物業專項維修資金應急使用的探討

吳文光

摘? ? 要：近年來，隨著住宅使用年限的增加，業主對維修和改造房屋共用部位、共用設施設備的需求度也越來越高，然而“沉睡”的物業專項維修資金由于申請難、程序復雜等原因一直無法得到有效利用，尤其是遭遇緊急狀況時，無法及時申請到資金進行維修。基于此，本篇文章對物業專項維修資金應急使用進行研究，以供參考。

關鍵詞：物業專項維修資金;應急使用;探討

引言

物業專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，以此來保證共用設施和設備的正常使用，同時相關法律規定了這筆資金不能夠挪作他用。目前我國各地的住宅專項維修資金的管理方式沒有達到統一，資金在使用和監管時還存在很多問題。

一、物業專項維修資金應急使用存在的問題

（一）資金使用邊界不明，維修資金濫用

維修資金在使用過程中會出現物業公司推諉責任，將本應由物業服務企業承擔的維修責任轉移到全體業主頭上，借故動用專項維修資金，損害業主利益。同時，應急通道的建立，取消了業主集體決策的過程，降低了維修資金的使用門檻，通道中規定的“緊急情況”難以被全面、準確地定義和描述，使得個別利益者有機可乘，導致維修資金的“濫用”。

（二）維修資金使用難

2007年，原建設部聯合財政部頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》，在該辦法中明確規定維修資金的使用需經過“經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”表決通過。遇到需要動用維修資金的情形，一部分未受直接影響的業主不愿意使用維修資金，如電梯維修低層業主不配合，下水道維修高層業主不情愿等情形。也有部分業主過分惜用，希望原開發商或現物業公司承擔本應屬于維修資金列支范圍的維修費用。因簽名難導致使用難。根據相關統計數據得知，僅2016年有記錄的物業繳存維修資金以達萬億元。但是因為種種原因，最終的使用率低于2%。

（三）維修資金監管難

物業公司、業主委員會對資金使用持積極態度，有時甚至達到濫用的程度。而業主往往有事不關已，高高掛起的心態或特別惜用的心態。資金使用涉及范圍廣，專業性特別強，比如電梯、消防、水泵設備損壞程度，工程造價高低，業委會合法與否等，管理機構作為代管部門，人手不足，專業不夠，無法有效監督各項工作。工作性質注定備受關注與質疑。

（四）管理體系不健全

從目前現狀來看，物業維修管理體系尚不健全，使得很多物業管理工作不能有效推進。主要表現在：物業維修資金管理主體不明確。有的地區物業部門負責保管與運作該項資金;有的地區則是由開發商自主開展物業維修資金管理活動。與此同時，已有的物業維修管理體系也存在一定的問題。在這種情況下，物業維修資金管理責任人不能充分地發揮物業維修資金的效用，影響物業服務的質量。

二、建立維修資金應急使用制度的建議

（一）賦予業主物業專項維修資金管理的權限

物業專項維修資金管理的主體是業主，但目前主要由當地相關管理部門行使，相關資金有商業銀行代管，基于此，應更多地賦予業主物業專項維修資金管理的權限，比如可由業主通過一定的程序自行選擇第三方金融機構進行資金的管理與使用，同時引入相關監督機構對其進行嚴格的監管，可以避免專項維修資金被挪用的情況發生。同時，維修資金在歸集階段時，資金的使用較少，在此階段可以根據當地的經濟發展情況和資金使用計劃，酌情購買一些安全性高、收益率高的國債項目，提高資源的總體使用效率。

（二）完善物業維修資金管理體系

建立健全物業維修資金管理體系才能更好地支持物業管理工作，拉近業主與物業之間的距離。因此，要投入精力完善物業維修資金管理體系。具體方法如下：首先業主是物業維修資金管理的服務對象，業主對管理工作的看法顯得尤為重要，所以，要全面地搜集地業主的意見建議，進而完善管理體系;其次在信息技術高效發展的背景下，物業部門可以引入信息技術，構建物業維修資金查詢系統，提高資金的透明度;再次物業管理部門需要不斷總結物業管理經驗，提升管理體系構建水平。最后，物業部門在完善了物業維修資金管理體系之后還要加大對管理體系的宣傳力度，提高業主對管理體系的認識。此外，物業部門構建信息溝通平臺，可以使自身與業主高效互動，以便更好地解決業主的問題。

