“以房養老”的法律困境與治理路徑

周勇兵，高孟科

（西南政法大學 經濟法學院，重慶 401120）

一、問題的提出

“養兒防老”“社會保障養老”是我國現階段存在的主要養老類型，其中“養兒防老”是基礎，“社會保障養老”是補充。但是，隨著社會主義市場經濟和科學技術的加速發展，對于“四二一”（四個老人、一對夫妻、一個孩子）或者“四二二”（四個老人、一對夫妻、兩個孩子）式的小型化家庭而言，“養兒防老”的基礎功能正在弱化并有不可逆轉之勢。而“社會保障養老”的補充功能存在著保障水平比例低、覆蓋面狹窄、資金不到位等養老保障體系不完善、不健全的狀況。由于我國人口老齡化問題日益嚴重，面對養老這一沉重的話題，“以房養老”模式應運而生并受到社會的廣泛關注。

“以房養老”的內涵就是將不動產的價值變現成易流通的貨幣，以供養老年人退休之后到死亡之前的生活，使老年人能“有體面、有尊嚴”地安享晚年。具體而言，“以房養老”包括將房屋出租，以租賃費用養老；將房屋出售，以出賣房屋的銷售費用養老；將房屋抵押給保險機構，向保險機構定期或者一次性領取一定的現金養老；將房屋抵押給銀行，向銀行定期或者一次性領取一定的現金養老，即所謂的倒按揭式的“以房養老”等多種運營方式（見圖1）。

圖1 “以房養老”的具體表現形式

方式的不同，主要在于開辦的機構不同。所以，盡管“以房養老”方式有多種類型，但實際上其運營思路基本上是一致的，即將老年人擁有所有權的不動產——房屋轉移所有權或使用權給某機構，或者在房屋的所有權上設置一定的限制后抵押擔保給機構，該機構定期或者一次性向“債務人”收取所需要的一定貨幣，直至老年人身故。……