我國房地產信托投資基金的組織方式和流通模式

張艾明

摘要：REITs代表著當前全球房地產領域最先進的領跑者，它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實現整個房地產行業的規范。由此可見，加快REITs立法步伐，對我國房地產行業的發展有著重要的意義。本文簡單概述了房地產信托投資基金，分析了我國REITs組織方式和流通模式，并且提出了政策和法規完善意見。

關鍵詞：房地產? 信托基金? 組織方式? 流通模式

在經濟轉型背景下，房地產企業應該對投資風險引起高度的重視，不斷去分析風險產生的因素，并且找出解決方式，來達到降低風險的目的。房地產投資和其他產品投資存在著很大的差異，房地產具有投資風險高、收益也高的產業，也具備綜合性強的特征。因此，對房地產信托投資基金進行詳細的研究，具有十分重要的意義。REITs，是基于房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節（資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務）的分工合作，隨著政府執政能力逐漸加強，有效的促進了房地產企業穩定健康的發展。

一、房地產信托投資基金概述

房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化的一種重要方式，有多個受托人作為治理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織，將流動性較低的房地產投資直接轉變成市場上證券資產金融交易的過程。同時，它是一種以發行收益憑證的方式收集多數個人投資者的資金，有專門的投資結構進行經營和管理，并且綜合收益按照一定的比例分派給投資者的一種信托資金機構。其收益主要來源于房地產的升值以及租金的收入，大部分的收益將用于投資者分紅。此外，由于REITs具有長期的收益率，但能否通過分散投資的方式進行風險控制，目前還存在著較大的爭議，簡單來說，REITs是將大眾的投資資金，有專業投資結構投資到購物中心、商業大樓、酒店等商用建筑物的建設，投資人不需要直接拿錢進行投資，而是通過取得受益憑證、報酬加利息的方式進行。所以，投資人可以公開市場買賣，獲取投資成本和利息。

二、我國REITs組織方式和流通模式分析

（一）法律形式

REITs有兩種類型之分，即公司型和契約型。其中契約型REITs，投資者不屬于基金管理公司的股東，是由委托人代投資人管理公司。針對目前發展REITs的國家來看，都首先將立法作為發展REITs的前提條件，比如日本、韓國、新加坡等國家，都在相關法律全部完善的情況下，經過不斷的實踐研究，制定出單獨的法律。有的甚至在REITs法律制定完成后，才進行正式的推出和落實。以美國國家為例，他們采用的是公司型REITs，相對成熟的法律制度環境，形成了全球結構最為復雜的房地產市基金市場。現階段，由于我國REITs立法配套措施都存在著缺陷和不足，雖然出臺了證券投資基金法，但是沒有根據REITs的產品制定專門的法律法規，財產管理也主要采用委托代理和契約型基金方式，而沒有采用公司型基金。因此，我國在起初階段可以從契約型REITs下手，結合長期的實踐制定REITs立法，主要以契約型為主進行調整。

（二）資產形式

REITs主要存在著三種資產形式，首先是美國的REITs，其主要利用的是資金信托的方式，由REITs基金公司先發行收益憑證獲得資金，再進行房地產投資，以資金為信托。其次，是日本的REITs形式，主要采用不動產信托的方式，業主將物業委托給信托投資公司換取收益憑證，再通過信托公司進行管理和處置財產，再以房屋租售的方式獲得收入效益，信托收益在扣除傭金后再支付給委托人，這種方式是以房地產為信托標的。最后一種是中國臺灣的REITs方式，通過不動產證券條例同時采用資金信托和不動產信托的方式。從上述來看，契約型REITs能夠和資產證券化結合，兼顧融資驅動型和投資驅動型的需求。

