淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)性

朱峰

摘要：隨著國民人均收入的不斷增加，人們對物質(zhì)方面的要求越來越高，進(jìn)而極大地推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并為我國市場經(jīng)濟(jì)帶來了良好的發(fā)展空間。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民生產(chǎn)總值中占據(jù)極大的比重，但實際上該行業(yè)一味的迅速發(fā)展并不利于我國經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)運行。面對這種情況，必須輔助科學(xué)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以此來為我國房地產(chǎn)行業(yè)未來的平穩(wěn)發(fā)展提供根本保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)周期;宏觀經(jīng)濟(jì)政策;關(guān)聯(lián)性

一直以來，房地產(chǎn)都屬于經(jīng)濟(jì)周期波動明顯的一類行業(yè)，且極易受到我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整等方面措施的影響。受國家出臺的各項宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度逐漸加快，而這不僅不利于我國經(jīng)濟(jì)市場的健康平穩(wěn)運行，還會由于房價過高等問題影響到國民的正常生活與生產(chǎn)。對此，只有科學(xué)地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策之間的聯(lián)系，才能夠通過合理調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)政策的方法，達(dá)到加快社會發(fā)展的最終目的。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的必要性

（一）房價長期居高不下

房地產(chǎn)作為一種增值產(chǎn)品，在受到投資愛好者們廣泛歡迎的同時，也作為一種保值產(chǎn)品受到工薪階層們的哄搶。在此發(fā)展背景下，部分銷售部門出現(xiàn)哄抬價位的行為，從而間接導(dǎo)致我國房產(chǎn)價格居高不下。尤其是在新經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整下，這種不良現(xiàn)象逐漸加劇甚至演化成為泡沫經(jīng)濟(jì)，對我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的健康發(fā)展十分不利，而出現(xiàn)以上這些問題的原因又可以分為多個方面。

首先，我國大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)都是由相關(guān)地區(qū)的政府部門直接壟斷，所以并未受到市場經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)節(jié)，進(jìn)而加快了我國房地產(chǎn)業(yè)的“畸形發(fā)展”速度。其次，部分投資愛好者在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)現(xiàn)巨大投資商機(jī)，隨即投入大量資金于該行業(yè)。大量資金投入雖然可以為投資人帶來極為可觀的收益效果，但是卻進(jìn)一步加快了我國房價的增長速度。在以上這些原因的共同作用下，我國經(jīng)濟(jì)周期起伏較大的房地產(chǎn)業(yè)陷入更加混亂的局面。對此，必須要對我國現(xiàn)存宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行有效調(diào)整，以此來平穩(wěn)我國房價并為其健康發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良條件。

（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展不穩(wěn)定

房地產(chǎn)與具有相同價位的商品不同，其極易受到來自施工材料價格調(diào)整、施工人員薪資水平變化等方面因素的影響，所以具有發(fā)展?fàn)顩r不穩(wěn)定和極為明顯的盲目性特點。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)市場的一部分，周期性是其發(fā)展過程中不可擺脫的一項基本特性，導(dǎo)致其與我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整措施之間具有十分密切的聯(lián)系。結(jié)合目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和未來發(fā)展前景分析，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)逐漸壯大的趨勢，但也正是房地產(chǎn)業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益越來越高，導(dǎo)致相關(guān)從業(yè)人員對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展表現(xiàn)出極大的擔(dān)憂。如近期出現(xiàn)的泡沫論等觀點，都直接地表明相關(guān)從業(yè)人員的個人想法。但實際上，目前人們關(guān)注的重點問題還是不斷攀升的房價，而國家針對我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的各項調(diào)整措施，也是為了能夠從根本上對這一問題進(jìn)行妥善的處理和解決。

