關于我國住房抵押貸款證券化的思考

李 陽 宋沁鴿 劉佳慧/文

一、我國商業銀行實施住房抵押貸款證券化的發展狀況

我國住房抵押貸款證券化最早起源于1998年，當時資產證券化的概念剛剛提出，而正式試點是在2005年，我國金融市場上首次出現了住房抵押貸款支持證券，這是由中國建設銀行創新發行的，被稱為“建元2005-1”。其主要操作流程為：建行將自己手中比較優質的住房抵押貸款聚集起來，形成一個資金池，將其委托給受托機構，從而建立信托關系，由于資產在預期之內會產生現金流，所以受托機構可以用這些資產來發行證券。這個過程涵蓋了金融、信托、信用評估等多個領域，讓證券化交易能夠平穩運行。第一次試點總規模達到30億，此次試點的成功為未來的發展提供了可靠經驗。

在“建元2005-1”試點中，建設銀行用來支持證券化的資產基本為優質的個人住房抵押貸款，借款人都具有良好的信用基礎和穩定的收入來源，資產狀況較好。而對于貸款的篩選也具有較高的標準，地域分布上也具有廣泛性，以此來降低風險。發行后，各個責任主體都嚴格按照合同執行，履行自己的職責，此次試點才能夠正常運行。

表1 “建元2005-1”個人住房抵押貸款證券化信托受托機構

表2 “建元2005-1”資產池中住房抵押貸款本金利息回收情況

在第一次試點工作基礎上，為進一步累積經驗、完善制度，2007年4月，國務院同意再一次擴大住房抵押貸款證券化試點工作。為加強風險防范，第二次試點期間頒布了相關法規，如《信貸證券化基礎資產池信息披露規則》《資產支持證券質押式回購業務規則》等，以此規范信用評級機構，加強信息披露，推動試點工作順利進行。第二次試點的發起者包含股份制商業銀行、政策性銀行等金融機構，覆蓋范圍進一步擴大，證券化的資產也變得多樣化。但是好景不長，2008年的金融危機使人們將過錯都歸咎于資產的證券化，直至2014年，我國沒有再發行證券化產品。

2014年中國銀監會同意中國郵政儲蓄銀行開展第一期的個人住房抵押貸款證券化，其受托機構為交銀國際信托有限責任公司，項目總規模不超過73.63億，并且規定郵儲銀行和信托公司必須按照合同約定來履行義務，及時向投資者披露信息，及時向監管機構披露重大事項和存在的風險問題。由此可見，銀行界對資產證券化的發展越來越謹慎。

2019年前三季度，市場共發行922單資產證券化產品，發行規模達到1.5萬億，共有104家金融機構參與到資產支持證券承銷業務，其中有70家券商，33家銀行和1家資管公司。證券化產品中個人住房抵押貸款證券化的發行規模達到3023億元，資產證券化的發展逐漸在我國的融資市場上站穩腳跟。

二、我國商業銀行實施住房抵押貸款證券化存在的問題

（一）我國住房抵押貸款證券化的需求不足

一方面在住房抵押貸款證券化的過程中，商業銀行起著舉足輕重的作用，就現在而言，商業銀行不缺少用來抵押貸款的資金，因為我國抵押貸款的市場本身不大，再加上我國商業銀行很少有因住房抵押貸款而產生經營風險問題，所以商業銀行對住房抵押貸款證券化的需求不是很強烈。另一方面，住房抵押貸款作為商業銀行壞賬率較低的一種貸款，商業銀行不希望將優質的貸款進行出售。從商業銀行獲利的角度來看，商業銀行住房按揭貸款的收益率比較可觀，而在證券化過程中，會有較大一筆的費用支出，這會壓縮商業銀行的利潤空間，使商業銀行資產證券化缺乏源動力。

（二）中介機構專業性不足，難以服務抵押貸款證券化發展

我國目前缺乏完善的法律法規來規范信用評級機構的發展，沒有形成科學的發展體系，這一定程度上制約住房抵押貸款證券化的發展。因為住房抵押貸款的證券化是將風險進行轉移，所以對于資產風險的評估就顯得尤為重要，必須根據科學的方法進行評估，這就需要特殊的專業的中介機構，能夠提高項目的信用級別，達到目的，但是就現在而言，我國還沒有一批這樣的專業的中介機構，從而制約了住房抵押貸款證券化的發展。

（三）監管機制不健全，信息披露不完善

抵押貸款證券化涉及銀行、信托、證券等多個金融領域，這就需要全方位的監管體系，完善的監管制度，但是我國現在屬于分業監管、分業經營的模式，而住房抵押貸款證券化屬于混業模式，這就可能導致監管的重疊，監管邊界不清晰，責任不明確，造成各個監管機構之間的協調性差，無法及時發現風險，降低了監管效率。此外，在證券化的過程中，對信息披露的要求較高，而我國在信息公開程度上還有待提高，信息披露不夠全面，這就降低了證券化產品的吸引力。

三、對策建議

（一）選擇合適的商業銀行作為發起人

商業銀行作為抵押貸款證券化的重要主體，選擇合適的商業銀行作為發起人是至關重要的。作為發起人，商業銀行需要有較大的住房抵押貸款規模，且對風險的管控能力也較強，這樣才能減少抵押貸款證券化過程中的風險，以地方性商業銀行作為試點，不斷總結經驗，推動抵押貸款證券化的穩健發展。

（二）健全資本市場，創造良好的宏觀環境

我國資本市場起步較晚，歷時短，規模較小，還處于初期發展階段。抵押貸款的證券化離不開成熟的資本市場，為了提供良好的發展環境可以從兩個方面來入手，一是完善股權市場和債券市場，二是完善資本市場的法律體系，加強監管部門之間的協調，保證監管的到位，明確發行、交易等過程的規則，規范證券化行為，降低風險。銀監會、證監會等部門按照自己的職責制定規范性文件，為貸款證券化的發展保駕護航。

（三）加強信息披露，完善市場公開

中國人民銀行要構建信息共享平臺，利用現有的大數據以及區塊鏈等技術，將證券、銀行等部門之間的信息匯總到一起，搭建信息共享平臺，披露資產證券化的相關信息。人民銀行要對信息披露的內容進行明確規定，明確各個主體的信息披露義務，要做到披露的信息對于投資者而言必要且有用。每個領域的監管機構的信息披露也不能懈怠，要對市場主體的監管結果進行披露，用通俗易懂的語言提高信息易懂性，讓投資者可以充分利用信息作出決策，增強市場信心。

（四）建立專業化的評級機構

信用評估是解決信息不對稱的重要手段，通過信用評估，投資者可以掌握較為公平真實的信息，而證券的發行人可以通過信用評估，提升項目的信用等級，從而提高證券化發行效率，降低成本。作為貸款證券化信用評級的專業機構，需要有專業人才和技術以及良好的市場環境，通過規范信用評級的流程，發展建立統一完善的實用性評級體系。可以通過政府出資設立SPV，提高機構資信，也能體現出對貸款證券化的扶持，讓投資者更容易接受由SPV發行的抵押貸款證券，推動住房抵押貸款證券化的發展。