓棟和房號，但客戶并不能在建設期間取得并消耗建造過程中的利益，不符合新收入準則的第1條規定。

第二，雖然簽訂了銷售合同，客戶能獲得該商品后續全部的利益，但該房屋的市場價值變動的風險也已經轉移到了客戶身上，而且客戶并不能完全主導建房的過程，建房的過程是由開發商主導。客戶也不能將該在建商品房用于其他用處，不符合新收入準則中的第2條。

5、參考實例

某房地產開發商A在17年采用了新收入準則，當年的地產業務中不考慮新收入準則的收入金額約為630億元。因為采用新收入準則，確認收入發生變化，當年的收入金額增加了28億元，變為658億元。收入金額增加的款項在當年全部地產業務收入總額的4.25%還多。通過計算凈利潤，不考慮新收入準則的凈利潤約為101億元，考慮新收入準則后，凈利潤增加15億元，占總利潤的12.93%還多。

而另一家房地產開發商B也是在17年采用的新收入準則，當年不考慮新收入準則的情況下收入金額約為1981.34億元，凈利潤為207.68億元，而采用新收入準則之后，總金額增長至2269億元，凈利潤總額增長至287.52億元。

由于該房地產開發商A、B采用了新收入準則，當年的收入總額和凈利潤總額都有著不同程度的增長。

第三家房地產開發商C，在18年年底使用了新收入準則，由于開發商c與客戶簽訂合同內有規定，約定隨時可退還條款，所以確認收入仍屬于某一時點，新收入準則，并不會對房地產企業C地產銷售收入確認時間產生影響。

6、房地產企業如何應對新收入準則

對我國當前企業來說，上市企業要在2020年1月執行新收入準則，非上市企業也要在2021年1月執行新收入準則，19年已經于下半年，到2020年1月也不足半年了，新收入準則已經沒有多少過渡期了，所以面對，新收入準則提出的新要求，上市企業也好，非上市企業也罷，都應該提前做好準備，以便能夠更好的融入新收入準則，從而利用新收入準則為自己的企業增加效益。

6.1加強內部控制

對于房地產企業來說，新收入準則的事情，雖然對房地產收入確認產生了不小的影響，大家對于房地產企業未嘗不是一件好事，可以借機通過新收入準則來提高企業自身管理的有效性。房地產企業應加強對自身財務管理的要求，增強內部控制，加強風險預警機制，為新收入準則可能帶來的風險，提前做好準備工作，及時發現風險并扼殺在萌芽狀態，才能在新收入準則之下，保全自己，完善自己。

6.2房地產企業應加強對工作人員的要求

新收入準則給房地產企業帶來了更多的不可控因素，這就需要房地產企業擁有更精準的財務控制人員，更高水平的財務管理人員，才能對新收入準則做好職業判斷，充分了解新收入準則下的各種規定與適用情況。不僅如此，在引入新鮮血液時，還應該引入一些懂得專業法律的復合型人才，能夠全面了解新收入準則的含義。

6.3房地產企業應加強對財務的監管工作

在房地產內部應建立完善的監督管理機制，新收入準則的出現，操作得當，可以為公司帶來利益。一來是工作人員的工作主觀性增加，二來是過往利潤增加，所以不管是對工作人員還是對財務工作，都應該有一套完善的監督管理機制。相應的，也應該建立一套完善的績效考評機制。有獎有懲，對于違法亂紀的現象，堅決根據規定予以懲處。通常采用新收入準則時肯定要出現一段時間的過渡期，建立監督機制也是為過渡期提供指導，防止員工過大的發揮主觀想法，避免舞弊問題的出現。

6.4加強對合同的精細化管理

新收入準則的出現對房地產的收入確認定義造成了影響，所以，房地產企業最好加強對合同的精細化管理，將合同條款在新收入準則下是否有變化，怎樣變化，或者合同中所履行的義務是否受新收入準則影響等均寫入合同條款內。將責任明確到個人。

6.5房地產信息的受眾應密切關注房地產財務信息

通過房地產企業的財務信息向外部使用者傳播，財務信息的受眾應該明確房地產企業某段時間確認收入的情形，并對這部分收入進行核實，看其是否滿足“有全球累計至今已完成的履約部分收取款項”這一條件，并根據這一條件，房地產企業面向的受眾可以做出分析出真實信息，從而做出正確的決策。

6.6應用信息技術，建立信息系統

新收入準則所涉及到的會計核算范圍增加，并對會計信息的質量有了更多的要求，房地產企業內部可以引入信息化技術，建設信息化系統，依托系統建立信息化平臺，為新收入準則的指導提供技術保障。

7? 小結

總結來看，新收入準則規定房地產企業一部分收入可以提前分期確認，而另外一部分收入則在交房時確認。對于房地產企業，收入確認方式改變，直接影響的就是房地產的利潤，所以在收入準則改革下的浪潮下，房地產企業要直面新收入準則改革的變化，迎接新收入準則帶來的挑戰與機遇，促進業財融合，推動企業增強和持續發展，在當前市場競爭激烈的今天立于不敗之地。

參考文獻：

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