二、宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性

（一）財政政策調(diào)控與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性

財政政策其實就是相關(guān)部門利用增稅或減稅的方式，對市場需求進(jìn)行引導(dǎo)和控制。同時，還會在一定程度上影響到社會人均收入水平和人們的實際就業(yè)情況。一般來說，如果我國房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度過快，那么相關(guān)部門便需要及時地提高稅收，之后再通過縮減投資數(shù)量的方式減少房地產(chǎn)業(yè)的實際收益。而當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)收縮的情況，那么則需要采取與之相反的措施來解決實際問題。通過這種方式，不僅可以扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)市場原本的發(fā)展導(dǎo)向，還能夠起到適當(dāng)打擊投資人員的過度投資行為和熱情，進(jìn)而避免由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，而使我國經(jīng)濟(jì)市場出現(xiàn)不同行業(yè)之間的發(fā)展矛盾問題，最終促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)市場共同的健康平穩(wěn)發(fā)展。

（二）貨幣政策調(diào)控與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)性

貨幣的主要承擔(dān)者是銀行，所以國家針對貨幣政策提出的各項調(diào)控措施也是針對中央銀行而開展的。就目前我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，貨幣政策調(diào)控主要通過控制我國中央銀行的貨幣發(fā)行總量，以此來對貨幣利率進(jìn)行有效調(diào)整，從而對市場需求產(chǎn)生特定影響。首先，我國中央銀行針對存款準(zhǔn)備金政策做出調(diào)整。一般來說，存款準(zhǔn)備金利率的漲幅會在一定程度上影響到市場上的貨幣流通量，進(jìn)而使利率出現(xiàn)變化，最終達(dá)到控制房地產(chǎn)投資量的目的。如，當(dāng)我國房價過高時，為了能夠進(jìn)一步降低原有房價，便可以通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的方法，進(jìn)而使更多人選擇將資金存人銀行以獲得更加穩(wěn)定的收益，并減少向銀行借貸的人數(shù)。這樣一來，由于市場上的資金流動總量減少，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成本隨之減少，而房地產(chǎn)投資者也會在一定程度上減少投資數(shù)量，最終起到調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)狀況并減少市場問題的發(fā)生頻率的作用。

其次，我國中央銀行針對再貼現(xiàn)率政策做出調(diào)整，其中再貼現(xiàn)率的主要影響對象包括中央銀行下級的各類商業(yè)銀行以及各金融機(jī)構(gòu)等。通過對再貼現(xiàn)率政策的有效調(diào)整，能夠有效地控制銀行的貨幣流出量，進(jìn)而使利率產(chǎn)生變化。同時，當(dāng)大批投資者改變原有資金流向，那么便會進(jìn)一步激化我國房地產(chǎn)業(yè)的貸款問題，最終實現(xiàn)拉低房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的目的。除此之外，這種方式不僅可以使我國房價出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整，還能夠使更多低收人人群獲得基本的購房權(quán)利，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國社會的和諧進(jìn)步與發(fā)展。

三、宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場協(xié)同發(fā)展的有效途徑

（一）處理好房地產(chǎn)發(fā)展周期差異性與宏觀經(jīng)濟(jì)政策統(tǒng)一性的矛盾

我國不同區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異過大，這對我國大部分行業(yè)的發(fā)展都造成了一定影響。其中，我國房地產(chǎn)業(yè)具有極為明顯的地域差異性，也就是對于不同區(qū)域而言，房地產(chǎn)發(fā)展水平和人民的需求度都各不相同。而這種區(qū)域之間的差異性，也使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期被劃分為全國性和區(qū)域性兩種不同類別。由此可見，在對我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)控時，必須要結(jié)合不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期特點，防止由于區(qū)域間的需求不同而造成不良的社會影響。除此之外，各地區(qū)的政府部門也要嚴(yán)格按照國家下放的各項經(jīng)濟(jì)政策開展各項工作任務(wù)，只有這樣才能使宏觀經(jīng)濟(jì)政策落到實處，并發(fā)揮出其真正的作用和效果。

