有效防控新冠肺炎疫情對住房市場的擾動

鄒琳華

新冠肺炎疫情的爆發，使得我國眾多產業都受到了直接沖擊。房地產業雖然處于諸產業下游，也未能避免。新冠肺炎疫情除了直接給住房市場供求帶來波動外，還對住房市場預期構成了影響。因此，科學評價疫情對住房市場的擾動，提出有針對性的建議，有利于促進我國房地產市場和宏觀經濟的穩定發展。

疫情發生初期的住房市場形勢回顧

1.核心城市房價略有回升，住房租金走出季節性低谷

（1）近半年我國核心城市房價由穩中緩降到略有回升。代表全國24個核心城市房價綜合變化的緯房新型房價指數顯示①，今年1月，全國核心城市綜合房價環比上漲0.28%。這是核心城市房價經歷了連續5個月的穩中緩降以來，首次出現小幅回升。但從近兩年的市場走勢看，核心城市房價仍保持穩中略漲的趨勢。與2018年1月相比，上漲了5.07%；與2019年1月相比，上漲了3.17%。漲幅均在相對合理的區間范圍內。

（2）住房租金走出季節性低谷。代表全國22個核心城市租金綜合變化的緯房租金指數顯示，今年1月，全國核心城市住房租金環比上漲1.79%，同比下跌0.24%。這表明，核心城市住房租金在經歷了連續5個月的季節性下跌之后，開始走出低谷。從近兩年的市場走勢看，核心城市住房租金緩慢向上趨勢并沒有改變（見圖）。

（3）二手住房成交量出現季節性萎縮。今年1月，我國10大重點城市②二手住房成交量指數為91.29，比2019年12月下降了43%，但與2019年2月相比略有增長。由于受春節假期的影響，其不能真實反映市場量能的變化，市場交易走勢還有待進一步觀察。

2.一二線城市穩中趨升，三四線城市穩中趨降

圖 緯房核心指數與緯房租金核心指數

從2018年以來的市場走勢看，一二三四線城市③房價上漲格局與城市等級呈完全倒置局面。緯房城市分級指數顯示，與2018年1月相比，今年1月四線城市房價上漲15.82%，三線城市房價上漲12.93%，二線城市房價上漲7.55%，一線城市房價下跌0.29%。一二線城市中，近兩年房價上漲態勢較為明顯的有深圳、蘇州、無錫、寧波、南通、東莞和昆明等城市，多數城市以平穩為主。但從最近的房價走勢看，一二線城市穩中趨升，三四線城市穩中趨降；與2019年12月相比，今年1月一二三四線城市房價環比分別上漲0.61%、0.18%、0.05%與0.1%。這預示著三四線城市的景氣周期可能面臨階段性見頂。

3.長三角及東北核心城市房價趨漲，京津冀核心城市房價趨降

緯房區域核心指數④顯示，與2018年1月相比，長三角及東北核心城市房價呈上漲態勢，京津冀核心城市房價趨降，粵港澳大灣區與海峽西岸核心城市房價則以平穩為主。其中，長三角核心城市房價上漲14.29%，東北核心城市房價上漲25.89%，京津冀核心城市房價下跌3.05%，粵港澳大灣區核心城市房價上漲2.73%，海峽西岸核心城市房價上漲0.15%。除了深圳、東莞等少數城市，多數城市相對穩定。

新冠肺炎疫情對住房市場的擾動

1.從直接擾動看

新冠肺炎疫情對住房市場存在多維度的直接影響。一是對于房地產企業來說，售樓處的暫時關閉和推遲復工，直接影響了企業的項目交付進度和短期銷售額，進而可能會影響企業的資金周轉。二是對于購房者來說，看房、貸款等活動都難以正常進行，籌款也可能受到影響，導致短期購房活躍度直線下降。三是對于還貸家庭來說，由于收入受到疫情影響，部分家庭還貸困難。四是對于租房者來說，找房、搬家等活動均存在現實困難，導致租房行為受限。

2.從間接擾動看

疫情沖擊將直接影響對未來的經濟預期，進而間接引發部分群體的購房觀望行為。同時，疫情造成的收入降低或財富損失，也可能間接造成購房需求下降。但總體而言，房地產業屬于強周期性、波動性行業，長期的政策調控與頻繁的市場波動，使得房地產業對個別突發情況具有一定緩沖和抵抗能力。新冠肺炎疫情對中低收入階層的影響要大于其他階層，對中小房地產企業的沖擊要大于大型房地產企業，對中小城市住房市場的影響要高于大城市住房市場，對短期市場的影響要大于中長期市場。因而，只要能在合理時期內有效控制新冠肺炎疫情發展態勢，房價長期預期就不會發生較大轉變，中長期市場也不會出現重大波動。

