房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理分析

江瑛婕

摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各行各業(yè)都在一定程度上得到了提升，而房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中最重要的產(chǎn)業(yè)，同時也是國家重點關(guān)注、調(diào)控的行業(yè)。在如今房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的過程中也會出現(xiàn)很多的問題，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，都離不開資源、資金、人才三要素的高效融合，如何保障房地產(chǎn)企業(yè)高效運轉(zhuǎn)，財務(wù)管理是最主要的核心環(huán)節(jié)，因此，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理要點進行了分析和研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財務(wù)管理;業(yè)財融合;措施

隨著我國新時代的到來，經(jīng)濟的迅速發(fā)展。使每個地區(qū)的經(jīng)濟都有了迅速的提升，各地的房地產(chǎn)行業(yè)也隨之崛起。企業(yè)管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中占有非常重要的地位，它直接影響著企業(yè)是否有足夠的資金來適應(yīng)市場。除此之外，業(yè)財融合是現(xiàn)如今每個企業(yè)管理工作中非常重要的一項任務(wù)，將業(yè)財融合充分的和企業(yè)相結(jié)合，不僅可以提升整個企業(yè)的財務(wù)管理水平，還推動了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

（一）融資渠道單一，不容易融資

房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險比較大，并且具有政策關(guān)聯(lián)性強、周期長、投資大的特點。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是利用銀行貸款進行融資，根據(jù)實踐的數(shù)據(jù)分析可以得知，我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的資金很多都是向銀行貸款，并且在總資金中占有非常高的比重，而自籌中大多也是個人進行的銀行貸款。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)資金大多來于銀行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴比較大。

近幾年國家對房地產(chǎn)金融政策進行調(diào)控，壓縮了商業(yè)銀行的規(guī)模，門檻越來越高導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款成本高，甚至無法貸款的問題。

從整體而言，如果只是靠銀行傳統(tǒng)的項目開發(fā)貸款是很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，所以為了能夠滿足企業(yè)的資金需求，往往就需要拓寬獲得資金的渠道，比如：發(fā)行信托、基金、在二級市場增發(fā)股票、引入戰(zhàn)略合作方、銀行并購貸款、發(fā)行理財產(chǎn)品引入理財資金等渠道。

（二）對全面預(yù)算管理不夠重視

這里所指的全面預(yù)算管理，主要是指對企業(yè)進行全過程、全方位和全體業(yè)務(wù)部門的預(yù)算管理。房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中涉及了很多復(fù)雜的環(huán)節(jié)，比如前期規(guī)劃設(shè)計、報規(guī)報建、開發(fā)修建、代理銷售等環(huán)節(jié)。然而這一系列的環(huán)節(jié)都需要一個合理的成本管理貫穿起來才能對所產(chǎn)生的成本進行管控，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。但是現(xiàn)如今的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全面預(yù)算管理沒有足夠的重視，沒有把全面預(yù)算拔高到公司層面進行管理。很多企業(yè)都以為全面預(yù)算只是財務(wù)部門的職責(zé)，其他部門在提供成本預(yù)算時不準(zhǔn)確、不及時，導(dǎo)致全面預(yù)算和成本管理的誤差。

（三）對財務(wù)風(fēng)險的控制不到位

房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險比較大，并且具有周期長和投資大的特點，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會出現(xiàn)一些和財務(wù)有關(guān)的問題，而且，這些問題導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾點：

1.不能按照還款日期進行還款的風(fēng)險，因為企業(yè)主要的資金來源都是銀行貸款，然而銀行貸款是銀行資金重要的組成部分，如果企業(yè)不能對風(fēng)險做成良好的預(yù)測和控制，就會很容易出現(xiàn)已經(jīng)到還款日期而不能還款的現(xiàn)象。

2.利息波動的風(fēng)險。利息的忽高忽低會給企業(yè)造成非常不好的負(fù)面影響，尤其是銀行在增加利息的時候，會很大程度上增加企業(yè)的投資成本，會給企業(yè)投資者帶來很大的打擊，這都會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的損失。

3.再籌資風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債比較嚴(yán)重的情況下，企業(yè)不能保證可以按照規(guī)定日期償還債務(wù)，這就導(dǎo)致企業(yè)需要利用別的方式進行二次融資，在一定程度上也存在風(fēng)險。

