如何做好房地產(chǎn)公司的稅收籌劃

摘要：如何做好房地產(chǎn)公司的稅收籌劃，是需要認(rèn)真研究的問(wèn)題。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)公司需要重點(diǎn)研究土地增值稅的籌劃。首先要有籌劃在先的意識(shí);其次要充分利用稅務(wù)控制成本的政策;最后要根據(jù)不同的物業(yè)類型進(jìn)行稅收籌劃。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收;籌劃

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）12-0035-37 收稿日期：2020-11-30

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)當(dāng)前稅負(fù)較重的行業(yè)之一，除了增值稅、企業(yè)所得稅等一般行業(yè)都有的稅種之外，還有土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等多個(gè)稅種，尤其是土地增值稅最高稅率更是高達(dá)60%。為此，房地產(chǎn)公司必須進(jìn)行一定的稅收籌劃，主要研究土地增值稅籌劃。

1 要有籌劃在先的意識(shí)

對(duì)于項(xiàng)目的計(jì)容面積、配套面積和總建筑面積，在拍地時(shí)已經(jīng)基本定格，沒(méi)有多大的選擇空間。但是，住宅、店鋪、車位等的價(jià)格不能確定。車位是賣產(chǎn)權(quán)還是賣使用權(quán)，這些都是我們自己可以定奪的，必須根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性，進(jìn)行適當(dāng)?shù)倪x擇，并在每一次決策時(shí)都做一次測(cè)算，選擇項(xiàng)目收入扣除成本費(fèi)用和稅金后收益率最大的方案進(jìn)行操作。同時(shí)還要有亡羊補(bǔ)牢的思想，有的時(shí)候來(lái)不及做出測(cè)算就已經(jīng)做了，但事后也一定要做好測(cè)算，改變之后可控的經(jīng)營(yíng)模式，使整個(gè)項(xiàng)目的稅收和收益控制在可控范圍之內(nèi)，爭(zhēng)取利益最大化。

2 充分利用稅務(wù)控制成本的政策，爭(zhēng)取在預(yù)征時(shí)就按低利率繳納土地增值稅

具體做法是：根據(jù)公司的工程規(guī)劃許可證和稅務(wù)的控制成本單價(jià)，通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程量數(shù)據(jù)采集表，算出稅收對(duì)本項(xiàng)目的控制成本;按照土地出讓合同和實(shí)際的繳納契稅作為土地成本，將兩者填入《土地增值稅預(yù)征調(diào)整測(cè)算表》中，進(jìn)行測(cè)算扣除項(xiàng)目金額，按房地產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)中心的備案價(jià)（如無(wú)備案價(jià)則按合理的預(yù)估價(jià)）算出轉(zhuǎn)讓收入總額并填入《土地增值稅預(yù)征調(diào)整測(cè)算表》，由此測(cè)算出各類物業(yè)的土地增值稅增值率和應(yīng)繳土地增值稅，如果項(xiàng)目土地增值稅增值率低于20%，可以申請(qǐng)按低預(yù)征率或者0預(yù)征率繳納土地增值稅，為項(xiàng)目清算土地增值稅爭(zhēng)取更大主動(dòng)權(quán)。

3 把自持物業(yè)與可售物業(yè)共同申報(bào)在一個(gè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取申請(qǐng)?jiān)谝粋€(gè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)

稅務(wù)局是以規(guī)范作為一個(gè)單體向納稅人清算稅收的，而自持物業(yè)與可售物業(yè)相比，會(huì)有一些裝修裝飾費(fèi)用，還可能多做一些基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施。把它們放在一起按可售面積和自持辦證面積分?jǐn)偅粌H可以讓可售物業(yè)多攤一些公共成本，還有可能讓其多攤銷一部分裝修裝飾費(fèi)用，從而大大減少可售物業(yè)的土地增值稅。

比如，在福建武夷山三木實(shí)業(yè)有限公司的三木自駕游營(yíng)地項(xiàng)目中，有住宅區(qū)、酒店區(qū)、營(yíng)地區(qū)三個(gè)分區(qū)，營(yíng)地和酒店的容積率為0.13，住宅項(xiàng)目的容積率為0.65，酒店與營(yíng)地的基礎(chǔ)設(shè)施、景觀綠化和配套設(shè)施比重較大，住宅項(xiàng)目的景觀綠化與各項(xiàng)設(shè)施少。如果我們把酒店、自駕游營(yíng)地與住宅合在一起申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)，就相當(dāng)于住宅的配套設(shè)施，成本可以按可售面積與自持的辦證面積在各項(xiàng)物業(yè)中平均分?jǐn)偅@樣住宅可以多分?jǐn)傇S多成本，整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅就可以大大降低。建設(shè)完成后，再把酒店、營(yíng)地以投資方式投股到其他自有公司去;或者沉淀到最后，等住宅銷售結(jié)束后，再把剩余的資產(chǎn)更名為三木華美達(dá)酒店有限公司或三木自駕游營(yíng)地有限公司，這樣不僅規(guī)避了這塊資產(chǎn)的土地增值稅，連相應(yīng)的增值稅和企業(yè)所得稅也一并規(guī)避了。

