不動產登記“詢問記錄”的重要性分析

吳煒 唐義德

摘要：結合法律法規和相關工作實際，提出不動產登記詢問記錄的重要性，認為如何讓“詢問”體現出其調查核實的真實意義，是登記中心應該思考的重要問題之一。

關鍵詞：不動產登記;詢問;風險防范

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0058-60

收稿日期：2020-03-24

不動產登記歷史悠久。據《資治通鑒》記載，公元前的某個冬日劉邦率一眾毛大漢攻進咸陽，大家都急著搶珠寶。唯獨蕭何第一時間把丞相府里土地證攥在手里（獨先人收秦丞相府圖籍藏之），為高祖打江山破關隘和坐江山征稅賦打下堅實的基礎（以此沛公得具知天下厄塞、戶口多少、強弱之處）。在現在房價居高不下的現代社會，房產利益相爭早是習以為常，更有甚至通過非法手段謀取不屬于自己的房產。如：夫妻一方擅自賣掉共有不動產，造假賣掉親朋好友的房子等，類似案例比比皆是。由此可見，公平、公正、公開且經過調查核實的不動產登記尤為重要。

1詢問記錄的重要性與意義 《物權法》第12條規定：登記機構應當履行下列職責：……就有關登記事項詢問申請人。依據《不動產登記暫行條例》第18條規定：不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：其中包含（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。第19條規定：對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

從以上兩個文件中可知，不動產登記機構不僅僅是根據申請人材料例行登記，而且還具有調查核實的職責。除了實地查看，調查核實很多情況下可表現為針對特定主體進行詢問的方式。由此可見，詢問的重要性與意義非比尋常。但實際工作中，詢問的重要性和意義是否真的體現呢？

2利用“不動產登記詢問記錄表”就是做好了調查核實

表1為各登記中心常用的“不動產登記詢問記錄”表。此表看似簡單，申請人只需在表上畫“√”即可。但僅憑這一表就能做到調查核實么？這個表就完全是申請人“真實意思表示”的依據么？

“真實意思表示”由客觀要件與主觀要件構成。客觀要件是指在客觀上可認識其在表示某種法律效果意思。主觀要件，是指內心的意思，更可分為行為意思、表示意思與效果意思。

因此，真實意思表示需要先客觀上認識其在表示某種法律效果意思。那么，申請人是否知道這10個問題的字面含義和答“是”或“否”存在的法律效果的區別嗎？

例如：“您申請登記的房屋產權是否明晰”？房屋產權明晰哪一種理解才算明晰，哪一種理解才算不明晰呢？

“按份共有的，是否知悉共有的不動產可由占份額三分之二以上的按份共有人進行處分的相關規定”？其字面意思是否所有申請人都懂得呢？如果隨意勾選“是”或“否”將存在哪種法律風險呢？而窗口下作人員又能否從法律角度為申請人解答相應的法律效果意思呢？

因此，申請人在不清楚其表示某種法律效果意思的情況下所填寫的“不動產登記詢問記錄”是不能真正體現申請人的“真實意思表示”，也就難做到真正的調查核實。

3如何讓“詢問”體現出其調查核實的意義

3.1部分機構可考慮設立“不動產登記法律詢問處”

因為“詢問”需要讓被詢問人了解其問題的法律效應。因此，詢問人員不但要了解不動產登記相關條例，還需了解房產相關的法律知識。在詢問相應問題時，要能隨時專業地為申請人解答其問題所能帶來的法律后果。例如：“親生子偽造父母車禍死亡公證書賣掉父母房民告官”。申請人拿著偽造的公證書辦理了不動產轉移登記。具體法律責任和法院判決結果暫且不論，不動產登記中心通過“詢問記錄”是否盡到了調查核查的職責呢？是否告知了申請人對提交的材料真實性、合法性、有效性負責。并告知如果存在虛假或隱瞞的情況將會負擔什么樣的法律后果呢？

由此可見，從法律角度專業的“詢問記錄”才能真正體現出調查核實的意義，也可杜絕一些對法律無知無畏的行為。

3.2提高申請人對“詢問記錄”的重視

在實際工作中，由于每天窗口的登記工作量很大，為了能盡快受理群眾的登記申請。一般詢問只是基于形式的“快問快答”。而群眾不了解每個問題的法律后果，就完成任務似的迅速地勾完所有問題。但由此產生的登記后果誰來承擔呢？因此，為了保障每個不動產權利人的權益，不但要對申請人進行循例“詢問記錄”，更要提高申請人對“詢問記錄”的重視度。要讓申請人對每個問題都清楚了解且了解法律效果后慎重回答，否則他將承擔法律責任。

3.3加大法律知識的宣傳

上文講到，從法律角度專業的“詢問記錄”才能真正體現出調查核實的意義。但每天不動產登記申請人眾多，不可能每個人都配一個專業律師為其講解。那么，如何才能高效地做法律角度專業的“詢問記錄”呢？

要體現出調查核實的意義的“詢問記錄”的前提，是要讓申請人客觀認識每個問題回答的法律效果。

（l）每個問題進行書面的專業法律解釋

可以在不動產登記大廳門口、受理窗口，印發“詢問記錄”相關問題的效率解釋。并以案例的形式告知申請人，如違法相關規定將可能產生的法律后果。

（2）借助互聯網或大廳媒介加大法律宣傳

現在各不動產登記中心的機構簡介、辦事指南等在公眾號、官網、大廳隨處可見。但是關于不動產之爭的法律解釋、案例卻很少見到。以至于群眾很難了解不動產相關法律知識。因此，借助互聯網或大廳媒介加大法律宣傳，不但能防止一些無知無畏的行為，也可讓群眾了解一些法律風險，提前做好自我權利的防護。

雖然不動產登記機構沒辦法對每個材料進行技術上的調查核驗，但如果在“詢問記錄”環節做的更專業，為非法手段謀取不動產利益的行為添加一道堅厚的屏障，定有部分非法行為止于這道屏障之外。作者簡介：吳煒，重慶北碚不動產登記中心。

唐義德，成都傳晟信息技術有限公司。