不動產電子證照法律效力與應用探析

喻詠 萬孝紅 徐玨

摘要：為加快推進“互聯網+政務服務”實踐進程，響應落實“放管服”“不見面”改革精神，通過比較、調查兩種研究方法，借鑒其他城市先進經驗，實地調研銀行等服務對象及工作人員的意見建議，對無錫市不動產電子證照的應用問題及解決對策以及如何推廣等進行探索研究。旨在優化不動產登記效能，促進新型政務工作模式的建立。

關鍵詞：互聯網+政務服務;不動產電子證照;法律效力

中圖分類號：F293

文獻標識碼：c

文章編號：1001-9138-（2020）04-0074-78

收稿日期：2020-01-15

1研究背景與意義

1.1研究背景

2016年國務院印發《關于加快推進“互聯網+政務服務”工作的指導意見》（國發〔 2016〕55號，以下簡稱《意見》），要求積極推動電子證照、公文、簽章等在政務服務中的應用，開展網上驗證核對，避免重復提交材料和循環證明，切實提高政務服務質量與實效，讓企業和群眾少跑腿、辦好事、不添堵。

本文從實際出發，將不動產權證書（證明）電子化，緊扣“放管服”和“不見面”審批的改革精神，契合當前的創新發展理念，不斷優化服務，促進不動產登記能力的現代化+科技化，更好地提升登記效能。

1.2研究意義

1.2.1信息共享、提供便利

企業及個人辦事需隨身攜帶一系列證照原件及復印件，但是由于各個機構之間，如稅務部門與不動產登記中心所用的系統不一致，導致很多材料不能實現系統間互相直接調取，很多材料會被重復要求提供，給辦事人造成極大的麻煩。不動產電子證照改變了證照紙質化的唯一形式，便于權利人保存，方便各機構之間信息共享，促進新型政務工作模式的確立。

1.2.2杜絕假證、降低風險

實踐中，各用證機構在辦理業務時往往只能對證照進行形式審查，帶來了很大的安全漏洞。不動產電子證照為基于互聯網的環境下實行證照共享提供了必要手段，不論是不動產電子證照本身的防偽端口，還是不動產電子證照生成后實時推送的公務服務平臺，都大大增加了制造偽證、假證的難度，可有效降低各類偽證、假證的數量，維護權利人的有效權益和社會秩序。

1.2.3綠色環保、避免浪費

傳統紙質證照的應用具有兩大點缺陷：一是極易造成紙質證照的丟失、毀損;二是對自然資源造成極大的浪費。不動產電子證照的應用可以實現在辦理業務的過程中無需重復提交紙質復印件，甚至無需隨身攜帶原件，極大地節約了自然資源。

2研究方法與技術路線

2.1無錫市不動產電子證照的研究方法

2.1.1比較研究法

比較研究法是在社會研究中的一個重要方法，通過比較研究不同省份、城市發展不動產電子證照過程中取得的成效，總結成功經驗，找到最適合、最符合無錫市發展的道路。據了解，其他地區例如廣東省、南寧市、新沂市等都已經陸續開始推行電子證照，并取得了一定的成效，表1是筆者經過調研后分析的各個省份或城市在發展不動產電子證照過程中的特點及可借鑒的優點。

2.1.2調查研究法

調查研究法是通過實地調查研究等形式，全面了解服務對象及工作人員對不動產電子證照的意見和需求，明確研究目標，進一步優化不動產電子證照規范。

無錫市自2019年5月起就開始不定期舉行不動產電子證照需求會議，通過與銀行、擔保公司等單位研討具體方案的實施，充分分析在推行不動產電子證照的過程中可能遇到的問題，通過調查各個行業對于改革最關心的需求來共同商討，提出解決方案。

另外，筆者對廣州、珠海、湛江等城市進行實地調研。通過此次具有針對性的調研考察，學習到了先進城市的發展優勢，總結出了以下幾點啟示：好的登記系統是優質服務的基礎;加大數據整合力度，夯實不動產登記基礎;多方聯動，數據共享是提效的主要途徑之一;依法合規，自上而下推進不動產電子證照系統建設。

2.2無錫市不動產電子證照的研究技術路線

依托無錫不動產登記平臺、無錫不動產集成服務平臺、江蘇省政務網，實現不動產權證書及不動產登記證明的電子證照全生命周期管理。進一步推進無錫市“互聯網+政務服務”，促進新型政務工作模式的確立，進一步優化營商環境。

