房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理與運(yùn)營管理的關(guān)系探討

劉萍

【摘要】對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營運(yùn)資金是其開展項(xiàng)目投資的根源部分，任何活動就是圍繞營運(yùn)資金來開展的，營運(yùn)資金的運(yùn)用是影響房地產(chǎn)企業(yè)投資、管理以及未來發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要把握好當(dāng)前的市場走向，進(jìn)行營運(yùn)資金的有效管理，同時(shí)進(jìn)行提升效率的嘗試也是必然的。基于此，針對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展背景，以營運(yùn)資金管理為切入點(diǎn)，探索其管理模式是有現(xiàn)實(shí)價(jià)值的。

【關(guān)鍵詞】營運(yùn)資金 ?房地產(chǎn)企業(yè) ?關(guān)系 ?運(yùn)營管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金和運(yùn)營管理的關(guān)系

營運(yùn)資本又被稱為總營運(yùn)資本，主要是指企業(yè)投入流動資產(chǎn)的金額，通常可以表現(xiàn)為：投資貨幣、現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、應(yīng)收款等等。營運(yùn)資金管理則是指企業(yè)在經(jīng)營過程中對資金使用和籌集的統(tǒng)籌安排與管理，在財(cái)務(wù)管理中是極為重要的一項(xiàng)內(nèi)容，對于企業(yè)利潤考核具有強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)意義。良好的運(yùn)營管理方式能夠不斷強(qiáng)化企業(yè)的營運(yùn)資金管理水準(zhǔn)，對營運(yùn)資金資本應(yīng)用進(jìn)行有效掌控，使企業(yè)開源節(jié)流，強(qiáng)化資金的控制，促進(jìn)營運(yùn)資金利潤，同時(shí)還能確保企業(yè)目標(biāo)得到良好實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理擁有極為鮮明的特征，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利與增長的能力和營運(yùn)資本成正比。因此，應(yīng)該不斷強(qiáng)化庫存周轉(zhuǎn)率，降低流動資產(chǎn)的應(yīng)用，加快資金的周轉(zhuǎn)速度，提高流動效率，這些都能夠有效促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營利潤的增長，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)業(yè)來講，營運(yùn)資金的主要特點(diǎn)是流動資產(chǎn)較大，負(fù)債較多，所以經(jīng)營、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理中存在的問題

（一）資金運(yùn)行不穩(wěn)定

要使房地產(chǎn)企業(yè)得以穩(wěn)定健康的發(fā)展，首先需要做好營運(yùn)資金的管理，合理、科學(xué)的做好各項(xiàng)資金使用的安排和計(jì)劃。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，目前企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對較高，也從很大程度上加大了企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)降低了企業(yè)的基本融資能力。再加上大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的現(xiàn)金流上負(fù)值較多，使現(xiàn)金流得不到保障，也加大了企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，如果發(fā)生重大情況很容易導(dǎo)致企業(yè)措手不及，不僅對企業(yè)的正常運(yùn)作造成影響，還可以會造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）資金管理能力較低

從企業(yè)的主要資金來源上看包括了銷售、銀行借款和貸款幾個(gè)主要方面，而其中從風(fēng)險(xiǎn)上看銷售風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)的比重在企業(yè)的發(fā)展中是需要嚴(yán)格控制的，如果一旦這幾個(gè)方面出現(xiàn)現(xiàn)金缺口，將會對房地產(chǎn)這樣資金密集型的企業(yè)帶來致命的打擊。目前現(xiàn)階段雖然房地產(chǎn)企業(yè)都得到了不同程度的發(fā)展，但是在資金管理能力上還較為欠缺，很多房地產(chǎn)企業(yè)會把一部的資金作為自有資金，再把從其他渠道得來的資金用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這就導(dǎo)致了資金的流失，如果一旦某個(gè)資金來源渠道出現(xiàn)問題，將會使企業(yè)面臨資金緊張和影響工作進(jìn)程的局面。

（三）資金沉淀現(xiàn)象嚴(yán)重

雖然房地產(chǎn)行業(yè)這幾年得到了迅速的發(fā)展，但是由于受到前期不少的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員大量的囤地操作，使得目前還存在閑置房屋多，并且由于大量的積壓導(dǎo)致了資金沉淀的現(xiàn)象。再加上對營運(yùn)資金管理不重視使得資金周轉(zhuǎn)難，并且資金沉淀的現(xiàn)象也難以得到緩和。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的策略

