中外房地產企業資本結構比較分析

徐彥邦

摘要：房地產開發作為國民經濟重要支柱行業，過去十年中擔當著我國經濟快速發展的重要角色，房地產行業的健康發展與否關乎中國經濟的穩定。本文著眼于房地產企業的資本結構分析，通過對中外房地產企業資本結構的對比研究，找出我國房地產企業與國外房地產企業資本結構的特征及差異.

關鍵詞：房地產企業;資本結構;上市企業

一、概述

自2007年以來中國的房價便走上了高漲的快速路。過高的房價雖然推動著經濟的快速發展，但其對社會穩定帶來的損害也不容忽視，本文通過對中國房地產企業同國外房地產企業資本結構的對比研究，為我國房地產開發企業優化資本結構提供有效的參考和建議。

二、資本結構理論概述

MM理論是由美國Modigliani和Miller于1958年提出，該理論認為不考慮稅收的情況下，由于負債不會帶來企業價值的變化，而因負債導致的利益增長同資本成本的提高相抵。引入所得稅的MM理論認為借款的利息作為費用可以在所得稅前抵扣，因而，隨著借款的增長，企業的價值也隨之增長。1976年Miller提出Miller模型，詳細分析個人企業所得稅在不同情況下對企業價值的影響程度。

三、中外房地產行業對比分析

（一）基本特征

本文選擇92家深滬股市和18家美股上市房地產企業2014-2016年資產負債率與流動負債率指標對比，可以看出我國房地產上市企業資本結構存在兩方面特征：

1）資產負債率水平較高，平均達到69.95%，而國外同類企業資產負債率平均值僅為47%。

2）流動負債占比較大，平均高達63.32%，國外同類企業流動負債占比為28.71%。

中外房地產行業資本結構存在巨大的差異，造成這些差異的原因除了不同的資本市場狀況、法律法規等宏觀因素，也受到企業自身經營狀況影響.

（二）研究假設

通常認為對企業資本結構影響較大的因素有如下幾方面：

（1） 企業規模。通常規模較大的公司可以實施多樣化的經營戰略，拓寬籌資渠道，優化資金的使用。

（2） 流動比率。流動比率則是衡量企業流動資產能否償還即將到期的流動負債的能力，流動資產大于流動負債，則企業擁有較強的償債能力，通常資產負債率低，反之，資產負債率高。

（3） 抵押價值。有形資產抵押可以降低金融機構發放貸款的風險，房產企業通過存貨獲得金融機構大量貸款。

（4） 非負債稅盾。因法律規定固定資產每年折舊可以在所得稅前抵扣，且明顯區別于財務費用帶來的稅收抵減，所以認為非負債稅盾會帶來企業價值的提升。

（5） 盈利能力。擁有較強盈利能力的企業資金較為充裕，一般會選擇使用盈余公積投入再生產，而不會選擇成本較高的負債融資和損失控制權的股權融資。

（三）實證模型與變量

根據前文所述，這里選取資產規模（X1）、流動比率（X2）、存貨比（ X3）、固定資產折舊比（X4）及銷售凈利率（X5）作變量，利用多元回歸統計分析這五項變量同資本結構的回歸關系。構建回歸方程：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5

這里共選擇兩組樣本的2016年經營指標做回歸分析。

（四）實證結果

對比回歸分析結果得知：

1）企業規模同資產負債率呈正相關關系，說明企業規模擴張導致其對抗經營風險能力強，更容易從銀行等金融機構取得貸款，由此帶來債務融資規模不斷增大。

2）短期償債能力同資本結構相關關系在國外樣本中P=0.06154，未通過顯著性測試，可能由于抽樣誤差導致。

3）國外樣本中存貨比同資本結構的相關性測試未能通過，P=0.3804。國內樣本中存貨同資本結構呈正相關。由于國外銀行業因次貸危機影響，對房屋抵押貸款更加慎重，導致國外房產開發行業難以通過房產存貨抵押獲得融資。

4）國內外樣本中非負債稅盾與資本結構相關性不顯著。通過對比發現，美股房產企業固定資產為0的情況更加普遍，這樣的固定資產結構更有利于企業的靈活經營，降低經營風險。

5）盈利能力同資本結構都呈現負相關關系。也即美股房產企業更加偏好通過留存收益來進行內部融資，對外部負債融資的依賴性更低。

四、房產開發企業資本結構優化策略

（一）宏觀策略

拓寬融資渠道，降低房產業、金融業經營風險;完善資本市場，為民營企業融資提供廣闊渠道;完善法律法規，確保資本市場健康發展;加強行業監督，包括金融業與房地產行業，避免違規融資。

（二）企業經營策略

提升管理水平，避免短利的決策帶來極大風險;善于利用多種融資渠道，確保資金安全;注重償債能力，平衡長短期借款規模;注重戰略規劃，防止行業變動造成經營困難;注重同資本的合作，分散經營風險;加強內部控制，防止管理層經營失敗。