住房公積金貸款風險及防范策略分析

宋蕾

摘 要 在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的情況下，由于公積金貸款利率比商業(yè)銀行貸款利率低很多，所以許多居民在購房時偏向于使用公積金貸款。然而，居民在獲得貸款后實際情況出現(xiàn)變化，如還貸能力下降、還貸不及時或停止還貸等，產(chǎn)生貸款風險。基于此，本文對住房公積金貸款風險進行分析，并提出風險防范策略。

關(guān)鍵詞 住房公積金 貸款風險 防范對策

繳存了住房公積金的職工在購房時可以按規(guī)定從公積金中心獲得一定額度的貸款。由于住房公積金貸款利率低，所以很受繳存職工歡迎。然而，職工狀況可能會發(fā)生變化，在還貸期間，如果職工收入不穩(wěn)定，不能及時償還貸款，或者無力償還貸款，就有可能帶來貸款風險。因此，公積金管理部門應(yīng)高度重視，加強貸款風險防范。

一、住房公積金貸款的風險分析

隨著市場不斷變化，住房公積金貸款存在不少風險，要防范貸款風險，就要做好住房公積金貸款風險分析。具體而言，住房公積金貸款風險有兩個方面：

（一）系統(tǒng)性風險

系統(tǒng)性風險是指與公積金管理部門完全無關(guān)的風險，主要是政策、法規(guī)等外部環(huán)境變化引起的，這部分風險很難規(guī)避。其表現(xiàn)在以下3個方面：一是政策性風險。國家為了保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，會出臺相關(guān)政策，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，如調(diào)整貸款利率或者貸款額度、放寬或縮緊放貸政策，都有可能對住房公積金貸款產(chǎn)生很大影響，即政策調(diào)整帶來的政策性風險。二是法律風險。目前公積金貸款法律存在漏洞，對個人住房貸款的管理不是很嚴格，在貸款回收方面力度不大，以貸款人的個人信用為主，缺少必要的催款手段，當個人欠貸不還時，公積金貸款面臨的風險較大。三是抵押物風險。公積金貸款多以房地作抵押，而抵押價值來自買價（一手房）或評估價（二手房），貸款人無力償還貸款時需變賣抵押物，如果房價大幅度下降，或者不能完成交易，公積金貸款回收出現(xiàn)缺口或者落空，就會造成公積金貸款風險。

（二）非系統(tǒng)性風險

非系統(tǒng)性風險是指與法律政策無關(guān)的、可避免的單筆住房公積金貸款風險，主要是個人因素引起的風險。其包括如下幾類：一是來自貸款人的風險。貸款人是導(dǎo)致公積金貸款風險的主要因素。如貸款人信用差，不想還款或者還款不及時，貸款就很難回收;如果貸款人因經(jīng)濟因素無力還款，也會導(dǎo)致貸款風險發(fā)生。二是公積金調(diào)度失控的風險。公積金貸款來自歸集的繳存款，如果存貸比例不協(xié)調(diào)，貸款需求多而繳存和可調(diào)度的資金少，就不能滿足貸款需求，進而出現(xiàn)支付困難，形成風險。三是操作風險。這是公積金管理部門業(yè)務(wù)人員在放貸過程中，決策失當或操作失誤，可能造成貸款損失而出現(xiàn)的貸款風險。

二、住房公積金貸款風險的防范策略

通過分析貸款風險，了解貸款風險產(chǎn)生的原因，從而可以有針對性地做好預(yù)防。具體而言，可以從如下幾個方面加強住房公積金貸款風險防范：

（一）全面分析房地產(chǎn)市場行情，做好住房公積金貸款計劃

住房公積金貸款屬于政策性貸款，政策性強，受政策影響大，因此，住房公積金管理部門必須充分研讀當前政策，了解市場經(jīng)濟形勢，全面分析房地產(chǎn)市場行情，準確把握貸款風險。為此，需要進一步分析當?shù)胤康禺a(chǎn)狀況，制定與區(qū)域發(fā)展相適應(yīng)的公積金貸款計劃，既保證公積金政策執(zhí)行到位，又滿足當?shù)刭J款需求，同時將貸款風險影響降至最小。一是要成立調(diào)研專班，全面梳理公積金管理政策和房地產(chǎn)貸款政策，準確把握政策，保證貸款方向與政策一致。二是做好貸款計劃。要對當?shù)毓e金規(guī)模開展全面摸底調(diào)查，掌握可放款額度，從而制定切實可行的貸款計劃，并分月落實。

（二）加強個人信用管理，嚴格落實貸前審查

公積金管理部門要加強個人信用管理，與人行系統(tǒng)對接，掌握貸款人的征信情況，為貸款審核提供依據(jù)。為此，公積金管理部門要完善自身的個人信用管理體系，與人行、商業(yè)銀行保持合作，做好個人信用評估，減少貸款風險。更重要的是做好貸前審查，完善貸款流程，嚴格審核貸款申請，深入查看抵押物，檢查購房合同真實性，了解申請人的財務(wù)狀況、公積金繳存情況、所需的擔保手續(xù)等規(guī)定事項，構(gòu)建完善的貸款審查審批制度，強化放貸責任，防范貸款風險。

（三）完善內(nèi)控管理制度，落實清收責任

住房公積金管理部門要重視貸后管理，不能貸而不管;與貸款人進行經(jīng)常性的溝通，了解貸款人狀況，掌握貸款還款情況;對首期還款，要預(yù)先給貸款人提示，防止貸款人忘記還款時間;貸款人在還款期間，如果出現(xiàn)異常情況，要及時調(diào)查，了解情況，從而做好應(yīng)對方案;建立貸款風險預(yù)警機制，做好貸款風險預(yù)警，防范貸款風險;設(shè)立清收專班，強化清收責任，加強清收督促;完善內(nèi)控制度，做好相互約束，強化內(nèi)部監(jiān)管，預(yù)防貸款管理中的違法違規(guī)行為，確保貸款安全。

三、結(jié)語

隨著公積金貸款業(yè)務(wù)增加，公積金貸款風險管理難度加大，為了保證公積金貸款安全，必須準確把握政策，制定科學(xué)的公積金貸款計劃，同時要加強內(nèi)控管理，嚴格進行貸前審核，加強貸后管理，從而將貸款風險發(fā)生概率降至最低，維護繳存人的合法權(quán)益。

（作者單位為青島市住房公積金管理中心）

參考文獻

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