房地產開發企業融資管理研究

潘春發

摘 要：房地產行業屬于資金密集型企業，項目開發建設需要投入大量的資金，企業需要通過外部融資獲取資金來源，保障資金的充足性。本文首先就房地產開發企業融資方式進行闡述，以A房地產開發企業為案例進行探討，分析企業融資管理存在的問題，并在此基礎上提出改善對策，以期為更多房地產企業加強融資管理提供實踐參考。

關鍵詞：房地產開發;融資管理;探討

一、房地產開發企業融資主要方式

1.內源融資

內源融資是指企業資金來源于內部，包括留存收益以及折舊構成等。內源融資是利用企業自身通過經營發展賺取收益留存部分，內源融資通常屬于企業自有資金，具有原始性、自主性、低風險、低成本特點。內源融資通常是發展較好企業的主要融資方式，發達國家許多企業主要以內源融資為主。房地產開發企業通常項目投資需要大量的資金投入，依靠內源融資難以滿足企業融資資金需求，外源融資是需要房地產開發企業的主要資金來源。

2.金融機構貸款

金融機構借款是我國房地產開發企業的主要融資方式，通過向銀行等金融機構貸款獲得資金支持。目前，銀行等金融機構向房地產開發企業貸款主要通過土地使用權、房屋建筑抵押等方式借出資金。2015年至2017年，我國房地產行業融資規模不斷增加，貸款總量從23351億元上升至26548億元，金融機構借款在融資資金總量占比不斷下降，2015年銀行借款融資占比為19.71%，2017年下降至14.63%。一方面因為房地產開發企業不斷創新融資方式，企業融資資金來源多樣，銀行借款融資占比較少。另一方面國家對房地產市場調控，防止市場過熱，金融機構對房地產開發企業貸款準入標準提高，對企業貸款資金審批更為嚴格。

3.債券融資

債券融資具有融資成本低，融資風險較小，企業能夠根據自身經營發展情況控制企業債券融資。房地產開發企業債權收益具有穩定性，從債券市場投資表現來看，資本市場投資者對債券投資意愿較強。根據國務院下發全面深化改革的重大決定文件指出，要大力發展、規范債券市場，為更多企業提供融資渠道。因而，債券融資將會成為重要的融資渠道。根據WIND統計數據顯示，2017年8月份，有38家上市房地產企業通過債券市場融資，融資資金規模達到242億元，較同期上漲7.15%。

4.股權融資

股權融資相較于債券融資沒有到期還本壓力，并且能夠較長時間使用資金，但股權融資成本通常要高于債券融資。房地產開發企業股權融資通過IPO、私募股權融資等方式。IPO就是常見上市融資，通過首次公開發行股份，從資本市場募集資金。但由于IPO審核較為嚴格，準入門檻高，許多房地產開發企業通過借殼上市等方式實現融資。私募股權融資通過不采用公開方式，私下與特定的投資人或債務人商談，以招標等方式籌集資金的融資。私募股權融資是一種權益性投資方式，能夠參與企業經營決策，提高企業經營管理水平。私募股權融資是需要中小房地產開發企業發展壯大過程中選擇的主要股權融資方式。

二、A房地產開發企業融資管理存在的問題

A房地產開發企業成立于2005年，成立初期企業主要以房地產開發為主營業務。隨著業務板塊逐步擴展，發展規模逐步壯大，企業目前具有涉及商業運營、房地產開發、物業管理、建筑施工等方面。A房地產開發企業由于房地產開發一級資質、建筑工程施工總承包一級資質等資質，為滿足客戶需求為發展導向，全面為客戶提供優質產品與服務。隨著國家逐步加大對房地產市場調控，房地產開發企業融資愈發困難，企業迫切需要加強融資管理，保障充足的資金來源。

1.融資渠道單一、融資成本高

銀行信貸是房地產開發企業的主要融資方式，特別是中小房地產開發企業。但僅依靠銀行信貸難以有效滿足企業資金需求，容易造成企業財務風險較大，出現資金危機，從而引起聯動效應。從2017年國家統計局公布數據顯示，房地產開發企業資金來源中很大一部分來自銀行貸款。一旦房地產開發企業發生財務危機，就會波及銀行等關聯行業。相關數據顯示，房地產企業在開發地產過程中，銀行等金融機構基本參與開發建設全過程，銀行為房地產行業提供80%以上的土地出讓金以及地產開發金，股權融資以及債券融資僅占融資規模很小比例，銀行依舊是許多房地產開發企業的主要資金來源。

另外，房地產開發企業整體融資成本較高，通常企業開發可能存在多個項目共同開發，通過資產抵押方式進行貸款，需要支付評估等費用，而且貸款規模較大，企業潛在財務風險較大，銀行處于風險謹慎考慮會要求較高的信貸利率，導致企業融資成本較高。

