輕資產運營模式下房地產企業財務風險管理探討

黃秀艷

摘 要：在過去的十年之中，房地產企業經歷了飛速發展后進入新的時期，在新時期里受新經濟政策以及經濟環境的影響，傳統的通過土地增值的方法獲取收益的重資產模式難以維持運營，因此許多企業紛紛提出向輕資產模式轉型，這一轉型在一定程度上加快企業資金周轉，將負債的規模保持在合理的水平，但是隨之帶來的是房地產企業財務將面臨新的風險。本文根據房地產企業重資產以及輕資產財務風險對比，合理的對當下大多企業尋求轉型輕資產運營模式下面臨的財務風險管理進行探討，并提出相應的建議。

關鍵詞：輕資產運營 ?財務風險 ?房地產

一、房地產企業的財務風險

財務風險從廣義上來說是企業在財務活動中，由于外界不確定因素和實際執行過程中的偏差而導致的風險。房地產企業進行財務風險分析是一項很重要的工作，對房地產企業的平穩發展起到了重要作用。財務風險分析的步驟也是較為繁瑣，主要分為前期、實施過程中以及后期的財務活動風險分析，因為前期一個項目的確包含著不確定性，而實施過程中要耗費大量資源以及后期的主要通過銷售來進行利潤獲得等都蘊含著許多的財務風險，所以房地產企業在管理中進行財務風險分析是有必要的。

二、房地產企業轉型輕資產運營模式的原因

房地產企業之所以會轉型輕資產運營模式，主要是傳統的重資產經營模式有一些對企業發展起著重大阻礙的缺陷。首先是房地產企業在重資產運營下，購置大量土地以進行企業的擴張，從而導致在土地儲備上供需的不平衡;其次是房地產企業擴張的大多數資金主要來自于銀行貸款。這兩方面的原因最終的結果是導致房地產企業的存貨增多，負債比例較高。而若轉型成輕資產的運營模式，這些問題就可以很好的避開。并且這幾年國家對房地產行業有關政策的施行，使得房地產行業利潤率以及杠桿率有所下降，傳統的“開發—建設—出售—再開發”的重資產運營模式逐漸受到企業的排擠，輕資產運營模式因其可規避風險、儲備資源等優勢已經越來越受到不少企業的關注。

三、輕資產運營模式下財務風險變化分析

輕資產運營可以幫助企業拓展融資渠道以獲得更多的資金，重資產運營融資渠道通常是靠企業自身承擔，企業轉型輕資產運營模式時所帶來的財務風險也是與重資產模式下有所不同，本部分以W集團為例，來比較重資產和輕資產模式下的財務風險。

（一）融資方面

W集團以前是依靠傳統房地產發展起來的，其管理模式主要是重資產管理模式，主要是通過集團旗下樓盤銷售回收資金來還銀行貸款，并利用剩下的資金繼續維持下一個項目的開發工作，這種模式使得初期的W集團愈發強大。但是好景不長，中國的經濟近幾年發展神速，萬達的資金供給趕不上其自身的發展速度，這也是許多房地產企業在轉型之前都會面臨的一個問題。所以多數企業也像W集團一樣用企業自身資產作為抵押來取得銀行貸款，以確保各種工程項目順利進行。W集團在轉型成功之前雖然每年企業的資產都有所增長，但是資產負債率一直處于較高水平。

在2011年到2015年W集團的負債率有所下降，具體比較如下表：

而近幾年W集團成功轉型，從重資產運營到輕資產運營，資金的來源不僅有銷售回款和租金，更多的是借助自身品牌效應以及先進的管理模式所籌集到的資金。這當中吸引了一大批的投資者，從根本上解決了W集團面臨的籌資問題，使得萬達的房地產向前發展。在這背景下，W集團采用輕資產的運營模式，對項目投資采用“明股實債”。在這種模式之下，與該企業合作的“明股實債”就不會以負債的形式出現在W集團的財務報表之中，并且隨著輕資產項目的進行，這些項目的收入還會通過增加凈資產的方式最終增加了總資產，對W集團的負債率降低起到了重要作用，從而改善W集團整體的財務狀況。

（二）現金流方面

現金流的多少代表著企業短期償債能力的強弱。但是由于一直處于重資產運營模式下，導致后期的現金流只有幾十億，雖然偶爾會有幾年現金流有所增加，但是依然阻擋不了現金流狀況日趨下降狀況，再加上那時候W集團商業地產開發在加速發展，需要流動資金的地方越來越多，這些情況都給W集團的資金周轉帶來了極大的不便。

而在轉型輕資產運營模式以后，利用自身的優勢成為房地產服務的領導者，只負責尋找適合商業開發的地皮以及提供房地產相關資源運營，具體的資金籌備不需要W集團來負責，這樣一來就會增加現金流，增加集團進行其他項目建設的流動資金，促進了集團的發展。

總的來說，W集團與重資產時期的財務風險相比，輕資產運營時期的前期資金投入減少，同時引進第三方來提供大量資金，能夠將財務風險得到分擔的同時還給項目前期提供了充足的資金，便于多個工程的開展。這樣房地產企業在增加對市場占有率的同時還提升了企業的競爭力。對于實施過程中的財務風險變化主要由原來的資源消耗帶來的不確定性變為房地產服務以及運營資源輸出的不確定性，可掌控的變數沒有那么復雜。最后對于盈利階段，在輕資產模式下，如W集團創造了多元化的營收方式，由最初依賴樓盤的銷售回款以及租金作為主要的收入來源，在轉型以后營收來源則變為W集團本身的品牌以及相關的知識產權許可費用，另外W集團在轉型輕資產運營的同時也發展自身的金融，在積累資金的同時還可以發展房地產以外的業務。

四、結束語

房地產行業重資產和輕資產各有各自的特點，但對于尋求輕資產運營轉型的企業來說，轉型時要理智分析企業是否有轉型的準備，多多借鑒轉型成功企業的經驗。比如W集團在轉型過程中漸漸摒棄了利用資產抵押來開發地皮的經營模式，承擔的是房地產服務以及運營資源提供的角色，所以改善了W集團投資供需失衡的現象。通過這個例子不難看出，房地產企業可以充分發揮代建的業務，將企業自身的品牌和管理能力輸出最大化，并且最好同時發展地產金融拓寬輕資產運營的渠道。

參考文獻

[1]祝天惠.萬達輕資產轉型——盈利模式重塑[J].商場現代化.2016（25）：229- 230.

[2]牛天勇，李曉婉.房地產企業輕資產運營模式的風險識別與防范[J].建筑經濟， 2019（8）：107-110.

[3]周澤將，李鼎.輕資產運營對企業R&D投入的影響研究：以中國上市公司為例[J].管理評論，2019（6）：91-101.