（三）REITs流通模式

通常情況下，REITs流通模式采取封閉的運作方式，這樣可以提升資產運營的穩定性。如果采用開放式的方式運作REITs，需要預備更多的流動資金，以備支付投資人的贖回款項。因此，充分考慮到房地產投資回報需要一定的時間，這種穩定性安排具有重要的作用。從實踐經驗來看，封閉式REITs發展是最合理的選擇，這樣有利于管理人員的風險控制，也符合房地產市場的當前發展現狀，也便于監管人的管理。最后，從實際上去考慮到我國REITs起始階段法律法規不完善、市場不成熟等原因，需要一定的時間進行探究，所以在REITs流通模式選擇上采用居中的方式，即實行了封閉式方式，也為了擴大REITs規模，還可以采取分紅設計，給予REITs投資者收益后再繼續投資的權利。

三、我國REITs發展政策和法規建議

（一）完善相關的政策、法律法規

為了更好的促進我國REITs的發展，首先需要房地產行業和金融行業的支持和配合，通過健全法律法規，從而穩定整個投資市場，促進房地產投資信托穩定持續的發展。其次，建立完善的法律法規，并不僅僅是制定一系列的文件和管理制度，而是必須將法律工作體系細化和完備法，并且配備一些其他相關的法規。其中法規可以專門根據投資資金的發展去制定《投資公司法》、《投資顧問法》等。此外，還可以制定一些REITs的專項處理措施，比如，投資渠道、投資風險等等，同時需要對當前的稅法進行革新，避免由于雙重征稅的問題，影響REITs的發展，這樣可以促進我國房地產信托基金逐漸走向規范統一的道路，為REITs和房地產金融業的發展提供良好的稅收環境。

（二）投資許可

投資許可是發展REITs市場的基礎，國際上REITs的發展需要得到證券投資資金和養老金組織的關注和參與，如果沒有專業的機構參與，對REITs管理人員進行監督，那么REITs產品很難持續的發展下去。其次，REITs與其他固定的投資工具相比，收益率要高的多，并且穩定性也很高，因此很多的機構投資者認為REITs是良好的資產配置工具。各國都制定出具體的法規，其目的是為了讓REITs得到長遠的發展。另外，REITs被投資結構者當做是可以認購的合法產品，允許保險公司、社保基金等按照自己的需求購買REITs產品，也可以采用分散式投資來降低投資風險。

（三）加強REITs專業管理人才的培養

為了促進我國房地產行業穩定健康的發展，首先應該加強REITs專業管理人才的培養，需要盡快打造出一支了解房地產市場、熟悉業務運作的管理人才隊伍。其次，一個專業的REITs機構或者管理人員需要具備較強的房地產操作能力，對市場的動向有足夠的了解，能夠在合適的時間、地點對合適的項目進行合理的投資。同時，專業結構管理人員也需具備證券專業方面的知識，尤其是證券市場分析專家更好。此外，有的信托公司將募集資金投入關聯方、并由關聯公司進行擔保，但信托合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信托投資公司應真實、準確、及時、完整地披露信息，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險治理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。

總而言之，發展房地產信托投資基金對穩定我國房地產金融架構有著重要的意義。REITs在國外不僅參加了一級金融活動，也參與二級市場活動，在房地產金融界占據著重要的地位，也是促進我國房地產市場快速發展的重要方式。其次，REITs的發展可以直接把市場的個人資金集中到一起給房地產行業發展打通資金鏈，也是房地產行業除銀行貸款的第二種融資途徑。所以，發展REITs，不僅完善了房地產金融結構，還降低了系統投資風險，提高了金融安全，從而房地產金融角度來看，引進具有市場信用優勢的房地產信托基金，可以有效的化解額金融當前的系統風險，還能提升金融體系的安全性。此外，房地產固有的特征決定了REITs具有升值保值的作用，也穩定了房地產投資收益，實現了投資者的最大效益化。

參考文獻：

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[2]馬春陽.我國房地產信托投資基金運營模式的研究[D].北京交通大學，2014.

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作者單位：北京富明君泰管理咨詢有限公司