房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理

高溧

摘 要：隨著經濟的飛速發展，人們生活水平的不斷提高，房地產行業也隨之迎來了發展的高峰期，會計核算工作作為房地產行業的重要工作內容，對房地產行業發展發揮了重要影響，其中，會計核算中的成本分攤與所得稅處理更是房地產行業會計核算中的核心部分，其操作方式也從傳統的簡單直觀向復雜多樣轉變，特別是現今數字技術及網絡技術的發展普及，為房地產行業會計核算工作帶來了新的挑戰，本文就房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理進行分析闡述，旨在推動房地產行業會計核算工作的健康發展。

關鍵詞：房地產行業? 成本分攤? 所得稅處理

在房地產行業會計核算之中，其成本核算及所得稅處理一直都是房地產行業會計核算的重要工作內容，同時，成本核算及所得稅處理也是關乎資金流向、收支狀況、資產分配等的重要會計核算工作內容，對于，房地產行業未來的發展以及日常經營管理，具有重要影響，甚至可以說是房地產行業發展的關鍵。隨著數字技術及網絡科技的應用普及，區別于傳統的會計核算工作，如今企業會計核算及會計管理更多的是依靠網絡平臺開展會計工作，資金流向雖然清晰可查，但仍存在諸多風險，因此，強化房地產行業會計核算中的成本分攤及所得稅處理具有十分重要的現實意義，同時，房地產行業會計核算中的成本分攤及所得稅處理向數字化及網絡化趨勢發展，也是未來企業會計核算及會計管理發展的必然趨勢。

一、房地產行業對于成本分攤的會計核算分析

房地產行業中的成本分攤的會計核算，主要包括以下幾種成本分攤方法，具體包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法以及層高系數建筑面積法等。如果，房地產企業對于成本分攤采取占地面積法，主要考慮房地產開發項目已經進行建筑施工的項目所占用的土地面積，將這一部分的面積在整個房地產開發項目總面積作比重核算，按照這一比重對成本進行分攤。采用建筑面積法進行成本分攤，區別于占地面積法，是按照房地產開發項目已經進入施工階段的建筑面積，對于整個項目的建筑面積作比重核算，以得到的比重為核算標準進行成本分攤。如果房地產行業成本分攤采取直接成本法，主要是參照某一段施工期間內項目開發建設產生的直接成本，在當期房地產項目開發建設所產生的直接成本之中所占有的比重，并采用這一比重對成本進行分攤。房地產行業成本分攤采用預算造價法，主要是參照施工期間某一建筑項目的預算造價，在整個房地產項目開發建設期間之內，所有的預算造價總和之中所占有的比重，并以得到的這一比重進行成本分攤的會計核算。另外，房地產開發項目有時會同時涵蓋住宅商品房開發、商業開發以及其他不同類型的建筑開發，在這種情況下，房地產開發企業可以選擇層高系數建筑面積分攤法對成本進行計量和分攤。

一般來說，房地產行業成本分攤的會計核算對象主要包括土地成本、公共配套設施建設費用、其他成本項目以及利息費用。其中，成本分攤會計核算對象中的土地成本，一般房地產企業會采用占地面積法對成本進行分攤。房地產企業在實際經營管理過程中，對土地成本的計量和分攤，有時需要對當地稅務機關進行協商，確定其土地成本分攤方法。房地產企業在進行土地開發的同時，還一同進行房地產項目開發，這種情況下，這就是一次性取得土地分期開發房地產，在這種情況下，房地產企業首先應取得當地稅務機關的批準后，房地產企業的土地成本首先應以土地整體預算成本對其進行成本分攤，后期待到整個房地產開發項目完成后，再結合房地產開發實際情況，對土地成本分攤進行額外的調整。

在房地產項目開發過程中，還會涉及到公共配套設施建設費用的成本分攤，如果這一部分的費用成本具有過渡性質，應采用建筑面積法對其進行成本分攤處理。對于房地產項目開發過程中，產生的其他相關費用成本，在國家稅收及相關規定范圍內，再結合房地產開發的實際情況，以及房地產開發項目成本分攤的實際需要，自行選擇科學合理的成本分攤方法記性成本計量及分攤核算。除此之外，房地產企業在進行項目開發建設過程中，對于產生的利息費用的成本計量及分攤核算，對于這類費用的成本分攤，一般采取預算造價法或直接成本法進行成本分攤。

處理除了房地產開發的直接成本，在房地產開發、管理、經營等過程中產生的間接費用，國家稅收制度對這類費用的分攤具有明確的規定，房地產行業經營管理及開發項目組織產生的間接費用，同時，這一間接費用無法直接歸類到某一相應特定成本之中，這時的這一類費用支出應按照成本費用類支出進行會計核算。房地產開發、管理、經營等過程產生的間接成本主要包括管理費用、員工薪酬福利、建筑工程管理費用、折舊費用等。

二、房地產行業所得稅處理分析

對于房地產行業而來，所得稅的征繳主要對房地產開發、經營、管理等流程，在各個房地產經營管理流程過程中所產生的收入，按照房地產企業所得征收的一種稅種。一般來說，房地產企業按照季度進行所得稅預繳，所得稅預繳主要參照房地產企業預計收入及預計利潤，在扣除以往會計核算年度待彌補的虧損，之后所得的余額，作為房地產企業所得稅核算的基礎，并以此得出房地產企業應按時進行預繳的所得稅稅額。

在我國，對于企業所得稅的征收在稅法及相關規定中都已作出了明確的規定，規定企業應按照月度或季度的企業實際利潤對企業所得稅進行預繳，但是房地產企業不同于一般企業，房地產企業的開發項目一般周期較長，同時，企業為了及時回收資金，一般會采取預售的方式，收取銷售預收款。預收銷售款對于房地產企業而言，是很重要的一部分收入，企業應按照國家稅收規定進行企業所得稅的預繳。另外，房地產企業在稅收規定下進行所得稅預繳時，還應充分考慮企業的實際利潤進行企業所得稅繳納。

三、結束語

房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理對于房地產行業的未來發展具有發揮了重要重要的影響，所要房地產行業的日常運營管理以及未來的發展規劃具有決定性影響。隨著經濟的發展，以及網絡技術的發展普及，現今的企業管理方法方式以及財務管理系統為會計核算中的成本分攤與所得稅處理工作提供了外部支持。因此，房地產行業會計核算工作應秉持專業的工作態度，在工作中善于發現問題，及時解決問題，在新的時代發展背景下，及時轉換工作思路及管理理念，借助會計核算中的成本分攤及所得稅處理的新方法及新方式，促進房地產行業會計核算工作效能，進而促進房地產行業未來的可持續發展。

參考文獻：

[1]邵英.房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理[J].中國集體經濟，2018.

[2]鄧歡.房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理[J].中外企業家，2017.

[3]楊秀俊.房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理探析[J].中國國際財經，2017.

[4]張靜.房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理[J].財會學習，2016.