以微知著：透視房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告

劉立偉

【摘要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在迎來發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著新的挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)分析作為重要的企業(yè)分析工具，科學(xué)運(yùn)用財(cái)務(wù)分析，能夠通過企業(yè)報(bào)告看到企業(yè)情況，從而了解企業(yè)。本文以保利地產(chǎn)為例，從多方面進(jìn)行分析，以了解企業(yè)的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢。

【關(guān)鍵詞】保利地產(chǎn);財(cái)務(wù)分析;未來趨勢

一、公司概述

保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（保利地產(chǎn)）是一家專注于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的大型企業(yè)集團(tuán)，擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。保利南方集團(tuán)有限公司是保利地產(chǎn)的控股股東，國務(wù)院國資委是保利地產(chǎn)的實(shí)際控制人，所以保利地產(chǎn)是一家具有央企背景的房地產(chǎn)公司。公司堅(jiān)持聚焦一二線城市及核心城市群，形成以珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群為重點(diǎn)的布局體系。

從表中可以看出，保利地產(chǎn)一二線城市新增拿地面積占比近年來不斷下降，顯然與公司年報(bào)中加大一二線城市及核心城市群的聚焦和深耕力度的戰(zhàn)略有些不太一致。

二、行業(yè)分析

（一）房價(jià)未來趨勢

注：根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2018年全國購房者調(diào)查報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，2018年購房者平均年齡為29.5歲，根據(jù)大多現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象服從正態(tài)分布，為簡化分析，本文認(rèn)為購房者的年齡區(qū)間大多在25歲至35歲。購房人口是以抽樣的25～35歲人口比例乘以人口總數(shù)算出，庫存商品房是累計(jì)商品房待售面積。

從供求來看，需求端購房人數(shù)總體一直處于穩(wěn)定趨勢，供給端庫存商品房面積在房價(jià)高速攀升時(shí)期不斷上漲，在2015年達(dá)到了最高點(diǎn);而在近三年呈現(xiàn)了一個(gè)大幅下降的趨勢，這與我國近年來政府的房地產(chǎn)去庫存政策有關(guān)。之所以出現(xiàn)之前數(shù)年供給不斷上升時(shí)，房價(jià)不斷上漲的情形，本文認(rèn)為主要是因?yàn)榉績r(jià)的連年高速上漲，激發(fā)了人民購房的熱情;而供給下降，房價(jià)反而趨緩的情況，與政府近年來對房地產(chǎn)的調(diào)控不無關(guān)系，在高壓政策的壓制下，即使低庫存持續(xù)，也良好地抑制了房價(jià)，所以本文覺得只要宏觀調(diào)控持續(xù)存在，這種房價(jià)趨緩的趨勢還將在未來持續(xù)。本文認(rèn)為政府會(huì)持續(xù)地對房地產(chǎn)行業(yè)加以調(diào)節(jié)和管控，一方面是防止市場過熱，同時(shí)也要防止快速下跌，保持房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定、可持續(xù)健康發(fā)展。

（二）行業(yè)集中度

大型房企的兼并對象將從微型房企（只有幾個(gè)項(xiàng)目的房企），向資金鏈緊張的百強(qiáng)房企手中的部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)變。房企降低杠桿率將是大勢所趨，否則利潤率將遭到極大侵蝕。

三類房企有望殺出重圍：一是融資優(yōu)勢明顯的龍頭房企，如保利、萬科等;二是有獨(dú)特拿地優(yōu)勢的房企，如招商蛇口、中國金茂等;三是開發(fā)品質(zhì)極高的精品房企，如濱江，綠城等，可以走輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。

（三）宏觀調(diào)控情況

2019年11月7日，新華社旗下刊物《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》刊發(fā)《“一城一策”要堅(jiān)守房住不炒底線》;11月8日，該報(bào)頭版又刊發(fā)《多部門協(xié)同嚴(yán)防已退出產(chǎn)能“死灰復(fù)燃”》。權(quán)威媒體連續(xù)兩天刊發(fā)的文章反映出可以看出本輪周期中央調(diào)控思路仍然清晰，政策放松程度可能較以往周期有所不同。