此外，根據筆者于今年3月對15家房地產企業進行的關于疫情影響的網絡問卷調查數據分析，超過2/3的受訪企業認為年內購地可能性將下降，新開工計劃將縮減，近半年內會有降價促銷計劃。選擇預計綜合降價幅度在20%以內的受訪房地產企業占66.7%，僅有11%選擇預計綜合降價幅度在20%以上。另外，多數受訪企業認為今年上半年企業銷售收入將下降，但6個月內尚能維持正常經營。

對策建議

1.在堅持“房住不炒”的基礎上，給予受疫情影響的困難房地產企業適度救濟

新冠肺炎疫情對房地產企業的影響主要體現在項目開工推遲、按期交房較為困難；售樓處關閉，短期銷售額下降，部分企業資金鏈受到影響；居民短期購房意愿及活躍度降低，市場需求低迷等。對于自持租賃型企業來說，出租率和租金也有所下降。因此，對于因疫情造成短期資金周轉困難甚至資金鏈斷裂的部分中小企業和高負債運行企業，可采取緩交部分稅費及政府性基金、支持網絡銷售、簡化開工及銷售審批手續、到期還款適度延期和在風險可控的前提下優化預售資金提取程序等措施，給予救濟。

2.針對性降低房貸還款困難家庭的短期還貸壓力

從2015年10月24日最后一次調整基準利率以來，我國已經有四年多的時間沒調整過貸款基準利率。因此，即使存量房貸利率的定價基準由貸款基準利率轉換為市場浮動利率，最早也要到2021年才能產生實際效果。受本次疫情沖擊，部分購房家庭因收入下降、經營損失或財富損失已經出現還貸困難現象。對此，建議針對性地采取暫緩還款、臨時性降低存量房貸利率及還款額等措施，幫助還貸困難家庭渡過難關。

3.嚴控購房加杠桿及其他刺激購房行為

當前新冠肺炎疫情對房地產業的影響主要集中于部分企業出現臨時性資金困難等方面。建議在針對性地對相關困難企業采取合理的救濟措施的同時，盡量避免通過購房加杠桿或其他剌激購房行為來幫助房地產企業脫困，住房需求剌激政策雖然較易實施，但也容易引發未來房價的大起大落，加大宏觀金融風險。

4.因地制宜采取租金及續約管控等措施

為緩解因疫情造成的短期困難，多地出臺了針對國有房產租賃的租金減免措施。但對于廣大私有房產租賃者來說，不僅難以通過租金減免政策獲得救濟，特殊情況下還可能被漲租等行為困擾。為有效降低疫情對租房家庭的影響，在原有救濟政策的基礎上，有必要因地制宜對房產出租行為采取一定的租金及續約管控措施，如疫期內租約到期，可根據租賃者需求對原租約進行短期延展，并禁止漲租或提高租賃條件等行為發生，疫期禁止驅趕租客、允許部分困難家庭緩交租金、減免住房租賃相關稅收等。

5.在科學防疫的基礎上，堅持租購房同權

租購房同權既是構建租購并舉住房市場體系的基礎，也是建立完善住房市場長效機制的基石之一?？茖W防疫與租購房同權本質上并無矛盾與沖突。疫情防控需要以深入細致的行程及接觸排查為基礎，單純對租房家庭貼上特定風險標簽以簡化工作，反而容易造成排查疏漏。此外，對租房家庭的區別對待也可能會影響企業的有序復工，不利于統籌推進疫情防控工作和經濟社會發展。為促進科學防疫，建議以個人如實申報信息及大數據排查等手段為防控基礎，避免出現簡單地對租購房家庭差別對待的不合理行為。

注釋：

①緯房指數包括新型房價指數和綜合租金指數。前者以我國24個核心一二線城市（上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通和東莞）房價指數為基礎加權編制的綜合租金指數而成；后者以我國22個（不含鄭州和西安）核心一二線城市住房租金指數為基礎加權編制。

②成交量指數以我國十大城市二手房成交量為基礎。十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州和重慶。

③一二三四線城市：一線城市是在全國政治、經濟等社會活動中處于重要地位并具有主導作用和輻射帶動能力的大都市。二線城市多為省會城市、東部地區的經濟強市或經濟發達的區域性中心城市。有一定的經濟基礎，商業活躍度相對較強，對大公司、大品牌和優秀人才具有一定的吸引力，也正在或者即將成為未來幾年大公司布局的重點。三線城市是根據城市規模、人口數量、經濟發展水平和GDP總量等多個指標綜合評估的具有戰略意義、經濟較發達、經濟總量較大的大中城市。一般多數為東部地區的經濟較發達城市，中部地區的省域副中心、區域中心或經濟強市，西部地區的省會城市。四線城市多數是城市規模、經濟社會發展水平以及交通建設較為普通的中等城市。大部分以地級市為主，還包括個別省份的自治州。

④緯房區域核心指數包括京津冀核心指數、長三角核心指數、粵港澳大灣區指數、海峽西岸核心指數和東北核心指數，用以反映全國主要城市群（帶）具有競爭力的核心城市房價綜合變動狀況。