（二）根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢靈活地調(diào)整貨幣政策

我國經(jīng)濟(jì)市場的變化速度過快，所以國家下放的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，也必須要結(jié)合具體的市場變化情況。其中，需要特別注意的是我國相關(guān)貨幣政策，也只有將貨幣政策與我國實際的經(jīng)濟(jì)變化狀況緊密結(jié)合，并及時地對其做出相應(yīng)調(diào)整，才能防止我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)發(fā)展速度不均衡的情況。同時，貨幣利率的相關(guān)問題也需要做出特別調(diào)整，并真正實現(xiàn)張弛有度。除此之外，相關(guān)部門在對貨幣政策進(jìn)行調(diào)整時，必須要以經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展動向為基礎(chǔ)，并有效地利用房地產(chǎn)業(yè)高回報率的特點，從而在延長我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期變化的同時，為我國房地產(chǎn)業(yè)未來的長期穩(wěn)定發(fā)展帶來更大幫助。

（三）保持財政政策調(diào)控的穩(wěn)定

據(jù)相關(guān)人員的長期研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r處于不平穩(wěn)狀態(tài)時，如果能夠及時地采取有效的財政措施，那么不僅可以在短時間內(nèi)幫助經(jīng)濟(jì)市場獲得發(fā)展活力，還能夠為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的長期、平穩(wěn)運行提供極大幫助。因此，結(jié)合目前我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的實際發(fā)展?fàn)顩r來看，為了解決我國房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度過快的問題，主要可以采取減少財政政策的方式。也就是說，國家需要適當(dāng)?shù)販p少對于房地產(chǎn)業(yè)的資金投入數(shù)量，以此來加快房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化速度。這種財政政策對政府的考驗難度較大，所以必須要結(jié)合實際情況對財政政策進(jìn)行適度調(diào)整，嚴(yán)禁出現(xiàn)大規(guī)模變動的行為，因為大規(guī)模的調(diào)整不僅難以取得預(yù)計調(diào)控效果，甚至還會動搖我國房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)根基。

（四）加大對房地產(chǎn)產(chǎn)品的改善力度

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展呈良好態(tài)勢，但是針對住房供應(yīng)體系而言卻仍然存在較多問題，尤其是近期出現(xiàn)了房源供應(yīng)與市場需求之間的不平衡性問題，從而嚴(yán)重地影響到我國住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。針對這一問題，地方政府可以結(jié)合市場需求建立一種新型住房消費體系，不僅要為居民們提供有效的住房保障，并妥善處理房源供需失調(diào)的問題，還要能夠從根本上解決中低收入人群的購房問題。除此之外，地方政府也要針對近期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)信息進(jìn)行搜集和處理，以此來為我國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展提供科學(xué)導(dǎo)向，并使房地產(chǎn)產(chǎn)品更加符合社會的整體需求。

（五）新的調(diào)控政策不該貿(mào)然出臺

部分人群認(rèn)為導(dǎo)致我國房價居高不下的主要原因，是國家并未針對房地產(chǎn)業(yè)提出有效的調(diào)控措施和經(jīng)濟(jì)政策，所以希望國家能夠出臺更多針對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。但實際上，任何一項經(jīng)濟(jì)政策的出臺，都需要提前做好全面的設(shè)計和規(guī)劃，否則不僅難以發(fā)揮實際的調(diào)控作用，甚至還會影響到經(jīng)濟(jì)市場的正常運行。由此可見，調(diào)控政策必須以我國市場發(fā)展機(jī)制為導(dǎo)向，立足于經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展實際，以此來發(fā)揮出調(diào)控政策的最佳效果。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)作為新興第三產(chǎn)業(yè)，在短期內(nèi)便成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。但是房地產(chǎn)業(yè)與我國大多數(shù)行業(yè)相同，都具有極為明顯的經(jīng)濟(jì)周期性特點，這代表著房地產(chǎn)業(yè)會在不同的宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下，表現(xiàn)出不同的周期波動。面對這種情況，必須要合理地判斷與分析宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)聯(lián)性，以此來為我國房地產(chǎn)業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。