不動產登記專業人員標準建設重點問題

張瀠文 蘇騰 劉烜赫

摘要：不動產登記專業人員標準建設是一項創新性工作，應把握合法化、專業化、細致化和創新化四大原則。其核心問題在于界定面向不動產登記專業人員的對象范圍;嚴格明確不動產登記活動的基本環節及任務內容;堅持不動產登記職業分級管理;系統研究設計不動產登記專業人員專業知識和職業技能;細化完善不動產登記專業人員職業能力評價體系。

關鍵詞：不動產登記;從業人員;職業標準化;重大問題

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0038-41 收稿日期：2020-11-16

推進不動產登記專業人員標準建設，對提升不動產登記窗口服務水平，規范不動產登記工作人員管理，推動不動產統一登記制度改革深化發展具有重要意義。

然而，制定不動產登記專業人員職業標準是一項創新性工作，要綜合運用文獻研究法、實地調研法、比較分析法、專家咨詢法等多種研究方法，在充分了解國家上位層面的制度規范要求，明確標準研制的基本遵循的基礎上，調研整理典型地市關于不動產登記人員行為規范、考核管理等方面的最新要求，設計散發大量的調查問卷并進行統計分析，結合國家指導意見和地方實際需求，邀請各級相關專家反復咨詢研討，形成不動產登記專業人員職業標準草案并多輪征求意見，最終報相關部門審批。

在研究制定不動產登記專業人員職業標準時，要嚴格把握以下幾大原則：一是嚴格依法依規。嚴格遵守《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等不動產登記基本法律法規，嚴格按照《不動產登記操作規范（試行）》明確的登記法定程序、各業務流程節點的崗位職責和工作內容。二是堅持職業標準規范要求。嚴格按照職業標準研制的方法論和路線圖，充分結合不動產登記事務工作的特殊行業特點以及登記人員的現實特性，雙向對接形成不動產登記專業人員標準草案和問卷調查。三是務求標準細化落地。堅持對現行不動產登記人員管理宏觀制度框架的細化完善，從基礎能力、專業能力等角度提出翔實可操作的標準規范，確保真正在基層一線落地實施，形成上位制度規范和基層一線的有效銜接，實現行業特色與規范制式的有效對接。四是注重繼承創新發展。不動產登記專業人員職業標準必須有效借鑒和充分吸納土地整治工程從業人員職業標準建設的先行經驗和做法，在此基礎上融合不動產登記的特定行業要求，推動職業標準建設工作在發展中創新，在創新中發展。

鑒于從業人員職業標準主要涉及一般性和專業性兩大領域，職業環境、職業基礎活動與任務、職業道德、職業知識方面均具有普適性特征，而圍繞不動產登記相關的專業活動、專業技能、專業能力是標準研究的核心問題。

1 明確界定面向不動產登記專業人員的對象范圍

不動產登記從業人員概念和內涵廣泛。在當前不動產登記工作實踐中，不動產登記工作作為一項服務保障民生的基礎性工作，其參與人員主體范圍較廣，除了直接履行不動產登記法定崗位職責的咨詢、受理、審核、發證等核心人員隊伍外，還包括一大批支撐保障人員隊伍，如安保人員、后勤服務人員等。這些人員雖然為不動產登記業務工作的順利開展提供了重要保障，但其本身不直接參與業務，只是間接保障服務，無須從不動產登記職業標準角度予以規范，故不宜納入。所以，根據制定不動產登記專業人員標準的原則和目的還來，標準所針對的對象主要是不動產登記的專業人員，不應包括保安、后勤等間接提供保障服務工作的人員，而特指全國各級不動產登記機構中直接從業不動產登記事務的專業工作人員以及從事不動產登記代理的社會中介服務人員。

依據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》和代理人管理等現行法規政策規定，前者稱為不動產登記工作人員，如各級登記中心在履行登記職責的在編或聘用人員，含測繪人員、權籍調查人員、信息系統建設和運行維護人員等;后者稱為不動產登記代理人員，包括不動產登記代理人員，這部分人員屬于不動產登記社會化服務的主力部隊，在日常登記業務辦理中發揮了重要作用。在不動產交易日益頻繁、交易關系趨于復雜、不動產價值體量較大、權屬糾紛易發告發的背景下，不動產登記代理人員隊伍必將具有廣闊的適用空間，其業務素質的水平甚至直接影響群眾對改革的認同感和滿意度，事關登記受理窗口工作的辦事效率和服務效能，故必須予以納入標準草案，力爭統一嚴格規制。

2 嚴格明確不動產登記活動的基本環節及任務內容

不動產登記活動有一套嚴格的法定程序，必須嚴格遵循。本標準草案在前期研究的基礎上，嚴格依據《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等現行不動產登記有關基本法律法規、規范性文件以及技術標準規范，從登記機構和登記人員而非群眾申請人的視角，認為不動產登記活動主要包括發布公告、業務咨詢服務、不動產權籍調查、權籍調查成果審核入庫和日常更新、申請、受理查驗、審核、實地調查、發布公告、登簿、收費、核發證書或證明、資料歸檔管理、監督評估總結共13個基本工作環節，充分體現了一項完整的不動產登記活動的業務步驟和工作鏈條。同時，嚴格按照制度規定，對各活動環節的主要工作內容或職責進行準確釋義和清晰界定。如根據《不動產登記操作規范（試行）》，審核環節定義為根據申請登記事項，按照有關法律、行政法規對申請事項及申請材料做進一步審查，并決定是否予以登記。