（四）企業(yè)財務(wù)管理中業(yè)財融合缺乏完善的管理制度

一個完整的業(yè)財融合管理體系對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，但是現(xiàn)實生活中的業(yè)務(wù)管理和財務(wù)管理的現(xiàn)代化水平比較高，因此很多企業(yè)都逐漸的將業(yè)財融合管理模式融入到企業(yè)的管理模式中來，但是在管理的過程中仍然會產(chǎn)生很多問題。比如缺乏相關(guān)的經(jīng)驗、沒有建立一個完整的管理制度等。這就使在房地產(chǎn)企業(yè)管理中業(yè)財管理實際應(yīng)用的過程中缺乏相應(yīng)的制度保障，很難保證管理的科學(xué)性。

二、企業(yè)財務(wù)管理的措施

（一）重視企業(yè)的融資管理

1.加強對房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)管理的重視，并且建立多種方式的融資渠道。以市場的承載能力為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)的各種金融工具進行完善，并且可以開發(fā)一些符合市場變化的創(chuàng)新產(chǎn)品，通過各種有效的途徑降低企業(yè)的成本，以此提高融資效率。除此之外，應(yīng)該引進先進的國際金融工具和手段，發(fā)行種類不同的股票和外匯債券等等。這不僅可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的國際化，還能夠拓展國際市場的資金籌備。

2.建立多種投資模式

在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，難免會發(fā)生一些小的波動，會對人民幣也產(chǎn)生一些波動但是根據(jù)具體問題分析來看，這些問題中有一定的積極意義，可以幫助企業(yè)吸引更多的外資，并且在外資投入我國企業(yè)的時候，因為他們沒有獨立的運作能力，所以和我國企業(yè)的融合是必然的，這也為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供了很好的渠道。

（二）建立健全預(yù)算管理體系

1.加強事前管理

只有加強內(nèi)部的控制才能夠有效的實行事前管理，所以我們在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中要加強度預(yù)算的管理，使房地產(chǎn)中的工作人員都能清楚促進企業(yè)根本途徑，只有每個人加強對成本的控制，才能真正的降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，除此以外，在實施管理工作的時候，成本預(yù)算和投資估算要進行合理的設(shè)計需要做一些動態(tài)的調(diào)整，并且與預(yù)測好可能超支的情況。為了能夠有效的杜絕浪費現(xiàn)象，就必須從源頭上做好成本的控制。

2.建立全面預(yù)算管理責(zé)任體系

建立全面預(yù)算管理責(zé)任體系能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的實現(xiàn)成本控制，主要包括以下內(nèi)容：

（1）明確責(zé)任主體。在開發(fā)項目過程中，規(guī)劃設(shè)計和銷售以及客服等進行責(zé)任主體認(rèn)證，同時保證在每個重要的關(guān)節(jié)中有部門配合。

（2）在做好責(zé)任范圍規(guī)范的過程中，要對會造成一定成本的程序部門進行劃分，并且對成本按照項目的責(zé)任范圍進行合理的劃分。

（3）明確考核的指標(biāo)，通常情況下，我們需要制定以定量為標(biāo)準(zhǔn)的綜合考核體系，根據(jù)企業(yè)中財務(wù)所規(guī)定的具體內(nèi)容保證每一項任務(wù)和工作都可以符合規(guī)定的進行，并且提高財務(wù)管理過程中每個數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（4）建立評價部門，在部門進行自我評價的基礎(chǔ)上，對部門的管理進行分析看是否符合要求，并且提出指導(dǎo)意見以促進工作的開展。

（三）加強內(nèi)部建設(shè)

一般情況下，在企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，有很多的工作人員在思想上都存在多多少少的偏差，這時就需要企業(yè)管理人員對其他工作人員加強思想指導(dǎo)，提高全體人員的思想意識，以及提高全體人員對績效考核的重視。在內(nèi)部溝通構(gòu)建的過程中，應(yīng)該重視企業(yè)人員的溝通能力和寫作能力，并且需要建立有效的考核機制，在進行績效考核過程中，也要對每一項業(yè)務(wù)有充分的了解，只有這樣才能正常的開展工作。

三、結(jié)語

在我國的經(jīng)濟發(fā)展中占有非常重要的作用，在現(xiàn)代企業(yè)管理過程中，財務(wù)管理是最主要的核心環(huán)節(jié)，應(yīng)該要充分的考慮預(yù)算的管理和績效的考核，加強企業(yè)的業(yè)財融合管理，并且對企業(yè)中的工作人員進行適當(dāng)?shù)乃枷肱嘤?xùn)，加強思想意識，只有這樣才能充分的保證企業(yè)財務(wù)管理水平的提升，促進房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展。

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