淺議異議登記的實務問題

摘要：《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》規定了異議登記，異議登記是指利害關系人認為不動產登記簿記載的權利事項錯誤，而不動產登記簿記載的權利人不同意更正的情況下，利害關系人向不動產登記機構提出申請，將其對不動產登記簿記載存在異議的情況記載于登記簿的登記行為。異議登記的設立目的是為了在登記錯誤時，利害關系人能獲得有效的法律救濟途徑，通過在不動產登記簿上記載異議事項，阻斷登記的公信力，從而達到維護和救濟自身權利的目的。但實務中，異議登記的作用并未充分發揮，主要原因還是在于登記機構對于現行異議登記的相關規定無法在操作層面完整理解、準確執行，如異議登記的法律效力到底該如何向當事人釋明？申請異議登記的主體范圍到底有哪些？如何辦理異議登記的注銷？法律規定的當事人的賠償責任在實務中如何執行？這些問題在實務中給登記機構造成很大的困惑。

關鍵詞：異議登記;法律效力;設立;失效;注銷;損害賠償責任

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0034-37

收稿日期：2020-01-16

1異議登記的法律效力

異議登記的法律效力是在異議登記有效期內，阻斷不動產登記簿的公信力，使得異議登記后第三人不得主張善意取得。法律規定對于異議登記的法律效力發生了很大的變化。2008年施行的《房屋登記辦法》第78條規定，異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。按照該條規定，異議登記完成后，不動產登記機構應當暫緩辦理權利人處分房屋的登記申請，已經受理的，應當中止辦理，直至異議登記失效或注銷。2008年施行的《土地登記辦法》規定，異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。該條同樣限制權利人在異議登記生效期間處分土地權利。2016年公布的《不動產登記暫行條例實施細則》對此作出了很大的改變，其中第84條規定：異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。該條規定改變了之前異議登記期間不動產登記機構暫緩或者中止辦理不動產處分登記的做法，而是由申請人自行決定是否繼續辦理，實務中，如何向轉移登記的雙方當事人釋明異議登記的法律效力是比較困難的，當事人很難準確把握法律規定的內涵，繼續交易或中止交易都是兩難的選擇。事實上，異議登記的出現必然對正常的交易秩序產生影響。雖然是否繼續交易由當事人自行決定，異議登記不當，權利人可以向申請人請求損害賠償，但當事人認為登記機構異議登記錯誤，造成其損失的，仍會起訴登記機構。權利人起訴申請人請求損害賠償的屬于民事訴訟，權利人起訴登記機構的屬于行政訴訟，權利人既提起民事訴訟又提起行政訴訟并不違法。因此，登記機構在受理異議登記時應當謹慎處理。

2異議登記的設立

2.1異議登記的申請主體

按照《物權法》的規定，異議登記的申請主體是利害關系人。《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》都未明確利害關系人的范圍。2012年住房和城鄉建設部發布的《房地產登記技術規程》第2.1.6條將利害關系人定義為：能夠提供證據證明房地產登記結果影響或可能影響其合法權益的人。即利害關系人必須是與該房地產的產權有利害關系，對產權歸屬存有爭議的，或者對權利內容有爭議，單純的債權債務不能認為是有物權法上的利害關系。《不動產登記資料查詢暫行辦法》第19條的規定了三類利害關系人：（一）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產構成利害關系的;（二）因不動產存在民事糾紛且已經提起訴訟、仲裁而構成利害關系的;（三）法律法規規定的其他情形。按照上述規定，結合實務中的情況，利害關系人有以下幾種：（1）與房屋有交易關系的當事人，如房屋買賣合同的當事人、以房屋設定抵押、保證、租賃的當事人;（2）與登記權利人存在物權糾紛的當事人，如登記權利人在承擔債務時，惡意轉移房產，債權人依據《合同法》享有撤銷權，債權人可申請異議登記;（3）隱形共有人。在夫妻關系存續期間購買的登記在一方名下的房產，未登記的共有人提供婚姻關系證明，證明自己是真實的權利人。實務中，不動產登記簿記載的權利人也可能提出異議登記。例如A和B是夫妻，A以自己名義購房，后開發商代辦權證時，將該房屋申請登記為A和B共有。A認為該房是屬于自己的個人財產，B不予認可。此時，A作為權利人也可以申請異議登記。

