房地產企業的運營成本管理分析

殷倩 夏鑫

【摘要】在現階段的市場經濟環境下，房地產企業必須意識到在進行企業的運行管理過程中，必須要做到將成本運營管理同企業的其他管理方式放在同一水平線上進行管理，保證企業在進行管理的過程中時刻記得成本管理，同時作為房地產企業的管理層必須要深化成本運營管理的理念，同時在企業內部采取有效的措施來針對性的減低房地產企業的運營成本，但是在進行成本降低過程中難免會出現很多的問題。本文對房地產企業運營成本的狀及存在問題進行了具體的分析，并提出了降低房地產企業運營成本策略分析。

【關鍵詞】房地產企業;運營成本;管理措施

一、房地產企業運營成本管理的優勢及成本構成

首先，不管從哪個角度來看，降低企業運營成本都將有助于企業的生存和發展，在企業收入持平或者增長的情況下，運營成本的降低本身就意味著利潤的直接增加，如果企業發生收入下滑，運營成本的降低也能在很大程度上減少企業的實際損失。其次，降低運營成本還有助于緩沖企業的外部競爭和內部資金運作的雙重壓力，是企業實現可持續發展的重要保障。在企業內部不斷優化運營成本，能夠為企業實現價格戰略打下堅實基礎，同品質、低價格的商品將會在激烈的市場競爭中獲得更加客觀的市場份額，讓企業即便在面對經濟下行壓力的情況下仍舊生存下來，并且得到一定的發展。

房地產企業在開發一項新的項目時是必須要由這些項目結構所結合且是相輔相成的。那么如何在開發期間能夠將料、工、費等三項成本控制好，對項目的運營能夠把控得當，就要引出項目結構的另一方面，房地產項目的隱性運營成本，其主要體現有：其一，企業對外部信息的獲取以及對行業市場的全面性了解。如：企業內部與外部的出現相悖時，企業是否能夠對此做出研究及分析以此來判斷情況。其二，內部環境的因素是指對企業內部的職責設定管理是否進行合理明確的規范。其三，管理者對于企業的重大決策是否有分析決策能力以及承擔風險能力。因此，兩方面的成本結構是相輔相成，缺一不可的。

二、房地產成本管理存在的問題

①房地產企業的成本核算不一致。許多房地產人員會為了完成某一經濟數值，盲目地調整實際數額，導致成本核算的最終結果與實際結果出現了較大的偏差，潛在的風險和虧損問題都比較嚴重。②房地產企財務信息化水平低。會計基礎核算在新時期的發展中，面臨很多挑戰，如果不能追隨信息化的發展進行實時的調整和改革，會很難應對新時期的各種會計核算問題。由于房地產的企業點很多，進行財務監控時十分不容易。在完成各種交易時，往往會涉及大量的資金運用，如維修、管理、平臺費用等。而對于這些費用的實際支出，財務部門并不是十分了解，容易產生各種銷售盲點，難以合理有效地控制實際的成本支出。

三、加強房地產企業成本管理措施

（一）優化實施預算管理

房地產企業應該加強企業內部的預算管理，為房地產企業的穩步發展奠定良好的基礎。預算管理是房地產企業進行成本管理的有效措施，可有效降低房地產企業的運營成本。房地產企業的開發預算不是簡單地計算開發項目過程中所需要的費用，它的工作還包括對房地產開發投資進行必要的分配、管理和監督;房地產企業的預算管理應該逐漸滲透到房地產項目開發的各個環節中去，從規劃設計、項目招投標、施工、銷售等各個環節推行全面預算管理，實現資源的最大化利用，減少不必要的資源浪費，有效降低房地產企業的項目開發成本，降低項目投資的風險值。

（二）建立運營成本管理平臺

一個動態的成本是相當復雜的，為了獲得實時數據的動態成本，實現成本核算、成本控制的目標，我們必須利用信息技術提高房地產企業經營房成本管理水平。運營成本管理系統是一個實時地反映工程造價信息平臺，它可以幫助建立成本結構，規范流程，核心業務的實時跟蹤，實現業務與金融、財務管理有機結合。整個系統的核心是基于合同的管理，包括功能、成本、目標成本合同項目、合同變更、合同結算、支付管理、財務規劃、動態成本等。

（三）創新管理理念，加強成本管理;;;;;;;;;

在房地產企業中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細考察房地產企業成本發生過程和環節，針對每一項成本支出，都應該有詳細成本管理方法和成本管理責任制度，將成本管理責任落實到具體的責任人，促使房地產企業所有員工都參與到房地產企業成本管理中來，“建立起一個從上到下，包括各層次、各部門以及個人在內的組織體系。對各責任單位進行嚴格考核，充分調動各部門人員的積極性和創造性，增強房地產企業全體員工的成本管理意識”。建立房地產企業全過程的成本管理制度，將傳統的只關注產品生產階段的成本管理工咋向前延伸至土地取得、材料采購、產品的設計、開發階段，向后延伸至產品銷售階段和售后服務階段，使房地產企業的成本管理包括了對土地成本、建材采購成本、產品設計成本、制造成本和營銷、消費者服務成本的管理。

（四）實施全過程成本控制

房地產企業項目開發全過程成本控制，是當前房地產項目開發日常管理體系的重要組成部分，也是房地產企業進行成本管理的靈魂和核心。對開發項目實行全過程成本控制，包括：項目策劃和投資決策階段、設計階段、動遷階段、招投標階段、合同洽商階段、施工階段以及結算階段。各個階段的成本控制是否到位都會直接影響開發項目的成本控制結果，因此成本管理控制要切實滲透到開發項目實施的各個階段，為實現房地產企業的成本管理控制奠定良好的基礎，提高資金的利用率，減少資金的無效浪費，實現真正意義上的成本控制。

四、結束語

總之，成本的管理是房地產企業在一段時期內業務活動的財務總值，對于房地產企業在進行財務管理的過程中財務指標的規劃有著非常大的意義，同時成本管理也管控的控制著整個房地產企業的整體資源，對于各下屬公司的管理和資源分配也起著非常大的意義，對于公司的整體戰略發展更是意義非凡，應用成本管理也滿足我國的可持續發展戰略。

參考文獻：

[1]程維才.關于房地產企業加強成本管理的思考[J].現代營銷（下旬刊），2020（01）：166-167.

[2]王寶玉.房地產企業的運營成本管理分析[J].廣西民族師范學院學報，2019，36（01）：48-51.