淺談我國房地產公司內部審計問題

戴玉川?姚舜?許超

摘要：近幾年，我國房地產行業發展迅速，已經成為我國國民經濟發展的支柱性產業，其也越來越朝著規模化和正規化的方向發展。但是房地產行業發展也面臨著許多問題，其中一個比較突出的問題就是房地產行業的內部審計還不夠完善。財務發展至今不再像以前的財務工作那么簡單、獨立和被動。 公司內部財務運作涉及公司各方各面。如何加強雙方面的聯系，防范自有和共同的風險，前人已經超過一條溲長的道路，但隨著社會、經濟的發展變化，新情況帶來新問題，新問題的出現要求解決方法的更新。

關鍵詞：房地產行業;內部審計;萬科集團;財務發展

一、內部審計的概念

內部審計是指組織內部的一種獨立客觀的監督和評價活動，它通過審查和評價經營活動及內部控制的適當性、合法性和有效性來促進組織目標的實現。它不僅可以對內部控制制度的有效性與充分性進行充分的核查、評價和監督，還可以作用于諸如會計以及其他相關信息的合理、合法、完整性，企業資產的完整性與安全性，對外披露的合理合法性以及經營的合法合規性等方面。

二、內部審計的職能

職能是機構本身的內在功能，是對管理對象和管理控制目標進行的實質性約束。審計的職能產生于經濟活動的需求，“審計”這個詞語就充分概括了它的職能，即“審”和“計”的功能。其中“審"是審查、核算、稽核的監督功能，“計”是評價、建議、鑒證的管理功能。

內部審計的職能隨著人們的實踐和經濟的運行而發展的，較為權威的內部審計基本職能可以分為以下幾點：

2.1檢查職能

檢查職能是根據一定的標準檢查被審計單位的經濟活動以及其他管理內容，具體包括：檢查被審計單位內部的各種經濟活動，例如經濟性和有效性;檢查被審計單位各項業務，例如合法性和合規性;檢查被審計單位反映經濟活動資料的真實性。

2.2鑒定職能

鑒定和證明被審計單位的財務狀況、經營狀況和經濟活動，并且做出相應的審計結論。檢查是鑒定的前提，鑒證是在檢查的基礎上進行的，是對檢查做出的結果。

2.3評價職能

是對企業和事業單位的某--方面的經濟活動進行評價，評價其財務計劃與預算決策的合理性和可行性，以及是否遵循了既定目標和決策，并且制定內部控制制度和管理責任制度，針對具體章程的完備性、合理性有效性作出評價。

三、內部審計與外部審計的區別

審計包括內部審計，外部審計（注冊會計師審計，政府審計）。三者在職能方面存在較大的區別，從獨立性影響經濟監督職能來看也存在較大的區別。接下來，筆者將主要從經濟監督職能和獨立性方面論述三者的區別。

3.1經濟監督職能的區別

三者的經濟監督職能的區別，先從他們的概念說起。內部審計是指單位內部的審計機構及其工作人員對本單位的財務信息進行重新審核，并提交給管理者的過程。這個過程重點強調的是審計人員與審計部門之間的關系。受限于被審計單位的大小，審計人員往往來自其財務部門的出納，會計主管、總會計師、財務總監等等。甚至是被審計單位過小，無力單獨組建審計機構，往往求助會計師事務所承辦相關審計業務。而且審計工作結果一般主要提供給本單位的管理者，所有者使用，具有單一性。審計信息被保存在單位的檔案庫，一般不為外人所知，也不輕易的向社會公布，除非遇到上市，外部審計的介入，否則信息無法外流所以內部審計的主要目的是對本單位的財務狀況進行查錯防弊，為管理者制定新的發展戰略提供參考意見。

四、房地產企業內部審計的難點

4.1經濟業務復雜，評價標準難以統一

近幾年房地產企業高速發展，經濟業務越來越復雜。從整個企業集團看，其經營業務多元化，很多企業大規模跨區域、跨領域擴張，不僅從事著住宅、商業地產開發，還延伸經營與之相配套的市政設施建設、綠化養護、物業管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多領域，由過去單一的房地產開發經營發展成為了綜合性房地產投資控股集團。從單個企業來看，其業務環節繁多，房地產開發業務一般包括項目可行性研究、產品定位、規劃設計、征地拆遷、七通一平、建筑施工、工程監理、竣工驗收、交付使用等多個階段，受內外部因素的影響，每個階段都存在著管理控制風險，影響企業績效。企業開展績效審計，可以是整個集團系統的各運營層面，也可以各業務開發階段為審計對象，或者選擇開發階段的某-控制點進行審計。正因為績效審計的內容廣泛，審計對象千差萬別。因此，制定一套統一適用的評價標準體系比較困難，也影響了當前績效審計大范圍的推廣”。

4.2審計資源不足，審計效益受到限制

相對于企業財務收支審計、專項審計、效益審計，績效審計的目標層次更高，審計內容增多，既包括被審計單位各項業務活動，也包括其他非經濟范疇的管理活動。在工作量不斷增加和難度逐步提高的情況下，審計任務重與審計資源不足的矛盾凸顯，影響著審計效益的發揮。

五、房地產企業內部審計存在的問題

5.1內部審計機構設置不合理，無法保證內部審計的獨立性

隨著市場經濟的發展，目前大多數房地產開發企業普遍意識到開展內部審計工作的重要性，但具體如何使內部審計發揮價值仍是很多企業面臨的困惑和難題，體現在內部審計機構設置上”。目前我們國家除了大型上市公司、部分管理體系健全型的民營企業設置有專門的審計部門，其他大多數中小型企業尚未設置專門的內審部門。部分企業的內部審計設置屬于財務部門或者屬于運營、法務等部門。內審部門機構設置不合理，無法保證內部審計工作的獨立性，無法保證其發揮權威性。在西方等發達國家，內部審計的產生主要是基于內部管理的需要，是內部制衡機制的重要組成部分。根據內部控制理論，內部審計機構應由董事會下設的審計委員會直接負責，確保其獨立性。

5.2 對房地產內審及內控認識不全

部分房地產企業的負責人及高層領導尚沒有充分認識到內部審計和內控對企業發展的重要作用，沒有真正理解內部審計和內部控制的內涵。這使得部分房地產企業內審、內控機構在開展相關工作中的過程中不能充分發揮內部控制的作用。

參考文獻：

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