3不動產電子證照的內涵與法律效力

3.1不動產電子證照的內涵

根據筆者調研，無錫市目前對于不動產電子證照的應用主要集中在兩種證照，一是《不動產權證書》，二是《不動產登記證明》。此兩種證書的電子證照格式，江蘇省自然資源廳制定的《江蘇省不動產登記電子證照規范（試行）》已進行了統一。電子證照不僅包括了紙質權證、登記證明的所有內容，還設置了二維碼標識。通過該標識，可以用于真偽驗證、宗地圖、房屋平面圖、權利限制信息的讀取。今后，該電子證照再通過電子簽章技術來固定法律效力便可進行應用。

3.2不動產電子證照的法律效力

2018年1 1月16日，國家市場監督管理總局、國家標準化管理委員會、國家電子文件管理部際聯席會議辦公室（國家密碼管理局）在京聯合召開發布會，正式對外發布《電子證照總體技術架構》《電子證照目錄信息規范》《電子證照元數據規范》《電子證照標識規范》《電子證照文件技術要求》《電子證照共享服務接口規范》等電子證照6項國家標準，并于2019年1月1日起實施，自此從國家法律層面明確電子證照的法律效力。此外，國務院子2019年4月26日發布第716號《中華人民共和國國務院令》，公布《國務院關于在線政務服務的若干規定》，明確電子簽名、電子印章、電子證照、電子檔案的法律效力。除法律、行政法規另有規定外，電子證照和加蓋電子印章的電子材料可作為辦理政務服務事項的依據，電子文件不再以紙質形式歸檔和移交。2019年5月1日實施的《江蘇省不動產登記條例》也明確不動產權證書與登記證明可為電子介質。2019年9月6日江蘇省自然資源廳頒布了《江蘇省不動產登記電子證照規范（試行）》，全面詳細地規定了不動產電子證照的操作要求。

4不動產電子證照的應用研究

4.1不動產電子證照的應用問題與對策建議

4.1.1紙質證照短期不可替代的問題及對策建議

一些地方如廣東、上海、天津等省市制定的電子證照管理規定中明確電子證照與紙質證照具有同等法律效力，甚至提出了優先使用電子證照的基本原則。但是在實踐中，例如辦理不動產登記業務時，有些地區依然需要提交契稅完稅或減免契稅憑證和增值稅等完稅證明，此類證明就是由稅務部門出具的紙質版文件，這就造成了因各地區使用標準的不同而造成電子證照并不能完全替代紙質證照的現象。

基于此種特殊性，極易發生以下兩種問題，一是僅有不動產登記機構極力推進及應用電子證照，其他需要用證的機構可能并不能接受電子證照的應用，還是需要提供紙質證照，造成手續的繁雜;二是無錫市及其他推進電子證照的城市之間可以達成對接，做到信息查詢共享，打破各城市之間的分隔，但是沒有進行電子證照改革的城市技術上及思想上存在不認可的現象，仍舊僅認可紙質證書。

此類現象在不動產電子證照的應用中很有可能存在，筆者針對這兩種可能存在的問題提出了一些解決思路：首先，在短時期的過渡時期，建議電子證照與紙質證照實行同步頒發的政策，這樣既解決了在本城市內深化“放管服”改革推進，又解決了各城市間發展不均衡的客觀事實;其次，因各機構之間辦事規范不同而造成的不認可不動產電子證照的客觀事實，建議通過立法來對相關問題進行明確的確認。

4.1.2不動產電子證照應用的安全性問題及對策建議

不論何種證照，一旦涉及電子化，公民最為關心的問題便是證照的安全性問題。在無錫市不動產登記中心舉行的不動產電子證照需求會議上，房屋置換中心就曾經明確指出過此項問題，其表示，在當今社會，電子化信息確實能為生活帶來極大的方便，但是登錄賬號時會不會造成不安全？是否造成密碼泄露？是否其他利害關系人也可以通過某種途徑登錄權利人的賬號？又或是系統生成的二維碼是否存在一碼多用等一系列問題。

無錫市在借鑒了南寧市“一碼通辦”成功的經驗后，將采取更加嚴密的方式，從而確保不動產電子證照系統的安全性。首先，南寧市建立的不動產電子證照核驗機制中，權利人查驗不動產電子證照是通過“刷臉認證”進行操作，而無錫市在“刷臉認證”的基礎上另外加入了“實名認證”，確實保障了“實人實名”雙重驗證。其次，從業務受理開始系統自動生成的二維碼具有加密的接口，不是由微信端口直接進行掃碼登錄，公共平臺還特別注意時效性的問題，通過“實人實名”后生成的唯一二維碼的有效時間僅為15分鐘，極大地提高了安全性。

