探討房地產估價和資產評估的關系與異同

傅東棟

摘 要：本文首先介紹了房地產估價的相關內容，分析了資產評估問題，并結合相關實踐經驗，分別從多個角度與方面，探討了資產評估法對房地產估價的影響，闡述了個人對此的幾點淺見，望有助于房地產估價和資產評估工作的實踐。

關鍵詞：房地產估價;資產評估;關系;異同

引言

隨著經濟社會的持續快速發展，房地產事業迎來了前所未有的重大發展機遇，如何采取有效措施精準把握房地產估價和資產評估之間的關系，宏觀審視與把握房地產估價的客觀現狀，成為業內廣泛關注的焦點課題之一。

1、房地產估價

當今社會，房地產行業快速發展，房地產市場連年保持快速增長態勢，在解決人民群眾日常居住與生活需求的同時，極大程度上推動著社會經濟的高質量發展，也刺激了房地產估價的出現與發展。房地產估價屬于房地產行業快速發展的衍生品，是對房地產價格與價值進行的有目的、有依據、有針對性的綜合評測。由于房地產價格關乎房地產市場交易，通過實施房地產估價有利于維護房地產市場的公平、公正、和諧，充分保護房地產交易雙方的切實利益。在當前條件下，房地產估價的主要方法有如下幾種：

1.1成本法

成本法的主要依據是房地產在形成過程中所發生的各類成本因素，包括土地成本、建筑成本、人工成本、折舊成本等，其中土地成本和建筑成本是最重要的兩個構成部分。成本法在房地產估價中占據著關鍵地位，在實際操作中更多傾向于重建成本法與重置成本法兩種不同的細分模式。

1.2市場比較法

市場比較法主要依托于房地產市場整體價格的波動與起伏，將某一特定房地產項目與具備類似要素與特征的項目進行縱向對比，分析可能影響房地產價格的各項主客觀要素，比如所處地段、周邊環境、居住條件等。通過市場比較法的應用，可對房地產價格進行縱向比對與分析，精準地掌握目標房地產與市場同類產品之間存在的優勢或劣勢。隨著時間的推移，市場比較法的應用案例越來越多，所形成的房地產估價結果更具可信性，為房地產市場交易提供了更為可靠的估價支撐。

1.3收益法

收益法是將房地產的純收益進行資本化處理，計算收益價值，并以此價值為基礎，對房地產實際價值進行綜合評判。通過運用收益還原法，可有效了解房地產的增值狀況，判斷其未來價格提升潛力，預測房地產未來收益狀況，為房地產估價提供參考。通常而言，收益法常用于商業、辦公等收益穩定、價值較高的房地產項目評估。

2、資產評估分析

與房地產估價不同，資產評估的面向對象通常為某一確定資產項目。資產評估是經濟社會快速發展的重要產物，在研判資產價值、提高資產評估科學性等方面扮演著不可替代的關鍵角色。資產可細化分為固定資產、流動資產、無形資產、其他資產等多種不同類型，在資產所有權轉移、資產合并與吸收、會計清算等方面，往往需要進行資產評估。在現行條件下，資產評估的主要方法有：

2.1收益現值法

收益現值法是資產評估的關鍵方法之一，可在排除折損率的基礎上，更為有效地判斷被評估資產的未來預期收益能力，并綜合考量出其折現狀況，得出被評估資產的現值。

2.2重置成本法

資產評估中的重置成本法是將不同資產項目在全新情況下進行重置成本處理，減去按重置成本計算的已使用年限的累計折舊額，并將資產功能變化、成新率等客觀影響因素納入評估過程。

2.3流動資產評估法

流動資產評估法的主要面向對象為流動資產。流動資產評估通常涉及原材料、在制品、協作件及庫存商品等要素。根據流動資產實際價值的不同，其評估方法也存在一定差異，但無論何種狀況，市場需求及發展趨勢均應該成為流動資產評估的重要考量因素，以更加精準有效地評估出其實際價值。

2.4無形資產評估

無形資產評估具有一定難度，由于無形資產更多情況下屬于附屬類資產項目，其價值與其客體存在較為直接的關聯，隨客體價值的變化而變化。因此，在無形資產評估中應根據購入成本及其預期獲利能力，結合無形資產的形成路徑不同，比如外購、自創等，將無形資產與其他類型資產串聯起來，得出相應評估價值。

除此之外，資產評估實踐領域所用到的方法還有現行市價法、清算價格法及有價證券評估等（如圖1所示），這些不同的評估方法具有不同的適用條件、不同的應用范圍，所取得的評估結果有所差異，因此應合理選用。

3、房地產估價和資產評估關系與異同

3.1評估范圍之間的關系與異同

無論是房地產估價還是資產評估，均是對某一特定對象實施價值測評，所得出的結果具有較高的參考價值。資產評估在實踐領域降低了行業門檻，為房地產估價行業的快速穩定發展提供了強大支撐。國家相關法律法規明確規定，所有進入房地產交易市場的房地產必須進行相應的價格評估，這為具體推進實施房地產估價提供了基本遵循，明確了需要實施房地產估價的具體范圍。而資產評估的主要面向對象為各類資產類型的資產核資評估，是對處于非交易狀態下房地產等項目的價格評估，與房地產估價相比范圍更廣、涵蓋內容更多。

3.2實施機構之間的關系與異同

在現行條件下，無論是房地產估價，還是資產評估，均需由具備特定從業資質的專業機構來實施。可進行價格評估的機構多種多樣，比如各類資產評估公司、審計事務所、財務咨詢機構等等，其在自身資質權限范圍內對房地產和資產進行評估，所形成的評估價格具有一定權威性與專業性。隨著房地產交易市場的持續活躍，評估師開始出現，并在房地產估價與資產評估行業中扮演更為重要的角色，這使得房地產市場更具專業化特征，所需要遵循的評估原則更多，所需要用到的法律法規制度更具依據性與保障性。

3.3評估價格之間的關系與異同

房地產估價是以房地產市場發展狀況為參考，在統籌考慮諸多影響因素的同時，為房地產項目的正常順利交易提供價格與價值支撐，極大程度上規范了房地產交易行為與交易活動。與資產評估不同，房地產估價所受到的影響因素更多，比如市場供求關系、經濟環境、政策變化等。在資產評估方面，是以固定資產的成本價格為基礎，形成市場保守價，為資產內部清點或變動提供價格依據，與市場價格存在部分差距。房地產估價與資產評估相互配合，相互聯系，即分工明確，又高度串聯，共同維護市場穩定與和諧。

結語

綜上所述，房地產估價與資產評估之間存在著潛在的關系與關聯。有關人員應該從房地產估價的客觀實際需求出發，充分遵循其與資產評估之間的關系，多措并舉，綜合施策，切實提高房地產估價與資產評估的準確性與可靠性。

參考文獻：

[1]余炳文，胡芬芬，岳彩周.淺談新時期國際評估準則趨同的機遇與挑戰[J].中南財經政法大學報，2018：117.