但是迫于目前的經(jīng)濟(jì)壓力下，預(yù)計(jì)未來雖然對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策大幅放松可能性較低，但一定程度上小幅度放松是有可能的。

三、公司分析

（一）債務(wù)情況分析

在房地產(chǎn)企業(yè)，流動(dòng)負(fù)債占比較高，流動(dòng)負(fù)債中的一大部分是預(yù)收款項(xiàng)，其實(shí)房企的預(yù)收款項(xiàng)實(shí)質(zhì)上是銷售定金，未來有極大的可能轉(zhuǎn)化為銷售收入，所以在分析償債能力時(shí)，應(yīng)扣除預(yù)收款項(xiàng)。

從表4中可以看出真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率都是明顯下降趨勢的，從2014年年末到2019年三季度真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率有較大比例的下降，這說明了在整個(gè)社會(huì)去杠桿的大環(huán)境下，保利地產(chǎn)也在逐步降低自身杠桿。但在2017年杠桿率卻出現(xiàn)了一個(gè)高點(diǎn)，根據(jù)2017年度報(bào)告披露，公司為防范行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，把握潛在并購整合機(jī)會(huì)，主動(dòng)調(diào)整財(cái)務(wù)策略。全年來看，公司新增有息負(fù)債1261億元，凈增有息負(fù)債924億元，受有息債務(wù)上升的影響，公司的資產(chǎn)負(fù)債水平有所回升。而根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表附注顯示，公司2017年度進(jìn)行非同一控制下的企業(yè)合并規(guī)模遠(yuǎn)高于2016年度及2018年度。所以，剔除2017這一特殊年度，可以看出保利地產(chǎn)總體上順應(yīng)政策趨勢，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所降低。

此外，根據(jù)保利地產(chǎn)2018年報(bào)披露，公司共獲得的授信總額合計(jì)5039億元。其中，已使用授信額度2227億元，剩余未使用授信額度為2812億元。報(bào)告期內(nèi)所有銀行貸款均按約定償還。而根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭萬科集團(tuán)2018年報(bào)顯示，萬科集團(tuán)所獲得的獲得銀行授信額度3，630.50億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于保利地產(chǎn)。從這一數(shù)據(jù)可以看出，保利地產(chǎn)的銀行貸款能力高于萬科。

（二）收入利潤分析

從表5中，可以看到兩個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)：首先是2016年保利地產(chǎn)營收實(shí)現(xiàn)了大幅度增長，利潤卻幾乎無增長，即所謂的“增收不增利”;然后是2017年保利地產(chǎn)營業(yè)收入負(fù)增長。

關(guān)于2016年保利地產(chǎn)增收不增利的情況，根據(jù)公司董秘的解釋，受到公司結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)的影響，本年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有所下降。大概意思是由于利潤是通過結(jié)轉(zhuǎn)的，但是結(jié)轉(zhuǎn)都是比較滯后的。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，16年之前的年度中，雖然說15年拿地均價(jià)大幅度上升，但是15年拿的地幾乎不可能在16年度就形成利潤了，而13年與14年的拿地均價(jià)都比較平穩(wěn)，所以很可能是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的工程成本大幅度增加，年報(bào)中這一項(xiàng)目驗(yàn)證了猜測。

對于2017年保利地產(chǎn)營業(yè)收入負(fù)增長，公司2017年度報(bào)告里解釋為主要受營改增及項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)影響，通過查詢行業(yè)情況可知，營改增影響整個(gè)行業(yè)營收增長趨勢，保利也不例外，此外17年度營收負(fù)增長另一原因很大程度也是因?yàn)?4年與15年連續(xù)兩年銷售金額的低增長（表9）。

（三）期間費(fèi)用分析

從表9中可以看出過去幾年保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用一直控制的較好，但2019年三季報(bào)顯示財(cái)務(wù)費(fèi)用有了較大程度增加，已經(jīng)超過了去年全年，但觀察保利的有息負(fù)債總額和融資成本，并沒有很大的增長，所以今年財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增長的主要原因是利息費(fèi)用化率的提高，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的能力與萬科相比有差距。