4.1.3電子證照頒發后打印的紙質證書真實性保障問題及對策建議

不動產電子證照屬于新生事物，除以上所提到的在近幾年的過渡時期內建議不動產電子證照與紙質版的《不動產權證書》及《不動產登記證明》等證照實行同步頒發的政策，筆者還考慮到在實踐中可能出現公民不放心不動產電子證照的法律效力及安全性，從而單獨要求機構另行給付紙質證照的情況。在此種情況下，紙質證照的打印就存在問題，公民是否可以自行打印不動產電子證照？若公民自行打印，是否會造成篡改證照的情況？用證機構通過何種辦法檢驗不動產電子證照的真實性？此類問題均有可能在實踐中出現，那么提前制定相應的對策來解決問題即顯得尤為重要了。

筆者認為，在領取了不動產電子證照之后，若還需要紙質證照的，建議不能放開可讓公民自行下載打印的渠道。根據筆者的調研，無錫市不動產登記中心解決問題初步的設想為使用統一的防偽紙，在發證機構處統一設點，專門打印紙質證照，用證機構也可以直接通過查驗防偽紙來檢驗不動產電子證照的真實性，大大減少了工作量和提高辦事效率。

4.2不動產電子證照應用的保障措施

4.2.1建立安全可信的不動產電子證照庫

不動產電子證照的推廣應用必須要建立在安全可信的不動產電子證照庫環境中。安全可信的不動產電子證照庫環境包括：安全的庫區環境，穩定的硬件環境，可靠的身份認證、多生物識別、數字簽名、時間戳、電子簽章、二維碼、數據加密軟環境，對所有訪問不動產電子證照庫的企業和公民的安全認證，保證不動產電子證照數據的真實、完整、可追溯性。

4.2.2建立方便高效的不動產電子證照應用平臺

（1）建立實時推送的不動產電子證照對接系統。不動產電子證照應用后，大量的紙質證照即通過電子數據的形式生成，那么各用證機構之間的對接就顯得尤為重要。以無錫市的試點單位—建設銀行為例，原先紙質證照生成之后，銀行能夠在第一時間獲取證照相關信息，進行系統錄入。故在改革后，若發證機構未將不動產電子證照及時推送給銀行，那么銀行將不知證照生成的進度，如果針對每個證照進行查詢，那么勢必會大大增加銀行的工作量，故在不動產電子證照的應用中，應將生成的不動產電子證照及時主動進行推送，讓銀行在第一時間獲取相關信息。

（2）建立以互聯網、微信端為載體的不動產電子證照對接方式。為確保不動產電子證照信息的一致性和準確性，建議用證機構原則上應當將本單位業務系統與不動產電子證照庫對接，通過調用不動產電子證照信息，依法依規應用電子證照，保護持證主體的商業秘密和個人隱私。用證機構如果在進行接口對接上存在困難，也可使用不動產電子證照公共服務平臺進行證照信息的使用、查閱及核驗等。

另外，除了可以通過互聯網直接進行對接之外，建議在無錫市不動產登記中心微信公眾號開發查詢界面，權利人可以通過進入公眾號相關界面查看自己的不動產電子證照。

（3）加大培訓和宣傳力度，營造電子證照的應用氛圍

不動產電子證照是適應全國“放管服”的環境下發展的產物，在任何一個新生事物發展的初期，社會公眾的普遍接受度都不會很高，在此種情況下，登記機構還需要通過加強基層工作人員的業務培訓，提升窗口業務人員工作水平;加大宣傳力度，采取現場宣傳等多種形式，普及不動產電子證照知識，引導用證機構、市民積極應用電子證照進行網上辦事，讓利用方切實感受到電子證照的便利。參考文獻：

1.趙春黃安盛，抵押登記全程網辦與電子證照的法律效力——以廈門市為例.中國房地產.2019.10

2.夏蕾.電子證照與電子證照庫建設與管理研究，辦公自動化.2017.11

作者簡介：喻詠，無錫市不動產登記中心副主任、副書記（主持工作）。

萬孝紅，無錫市不動產登記中心副主任。

徐玨，無錫市不動產登記中心法規部副部長。