我國房地產證券化存在的問題及對策研究

閆麗

【摘要】針對我國房地產證券化存在的問題展開分析，介紹房地產證券化的內涵，提出優化房地產證券化法規制度、優化內部管理機制、加大金融監管力度三點針對性的建議、推動我國房地產行業發展。

【關鍵詞】房地產;證券化;經濟全球化;金融創新

金融行業發展的過程中，使金融體系逐漸具備了市場化的特點，特別是在經濟全球化背景下，我國房地產市場可能會面臨證券化的現象。房地產證券化在實現房地產融資是突破融資限制需要解決的重點問題，也關系到資產證券化運行，屬于金融創新的有效手段。面對房地產證券化中存在的問題，需要結合當前行業發展現狀制定針對性的解決對策。

一、房地產證券化內涵

房地產證券化是針對房地產投資而言，將投資轉變為有價證券模式，投資者在房地產中投入的直接物權轉變成權益憑證，且該權益憑證帶有證券性質，使房地產投資可以直接轉變成為證券投資。基于理論層面分析，房地產證券化是基于傳統形式的房地產投資創新模式，也是房地產融資的一種有效手段，房地產金融行業的不斷發展，會對房地產證券化帶來直接的影響。總結房地產證券化特點，集中表現在房地產證券化基礎資產這一層面，其中基礎資產屬于合同權利，不管是房地產抵押貸款債權的證券化，或者是房地產投資權益的證券化，在其實現證券化期間，所有基礎資產在法律化手段的作用下，全部被轉化成為合同權利。

二、房地產證券化存在的問題

（一）法規制度需要完善

房地產證券化的市場主體較多，例如信用評價機構、原始債權人和證券投資者等，實現房地產證券化的過程中，需要將所有主體的利益加以協調。但是根據當前證券法律制度要求，房地產融資業務中有關于資產證券化的內容相對較少。另外，破產法與信托法中均涉及到創建風險隔離機制的內容，但是實施的時間較短，所以難免會在執行期間面臨阻礙。

（二）內部管理制度需要完善

房地產證券化的實施必須要有內部管理機制，其中包括會計、稅收處理與審計等。但是結合當前市場主體情況分析，內部管理機制依然需要完善。立足于會計審計的視角，房地產證券化中與之相關的制度設計流程相對緩慢，這主要是因為會計與審計制度不同，最終帶來的證券化成本與收益也會存在差異性。所以，要想完善配套設施，必須要經過詳細討論;立足于稅收視角，設計相關制度需要同時保證效率以及征稅成本，不能出現重復征稅的現象。除此之外則要保證公平性，這是限制房地產證券化深入發展的關鍵性影響因素。

（三）監督工作需要深入

作為全新金融模式的一種，房地產證券化的實施要加強監督管理，才能夠確保各項活動的規范性，以此推動房地產行業可持續發展。但是分析房地產證券化的實施現狀，在監督管理方面還需要不斷深入，監管力度不足導致執行期間面臨協調性差等諸多問題，限制了房地產證券化的深入發展。

三、房地產證券化的優化對策

（一）優化房地產證券化法規制度

房地產證券化要以完善的法規制度作為保障，政府部門需要在這一方面加強重視，開展房地產金融體制建設，并且在房地產證券化法規制度方面加強管理，結合現行房地產證券化的相關法律法規，需要按照行業發展現狀進行優化，例如《證券法》和《房地產法》。金融機構也要在法律法規要求下，監督資本市場運行，確保房地產證券化主體的利益，從而提高房地產證券化各項活動實施的規范性，實現行業穩定發展。

（二）優化內部管理機制

進入到信息時代后，我國房地產行業的轉型業進入到關鍵時期，相比以往運營模式難度增加，無論哪種模式的地產，建立科學合理的運營管理機制，對于房地產企業轉型以及行業的發展都有重要的作用。當前房地產市場過渡到過剩時期，各個企業之間競爭趨勢越發激烈，房地產企業制定可行性高的運營模式，有利于節省成本，提高議價能力，在市場競爭中獲得明顯的優勢。雖然一些私營企業也可以在創建管理體系方面呈現出優勢，調動企業內部所有工作人員的積極性，但是與公開上市公司相比，后者因為股份具有流動性的特點，所以更容易實現房地產證券化的目標。

另外，公開上市公司的股票期權與股票紅利具有靈活性，這對于工作人員而言也是最為有效的激勵手段。企業內部管理人員為了能夠在市場競爭中獲得明顯的優勢，需要加強對決策流程、財務控制等工作的重視，越來越多的上市企業在運營管理環節發現，企業內部管理要求對于職工而言可能是一種束縛，不僅會在職工內心產生厭煩心理，還會在管理期間付出較大的代價。但是立足于長期發展的視角，嚴格的管理要求可以完善管理機制，提高員工的凝聚力。管理要求中涉及到企業獨立外部董事會，其中商業計劃與項目需要在董事會中展開討論，滿足所有股東利益需求，具體涉及到資本配置、成本控制等方面。同時，還應該加強財務管理，創建結構完善的管理機制，能夠突出房地產證券化投資產品在企業內部管理的作用。由此可見，企業內部管理機制是管理人員實施監管的重要保障，能夠提前規避市場風險，投資人員主動在管理機制中投入資金，優化房地產證券化投資產品結構，為其發展提供推動力。

（三）加大金融監管力度

制定內容完善的房地產證券化法律法規，可以創建良好的發展環境，使房地產證券化得以深入落實。盡管當前《證券法》和《破產法》等對房地產證券化起到了約束作用，但是在金融監管方面還有很大的提升空間。要求按照相關法律法規內容，針對房地產證券化的實施過程進行監督與管理，重點解決資產處理環節存在的問題，參考其他國家在房地產證券化管理方面的成功經驗，發揮法律法規的作用，加強金融監管規范性，使房地產證券化能夠更加深入地實施，并且推動我國房地產行業長期發展。

四、結束語

綜上所述，在房地產行業不斷發展的當下，房地產證券化成為非常重要的發展方向，要求房地產企業從完善法律規定、優化內部管理機制、加強監管等方面加強重視，明確當前房地產融資現狀，采用有效的融資方法，推動房地產證券化發展。

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