2.2異議登記的申請時間

利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤可以提起異議登記，按照相關規定提起異議登記需在利害關系人認為錯誤的內容已經記載于登記簿。在利害關系人認為錯誤的內容記載于登記簿前能否提出異議登記呢？如A和B是夫妻，A隱瞞B用夫妻共同財產購買房屋，在A與賣家辦理轉移登記之時，B向登記機構提出異議登記申請，認為該房屋的實際購買人應為A和B兩人，登記為B一人是錯誤的。此時，不動產登記機構已經受理了A與賣家的轉移登記申請，尚未審核登簿。如果登記機構以尚未登簿為由拒絕B的異議登記申請，要求其待轉移登記審核完畢登簿以后再行提起顯然有失妥當。因此，在利害關系人認為錯誤的登記內容已經記載或即將記載于登記簿之時，利害關系人只要能提供相關證明材料都可以提起異議登記，登記機構應當受理其異議登記。

3異議登記的失效與注銷

按照《物權法》的規定，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。法律規定的異議登記是為利害關系人提供臨時性的保護。因此，在辦理異議登記之后，申請人應當在15天內向法院起訴。這是因為異議登記只是將對不動產權屬的異議在登記簿上予以記載，其本身并不能解決不動產權利歸屬問題。物權的確認只能由人民法院來進行。如果異議登記申請人沒有及時起訴，就會使登記簿記載的權利人無法順利辦理處分登記，不僅不利于不動產的流轉和交易，也會損害登記簿記載權利人的利益。

實務中存在這樣的問題，利害關系人在15日內起訴，并符合了起訴條件，法院予以受理，其效力將如何？有觀點認為法院受理后，利害關系人可以申請法院進行查封登記，故登記機構可以依據申請人提供的法院立案材料直接注銷異議登記;也有觀點認為按照《物權法》的規定，利害關系人15日內不起訴則失效，反過來15日內起訴則繼續生效。筆者認為，異議登記后15日內若法院不予受理或駁回訴訟請求的，異議登記自不予受理或駁回訴訟請求之日失效。不動產登記機構應當將法院不予受理或駁回訴訟請求的相關情況記載于登記簿。若法院受理了利害關系人的起訴，則可以認為法院受理起訴之日起，異議登記失效。因為利害關系人起訴后，可以向法院申請查封登記。法院可依據實際情況裁量決定是否有必要查封不動產，利害關系人有了法院提供的法律保護，就不需要登記機構再為其重復設置異議登記了。

此外，異議登記的失效與注銷是兩個概念。異議登記的失效是指異議登記失去了法律效力，即不再對登記簿記載的權利人的處分行為產生不利影響，不能再阻止受讓人成為善意第三人。異議登記的注銷是指當事人（利害關系人或權利人）向登記機構提供相關材料，申請將不動產登記簿記載的異議登記注銷。異議登記的失效不需要當事人有所作為，而注銷則需要當事人提出注銷登記申請。對當事人而言，前者是消極的不作為，后者是積極的作為。實務中存在當事人要求辦理注銷異議登記的需求，如利害關系人的訴訟請求被法院駁回，權利人提供相關材料要求登記機構注銷異議登記。筆者認為應當在相關法律規范中明確異議登記注銷的規定，如申請人、申請材料等，使得登記機構在注銷異議登記時有法可依。

4損害賠償責任

《物權法》規定異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。有觀點認為，登記機構可以要求申請人提供一定的財產作為擔保，防止申請人濫用申請權，如果申請人申請異議登記不當，造成權利人損害的，可以保證權利人獲得損害賠償，避免權利人無法受償轉而向登記機構索賠。筆者認為設置財產擔保，提高申請人的申請門檻，這種做法肯定是錯誤的，違背了“法無授權不可為”的行政法基本原則。《物權法》的這條規定，應當理解為權利人和申請人之間的民事爭議，是否申請不當，是否造成損害，損害有多少，應當由法院來判斷。對于登記機構而言，最重要的是登記行為的合法性。只要異議登記的具體行政行為實體上和程序上符合法律的規定，即使權利人提起行政訴訟，登記機構也不會因申請人的過錯而承擔賠償責任。

異議登記的創立是為了給予利害關系人一定時間搜集證據，同時影響了登記簿記載的權利人對其房屋的處分，避免第三人善意取得該房屋。目前的行政審批改革工作，不動產登記辦理速度普遍加快，很多地方不動產登記機構從受理到登簿于5個工作日內完成，甚至有些地方在0.5個工作日即完成存量房轉移登記。這種情形下，利害關系人沒有足夠的時間提起異議登記。雖然異議登記按照法律規定是即時辦理，但利害關系人從知曉權利人處分不動產到提出異議登記申請很難在半天內完成，所以在利害關系人向登記機構提出異議登記時，登記機構工作人員務必要快速反應，提醒利害關系人盡快提供齊全申請材料，免其遭受損失。另一方面，登記機構應注意不能隨意受理異議登記，避免權利人因此遭受損失，登記機構應當是中立的，盡量平衡利害關系人與權利人的利益。

作者簡介：劉翎艷，常州市不動盧登記交易中心。