基于DEA 模型的房地產上市企業資金使用效率研究

張新（安徽財經大學會計學院）

引言

房地產行業對我國經濟的穩定和繁榮具有非常重要的意義，但是在過去的持續高速增長后，房地產行業將迎來調整。短期內可能存在庫存的壓力。房地產由于行業的特殊性資金需求量大，因此，分析各企業之間的資金使用差異和近年的變動趨勢，能幫助投入到房地產行業的各個渠道的資金被高效利用，創造出更多的社會價值和經濟價值。

數據包絡分析（DEA）模型介紹

數據包絡分析（DEA）是一門由運籌學,管理學,數學交叉形成的分析方法.是美國的運籌學家查內斯(Charnes)等提出的一種用于評價決策單元之間效率高低的方法。該方法中兩個最基本的模型為基于規模報酬不變的CCR 模型和規模報酬可變的BCC模型，效率值分為綜合效率（TE）、純技術效率（PTE）和規模效率（SE），三者存在關系TE ＝PTE×SE。

在DEA 方法的基本模型中,BBC 模型和CCR 模型的最大區別是CCR 模型假設決策單元規模報酬不變，而BCC 模型假設決策單元存在規模報酬，不僅能求得決策單元的綜合效率，也能分別獲得決策單元的純技術效率和規模報酬率。因此采用BCC 模型能獲得更為豐富的效率數據。本文采用BCC 假設下的DEA 進行數據處理。

指標選取與數據分析

（一）指標選取

本文從2019 年房地產百強企業中選取在滬深上市的15 家A股企業作為樣本，分別是保利地產、萬科、陸家嘴、信達地產、城投控股、新城控股、天健集團、華發股份、榮盛發展、世茂股份、上實發展、金科股份、蘇寧環球、順發恒業、魯商發展。它們占據了一小部分上市房地產企業的數量，相對能較好地代表整個房地產行業。資金使用效率的投入產出指標具體設定為。投入指標：內部資金，留存收益率；債務資金、資產負債率；權益資金，股權比率。產出指標：凈資產收益率和總資產周轉率。數據來源于樣本公司2015-2019 年年報的相關數據，并計算上述投入指標和產出指標。結果由DEAP2.1 計算得出。

（二）數據分析

1.總體分析

通過對DEA 方法得出的原始數據的觀察，初步得到以下直觀結論：（1）75 組數據中有20 組為規模報酬遞增，其他為規模報酬不變，說明房地產行業整體上規模報酬不變。（2）75 組樣本數據中，規模效率達到0.9 以上的數據組達到了67 組。這說明在這15 家大型的房地產企業之間不存在明顯的由于企業規模導致的資金使用效率的差異。（3）通過對每家企業5 年的綜合效率計算標準差，標準差較小。因此，多數企業在不同年間的資金使用效率波動幅度較為穩定。

將每年所有企業的資金使用效率求平均值和標準差，可以得到以下結論：（1）樣本年間的行業資金的綜合效率平均值在0.807-0.867 變動，這是因為有較多企業的資金使用效率相對較高，提高了行業的平均資金效率，這說明了不同的房地產的資金使用效率差別較小，并且這一差別主要是由純技術效率引起。（2）橫向的比較中，房地產行業資金使用的綜合效率除了在2018 年時提高了，在其他年份均呈現下降趨勢，并且在2016 年和2017年，資金使用的綜合效率有較大幅度的下降，分別達到了0.847和0.807。2019 年的波動可能主要由凈資產收益率的大幅度下降引起，而2018 年的波動可能是資產負債率提高導致，債務資金得到充分利用以及總資產周轉率提高引起。

2.技術效率分析

2015-2019 年新城控股和魯商發展的綜合效率總是有效的(TE=1)，反映出這兩家企業的技術水平，管理能力與經營規模相適應。2015-2018 年城投控股純技術效率值一直為1，但其他兩個效率值均為小于1，說明這些公司將現有的投入資源充分利用起來，并達到了最大產出，而規模效率方面有待改善，而2019年純技術效率下降到0.360，下降了64%。說明城投控股沒有充分利用資金，資金使用效率低。2015-2017 年華發股份綜合效率低下，投入產出不平衡，存在較大的冗余。2018-2019 年新城控股綜合效率有所提高，說明新城控股采取了一定措施來提高綜合效率。2015 年綜合效率有效(TE=1)的企業為6 家，2016 年有5家，2017 年有3 家，2018 年有5 家企業，2019 年有4 家，占總體樣本的27%,表明我國總體房地產行業投入要素組織不太合理,資金使用效果不好。

表1 15家企業各年度資金使用效率均值

3.規模效率分析

2015-2017 年規模效率保持不變的有5 家。2018-2019 年規模效率保持不變的有9 家。說明其投入和產出比已經達到了最佳狀態，并且對于資本利用的技術效率是比較高的，并且再増加投入，產出不會由此增加，此時的產出已經是相應投入量下的最佳產出，也反映出這些公司較其他樣本公司來講是相對優秀的公司。新城控股企業排名靠前，得出企業排名對企業的資金使用效率雖然隨機性較強，但排名靠前的企業的平均資金使用效率水平仍顯著高于排名靠后的企業。

2015-2017 年信達地產和上實發展規模效率遞減波動較大，表明這兩家企業未來應注意資金使用的控制,提高投入產出的規模效率。這些公司隨著投入的增加，其產出不但不會增加反而會減少，因此從理論上講，這些樣本公司是不能再擴大他的資本投入，此時應該重新考慮自己現階段所利用資金的情況，調整自己的經營決策與經營方式，從而充分利用現有資金來提高投入產出率，進而使其規模收益轉變為有效的情況。

2019 年城投控股和世茂股份的規模收益遞增，這些企業可考慮適當增大資金，進而提高了公司的資金使用效率。但是進行規模的擴張應當考慮著不應該僅僅是粗放式量的投入，還要考慮房地產所在行業的特殊性以及是否有足夠的資金或資源進行支撐等現實中不得不考慮的問題。

15 家房地產企業中連續5 年均呈現規模報酬遞增的為世茂股份，得出雖然國有企業在數量和平均排名上均強于民營企業，但國有企業在資金使用效率上明顯弱于民營企業。

4.五年效率值平均分析

從2015 年至2019 年間，5 年間純技術效率相較規模效率對財務公司資金使用效率的影響更大，而在2018 至2019 年間，樣本公司的綜合效率以及純效率均值均呈現了下降的態勢，下降了4.81%和5.42%。原因是2019 年樣本公司的資產負債率下降，說明企業不能從銀行借到資金，而房地產企業資金大部分來源于銀行貸款，從而降低了資金使用效率。從這看出流動負債規模對企業資金使用效率影響顯著。企業應該制定合理的融資戰略，選擇適合自己的融資方式，以此來提高企業的資金使用效率。

提高房地產行業資金使用效率的建議

（1）企業應該利用市場機會，使實力較強的大型房地產企業可以兼并落后的中小房地產企業，可以提高房地產整體效率。落后的中小房地產企業應改變經營戰略與較強的企業進行兼并，

（2）企業應當根據合理制定投融資政策，控制債務規模和資本結構。不同階段和規模的房地產企業應制定不同的投融資戰略，以更好地適應企業的發展，充分利用好企業籌集的資金提高企業的資金使用效率。

（3）應當加快推動國有企業改革，使國有企業與民營企業在競爭性行業中擁有公平的競爭環境。國有企業應與時俱進，改變企業的經營戰略與方向，推進企業進行改革來更好地利用資金。

（4）可以加快銀行業改革與發展，幫助民營企業擺脫融資困境。