（三）完善監督機制與投訴處理機制

“把權力關進制度的籠子”十分必要。應急資金制度的建立實質上就是在為緊急情況開綠燈，我們在優化資金利用路徑的同時，更要提防權力的濫用，因此建立完善的監督機制及投訴處理機制的重要性不言而喻。首先，應從立法層面確立應急維修資金使用的監督主體與職權范圍;其次，具體實施中，應引入第三機構，如會計師事務所和律師事務所等加強資金使用監管;最后，還應充分發揮業主委員會及業主的作用，鼓勵其參與到應急維修資金使用的監督中來，開設專門的投訴及舉報專線，方便人民群眾及時對違法、違規行為進行揭露等。

（四）提高物業維修資金監管部門的監管水平

監管部門是提高物業維修資金監管水平的主體。因此，監管部門需要發揮自身的作用，認真地執行監管工作。監管的事項包括，指定工作人員深入各地小區之中，了解公共設施使用情況等。如果發現因維修資金落實不到位導致公共設施無法使用，就需要查明產生問題的原因，進而追究相關人員的責任。責任人需要及時采取措施，保證維修資金健康運轉，提高維修資金利用效率。不同地區的物業維修資金監管制度存在差異，進而加大了物業管理難度。為提升資金監管水平，要摒棄不合時宜的物業資金監管理念，選用先進的監管理念，進而構建先進的監管制度，從而保證資金管理人員的行為處于制度框架下。此外，監管部門有必要加大物業維修資金監管力度，及時發現維修資金管理問題，進而制定維修資金管理方案，從而強化物業資金管理效果。

（五）建立應急維修專項資金來源

資金來源是確立與完善物業專項維修資金應急使用制度的根本前提與基礎，只有在資金充足且充裕的情況下，前述體制、機制改革才有實施的可能與必要。眾所周知，物業專

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項維修資金是房子的“養老金”，隨著房齡的上升，房屋共有部位及共用設施設備出現問題的概率會越來越高，這筆錢輕易不可動。因此，在建立應急維修專項資金來源時，本文認為天津市的做法十分出色且合理，即將物業專項維修資金的增值部分用作應急維修資金的來源，這樣既不會給業主增加新的壓力與負擔，又能推動住宅專項維修資金在投資運營方面的轉型升級，以爭取最大的經濟效益等。

（六）搭建信息公開平臺

首先，通過將項目信息、技術資料、第三方記錄、會簽資料等信息錄入平臺，以支撐項目事后追溯或追責的目標;其次，通過設計告知送達和公示下載等功能，使得項目實現開放監督，并協助業主進行決策;再次，從信息服務、實力展示和信譽監督三個方面著手，通過設計信息發布、信息查詢等功能，滿足業主、第三方和維修單位對信息平臺的功能需求;最后，在即時公布維修的方案、預算、進度、內容等信息的基礎上，通過建立投訴專用渠道，實時監管途徑等方式促進業主的主動監督，并提升業主對維修資金的主人翁意識。

三、建立維修資金應急使用制度的意義

物業專項維修資金應急使用制度實際上是對原有的專項維修資金制度的拓展和延伸。我國物業管理及相關制度起步較晚，在具體操作上面臨諸多問題，尤其是緊急情況下的維修資金使用僅在物業條款中做了簡單說明與補充，研究層面較為狹隘與膚淺。但現實情況是，隨著城市房屋的老化，受自然災害及人為因素的影響，確實存在著樓房共有部位及共用設施設備維修、改造不及時的問題。建立物業專項維修資金應急使用制度，有利于對偶然發生的不可抗力情況進行彌補與修復，以保護居民的生命財產安全，充分發揮專項維修資金制度的保障功能。

四、結論

本文分析維修資金的現狀及困境，隨著大量房屋保修期滿，陸續進入維修高峰期，維修資金的使用也進入了高峰期。如何足額歸集，科學管理和快捷使用維修資金，顯得越來越重要和緊迫。只有通過不斷的探索和創新實踐，標準化和制度化好的經驗與做;去，才可以有效解決物業專項維修資管理的難題，充分發揮資金作用，維廣大業主的權益，這是本研究的重要意義。

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