（一）提高現(xiàn)金流管理

要做好提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理，需要從企業(yè)營運(yùn)資金管理的角度提高整個(gè)企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，以增強(qiáng)企業(yè)在短期償債和長期償債上的能力。降低資產(chǎn)負(fù)債率和提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可采取加強(qiáng)存貨變現(xiàn)的能力，以促進(jìn)企業(yè)應(yīng)收賬款的收回，使資金的周轉(zhuǎn)期得到降低。同時(shí)，還可以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行加強(qiáng)設(shè)施和管理的建設(shè)，以達(dá)到增大銷售和擴(kuò)大資源的目的，使資金的周轉(zhuǎn)周期得到縮短。做好房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理工作，還需要進(jìn)行合理的現(xiàn)金流監(jiān)控和做好預(yù)算管理工作，合理的結(jié)合企業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目編制企業(yè)資金預(yù)算，才能正確反映企業(yè)資金的使用情況，使企業(yè)減少盲目的資金使用，避免不合理的資金使用情況發(fā)生。所以提高現(xiàn)金流管理，使企業(yè)發(fā)展得到保障，減少企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，才能從根本上保證企業(yè)得以正常有序的開展各項(xiàng)工作。

（二）加強(qiáng)營運(yùn)資金管理

從房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源上看，任何一個(gè)資金來源對于企業(yè)的發(fā)展都較為重要，如果企業(yè)不重視營運(yùn)資金管理，就很容易造成資金缺口，使企業(yè)面臨危機(jī)。所以加強(qiáng)營運(yùn)資金管理工作，對企業(yè)的資金現(xiàn)狀做好監(jiān)控，以保證企業(yè)在有效的資金保障下得以順利運(yùn)作是至關(guān)重要的。在營運(yùn)資金管理工作中包括外部管理和內(nèi)部管理兩項(xiàng)重要內(nèi)容，外部管理主要是做到改善企業(yè)融資的經(jīng)營環(huán)境，從而降低企業(yè)在融資方面的風(fēng)險(xiǎn);另一方面，內(nèi)部管理主要是做到要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)管理體系得以建立健全和完善，使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理得以充分的發(fā)揮其主要職能，有效的對企業(yè)資金運(yùn)行進(jìn)行規(guī)范化管理，從而將企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（三）促進(jìn)企業(yè)資金流入的增加

為了解決資金沉淀問題嚴(yán)重的現(xiàn)象，加強(qiáng)和促進(jìn)企業(yè)資金的流入是一個(gè)較為有效的手段。在增加企業(yè)資金流入的方式當(dāng)中，最為直接和有效的一個(gè)方式就是提高銷售的效率，通過加大銷售的形式來達(dá)到消化企業(yè)的存量資產(chǎn)的目的，不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還可以有效緩解資金沉淀所帶來的問題。

（四）完善營運(yùn)資金的監(jiān)督機(jī)制

在企業(yè)內(nèi)部建立現(xiàn)代化的信息溝通渠道，方便各個(gè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)信息及時(shí)、準(zhǔn)確地在傳遞給財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)該對資金使用情況實(shí)時(shí)追蹤和監(jiān)控，以提高營運(yùn)資金管理效率，也有助于發(fā)現(xiàn)并更正資金運(yùn)營過程中出現(xiàn)的問題。除此之外，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的作用。審計(jì)部門的權(quán)限應(yīng)該擴(kuò)大，將營運(yùn)資金監(jiān)控納入日常工作范圍，避免部門尋租或者管理層挪用營運(yùn)資金的情況發(fā)生。

四、結(jié)束語

營運(yùn)資金是維持企業(yè)日常經(jīng)營活動的基礎(chǔ)，高效的營運(yùn)資金管理能幫助企業(yè)提升經(jīng)營效率，還有助于降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資本成本。對資金占用量大、建設(shè)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營運(yùn)資金管理更加重要。然而目前房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理未能使得資金周轉(zhuǎn)效率達(dá)到最優(yōu)水平，其仍應(yīng)該不斷優(yōu)化營運(yùn)資金管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良好、健康發(fā)展

參考文獻(xiàn)：

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