2.融資結構不合理

融資結構直接關系企業融資風險以及債務風險。A房地產開發企業長期融資與短期融資占比不均衡，從A企業債務期限結構來看，短期債務比重達到74.5%顯著高于長期債務比重，由于短期債務比重較高，會增加企業債務負擔，需要在短期內支付高額的利息費用以及償還本金。雖然部分房地產開發企業通過預收期房的方式快速回籠資金，但是隨著市場緊縮政策實施，對房地產開發企業預收款項以及開發貸款開通專戶進行核算與審核，許多房地產開發企業資金使用受限，出現資金緊張。根據我國房地產行業協會調查統計顯示，全國十多萬家房地產開發企業中，95%以上的房地產開發企業短期債務比重超過80%，僅3%房地產開發企業的中長期貸款比重超過30%，因而能夠看出我國房地產開發企業整體債務期限結構合理性不足，企業短期債務壓力較大。

3.企業財務風險較大

財務風險是企業經營管理面臨的重要風險，許多房地產開發企業盲目融資，企業資產負債率達到70%，甚至部分企業資產負債率超過80%，企業面臨巨大的債務壓力，容易誘發財務風險。而且，許多房地產開發企業為了能夠快速搶占市場份額，大力量拿地，不斷增加企業負債。2017年許多大型上市房地產開發企業土地存貨增長率達到53%，企業流動比例小于1，速凍比率低于0.6，企業短期償債能力較弱，面臨較大的債務風險。A房地產開發企業，2017年土地儲值同比增長達到107%，企業為了進入其他區域市場，儲備較多土地。從企業債務償還能力來看，A企業資產負債率為74%，流動比例為1.13，速動比率為0.72。由于流動比例與速度比例均低于行業標準參閱值，能夠看出A企業面臨較大的短期債務風險。

三、加強房地產開發企業融資管理的對策

1.優化融資結構

A房地產開發企業短期債務比重達到74.5%，企業融資資金主要來源于銀行貸款，由于短期債務比重較大，會增加企業短期債務壓力，潛在財務風險較大。對此企業可以通過發展房地產項目債券融資，債券融資利率處于不斷下降趨勢，債券融資規模通常比銀行貸款規模更大，還款期限更長，不需要企業進行資產抵押。而且，債券融資具有資金來源更加多樣，企業可以通過發行境內債券或者境外債券從而募集更多資金。企業也可以通過發展項目股權合作開發融資，通過項目股權合作開發，不僅能夠實現風險共擔，而且能夠吸引更多具有實力的資本方加入，緩解企業資金壓力。另外，企業需要改善融資期限機構，提高中長期融資占比，緩解短期壓力，一方面可以通過發行債券方式增加長期融資比例，另一方面可以加強與銀行聯系，對企業短期債務進行展期。

2.管控企業財務風險

企業應當加強財務風險管控意識，完善財務風險防范機制，提高企業財務風險防范能力。首先企業應當加強預算管理，通過預算管理合理配置企業資金，提高企業資金分配效率，降低企業財務風險。

其次，通過企業應當健全風險預警系統，將企業風險控制在合理范圍內，從而提醒企業及時關注潛在財務風險，制定應對措施，將財務風險降低至最低水平。可以通過監控企業現金流變化，償債能力指標變化，作為財務風險預警信號。然后，建立風險反饋機制，對企業財務風險進行詳細記錄，從風險識別、控制到防范措施進行詳細記錄，對風險產生的跡象、指標變化、風險誘發原因以及時間，風險造成的損失進行分析，從而建立完善的風險反饋機制，幫助企業加強財務風險管控。

3.降低企業融資成本

融資成本是企業融資過程考慮的重要影響因素，融資成本過高，會影響企業的經濟效益，而且會增加企業利息負擔。雖然，央行通過降息降準刺進市場投資，但是從銀行貸款會進行不同程度上浮，而且房地產開發負債比重較大，銀行會要求較高的信貸利率匹配信貸風險。企業通過拓寬融資渠道，通過組合方式從而降低企業融資成本。例如，企業可以通過發行可轉債，在轉股前定期還本付息，轉股后則沒有還本付息壓力，并且可轉債利率通常低于股權融資利率。同時企業需要提高信用等級，信用等級較高的企業不僅具有融資優勢，而且融資成本通常更低。另外，房地產開發企業具有重資產特點，可以通過資產證券化方式，將企業資產進行打包上市，提高企業的流動性，加快資金周轉，緩解企業壓力。

參考文獻

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（責任編輯：王文龍）