4 車位銷售模式的選擇

如果是純住宅項(xiàng)目，而車位配建又多的話，最好在辦理預(yù)售證時(shí)選擇不預(yù)售。因?yàn)槿绻囄晦k預(yù)售的話，要按可售面積分?jǐn)傋≌c車位成本，車位因?yàn)槭蹆r(jià)低、面積大、成本高，此時(shí)是負(fù)資產(chǎn)，沒(méi)有增值率，但又在清算時(shí)分走了一大部分成本，讓住宅成本大幅度減少，增加了住宅的增值率，使住宅的土地增值稅大幅度提高。對(duì)于車位，可以選擇出讓使用權(quán)20年的方式出賣，只交增值稅，不交土地增值稅，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅的收入基數(shù)，大幅度降低土地增值稅征繳。

如果是商住項(xiàng)目，商業(yè)面積又很大，而住宅增值率相對(duì)小，這時(shí)就可以將車位作為產(chǎn)權(quán)車位辦理預(yù)售證銷售，因?yàn)閺纳套ё叩拇罅砍杀荆瑓s和商業(yè)同時(shí)作用非住宅項(xiàng)目合并清算，可以大大降低商業(yè)和車位的非住宅成本，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅的征繳。

5 合理選擇成本分?jǐn)傢?xiàng)目個(gè)體

因?yàn)槎悇?wù)的清算是按工程規(guī)劃許可證作為一個(gè)單位為依據(jù)清算的，所以應(yīng)把高增值率項(xiàng)目和低增值率項(xiàng)目分開(kāi)申報(bào)在不同的工程規(guī)劃許可證中，以避免因高土地增值稅稅率產(chǎn)品拉高整體項(xiàng)目的土地增值稅的稅負(fù)。

6 利息在清算中的選擇

當(dāng)利息支出高于土地成本加建安成本的5%時(shí)，必須向稅務(wù)局爭(zhēng)取據(jù)實(shí)列支的方式進(jìn)行土地增值稅清算;當(dāng)利息支出低于土地成本加建安成本的5%時(shí)，必須向稅務(wù)局爭(zhēng)取核定的方式進(jìn)行土地增值稅清算。

還有，當(dāng)有負(fù)債融資與股權(quán)融資兩種選擇時(shí)，應(yīng)盡量選擇債務(wù)融資，因?yàn)閭鶆?wù)融資不僅為我們多爭(zhēng)取了一個(gè)清算方式的選擇。另外，也更為我們?cè)谄髽I(yè)所得稅清算時(shí)，增加了一個(gè)稅前扣除的大項(xiàng)目，可以大大降低應(yīng)納稅金。

7 合理選擇清算時(shí)間

當(dāng)銷售達(dá)到清算條件的85%時(shí)，如果手中剩下的均是優(yōu)質(zhì)、高價(jià)的可售物業(yè)時(shí)，可以先期選擇土地增值稅清算，此時(shí)因前期銷售收入會(huì)比實(shí)際的小，增值率相對(duì)偏低，有可能取得低稅率的優(yōu)惠。當(dāng)銷售達(dá)到清算條件的85%時(shí)，如果手中剩下的均是劣質(zhì)、低價(jià)的可售物業(yè)時(shí)，趕快低價(jià)拋售手中的物業(yè)，并盡快把全部物業(yè)賣完，爭(zhēng)取能夠銷售達(dá)到100%時(shí)再做土地增值稅清算，這樣可以降低土地增值稅稅收。

當(dāng)然，不管如何操作籌劃稅收，都不是一概而論的，必須在拿地時(shí)就開(kāi)始做謀劃。事前做好可行性研究和項(xiàng)目估算，開(kāi)工前做好項(xiàng)目預(yù)算，事中在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)做好土地增值稅的測(cè)算，事后做好土地增值稅的匯算。根據(jù)實(shí)際情況，一例一案，合理選擇經(jīng)營(yíng)方式和類型、調(diào)整銷售價(jià)格、銷售模式，以達(dá)到降低稅負(fù)，最大限度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。

作者簡(jiǎn)介：朱雄亮，福建萬(wàn)川工程管理有限公司。