3 堅持不動產登記職業分級管理

關于不動產登記工作人員和不動產登記代理人員均統一劃分為一級、二級兩個等級。如一級不動產登記工作人員要求能夠全面熟練掌握不動產登記專業相關知識、技能，具有信息收集、分析和判斷的綜合能力，能夠處理和解決不動產登記過程中的關鍵難題，對所從事的不動產登記專業和相關法律法規有深入的研究和獨到的見解，為本專業學術帶頭人，能夠組織開展系統的專業技術培訓并具有技術管理能力。

考慮到當前我國不動產登記專業隊伍數量龐大，據不完全統計，全國各級不動產登記中心人員數量在10萬人以上，再加上龐大的不動產登記代理人員隊伍，整體隊伍素質差距較大，通過分級管理能夠充分體現這種差異，對現行人員管理規定予以細化，為后續基層登記人員培訓管理和梯級隊伍建設提供基礎。通過人員職業分級能夠很好地把合適的工作人員配置到合適的專業崗位上，例如登記審核、受理兩個關鍵環節必須要求具備一級不動產登記職業資格的人員勝任等，為后續人員隊伍管理和提升不動產登記規范化工作提供支撐。

4 系統研究設計不動產登記專業人員專業知識和職業技能

一方面，借鑒土地整治工程從業人員職業標準的有關經驗，總體上保持基礎專業、基本職業技能方面的相對穩定，充分尊重標準制定已有規范;另一方面，充分結合不動產登記行業特點，對登記專業工作人員所需的職業技能、專業知識進行系統梳理、全面完善，著重突出對不動產登記法律政策的理解應用、不動產測繪調查、不動產登記信息系統操作和運行維護三大核心業務板塊的技能要求，突出法學、測繪、地理信息系統和計算機等涉及關鍵學科知識的掌握和應用。相對而言，對遙感技術、規劃設計、建筑工程等技能知識進行弱化甚至刪減。

同時，鑒于當前自然資源管理體制改革正在加快推進中，今后將貫徹山水林田湖草生命共同體理念，切實落實“兩個統一行使”工作職責，對學科專業知識的需要更加廣泛，除常土地資源管理學、測繪學等外，對生態學、海洋學、環境學等學科專業知識予以保留體現，體現不動產登記人員技能知識要求的全面化。

5 細化完善不動產登記專業人員職業能力評價體系

明確不動產登記專業人員的任職獲得途徑主要分考試和評審兩種方式。主要考慮是，職級分級管理模式下，需要針對首次進入不動產登記專業人員隊伍嚴格把關，采取考試手段符合傳統執業入門的常規邏輯，之前的土地登記持證上崗和房屋登記官也是如此。同時，針對一級不動產登記專業人員更多從業務經驗、履職成效等方面側重綜合能力的關注，故評審制更為符合，無需再組織考試。

關于申報條件，要求取得二級不動產登記工作人員和代理人任職資格后，連續從事不動產登記代理工作的時限確定為3年以上。其具體評定流程必須按照“所在單位初審同意——行業主管部門評審委員會評審認定”的工作流程執行。關于評審委員會的構建以及后續評審的具體要點留待今后制定完善。

關于二級不動產登記工作人員的報考條件適當放寬，主要強調三個基本條件：一是各級不動產登記機構的行政管理崗位工作人員、及其隸屬的各級不動產登記中心在職人員和聘用人員;二是遵守國家法律、法規，恪守職業道德，具有良好的敬業精神;三是取得經法學類、測繪類、公共管理類、濟學類、管理科學與工程類、地理科學類專業大學?？埔陨蠈W歷，工作滿1年。這一做法借鑒了不動產登記代理人考試管理制度規定，并適當放寬，主要考慮各級不動產登記機構人員普遍緊張，正在陸續招錄新的應屆畢業學生，如果對從業年限要求過長，勢必影響登記高效便民的緊急需求。二級不動產登記代理人考試的報考條件主要參考《土地登記代理專業人員職業資格制度暫行規定》第10條規定的不動產登記代理職業資格考試條件和考試內容總體保持不變。

關于不動產登記工作人員的考試科目，應為《不動產登記相關法律》《不動產登記實務》《不動產權利理論與方法》《不動產權籍調查》4門課程，涵蓋理論與實務、政策與技術等不動產登記工作人員從事業務工作的基本專業技能領域。

參考文獻：

1.魏禮群.實行政務服務標準化，推進政府治理現代化.東岳論叢.2015.12

2.陳亞菁.議不動產登記之職業化建設.中國房地產.2017.05

作者簡介：張瀠文，北京城市學院首都城市環境建設研究基地。

蘇騰（通訊作者），北京清華同衡規劃設計研究院有限公司。

劉烜赫，北京清華同衡規劃設計研究院有限公司。