2019年遼寧省房地產市場分析及2020年展望

李瑤 石海均 張杰

〔內容提要〕 很多人認為，2019年是房地產的寒冬，但房地產業作為國民經濟的重要組成部分和基礎產業的事實不會更改。2019年，遼寧省房地產市場總體呈平穩健康發展。本文系統分析了2019年遼寧省房地產市場，并在此基礎上對2020年遼寧省房地產市場發展前景進行了展望。

〔關鍵詞〕 遼寧省 房地產 市場分析

本文通過統計近五年施工、竣工和商品房銷售數據，對2019年遼寧省房地產市場情況進行分析總結，并展望了2020年房地產市場發展情況。

一、2019年遼寧省房地產市場分析

1.房地產開發投資額分析。由圖1可以看出，2015—2016年遼寧省房地產開發投資額呈下降態勢。2016年以來，遼寧省房地產開發投資額開始上升并趨于平穩。2019年1—12月，遼寧省房地產開發投資額為2834億元，同比上升9%。其中，遼陽市房地產開發投資下降46%，同比下降最多。葫蘆島市房地產開發投資上升44.7%，同比上升最多，其次是丹東，同比上升32.6%。從全省14市開發投資額數量看，沈陽和大連遠高于其他12個市，占全省總投資額的一半左右。

2.房屋新開工面積和施工面積分析。2019年，遼寧省新開工面積4142.5萬平方米，同比上升4.6個百分點。其中，盤錦市房屋新開工面積同比上升最多，上升105.3%。遼陽市房屋新開工面積同比下降最多，下降56%。遼寧省14個市中，房屋新開工面積7升7降。2019年全年，沈陽市房屋新開工面積最大，為1309.5萬平方米，占全省總數接近1/3，遼陽市房屋施工面積最小為66.4萬平方米。2019年，遼寧省房屋施工面積為23787.5萬平方米，同比下降1.8%。其中，撫順市房屋施工面積同比上升最多，為75.8%。阜新市房屋施工面積同比下降最多，為17.5%。遼寧省14個市中，房屋施工面積6升8降。2019年全年遼寧省14個市中，沈陽市房屋施工面積最大，為6626.6萬平方米，占全省總數接近1/3，本溪市房屋施工面積最小，為452萬平方米。

3.房屋竣工面積分析。2019年遼寧省房屋竣工面積為1817.6萬平方米，同比下降20.1%。其中，鞍山市房屋竣工面積同比上升最多，為113.9%。朝陽市房屋竣工面積同比下降最多，為91.2%。遼寧省14個市中，房屋竣工面積5升9降。2019年遼寧省14市中，沈陽市房屋竣工面積最大，為666.4萬平方米，占全省總數超過1/3，遠超于其余13市。朝陽市房屋竣工面積最小，為6.4萬平方米。

4.商品房銷售面積和銷售額。由圖6可看出，近三年商品房銷售面積逐年遞減，近兩年銷售面積降幅比較平穩，趨于穩定。2019年遼寧省商品房銷售面積為3969.3萬平方米，同比下降6.1%。其中，本溪市商品房銷售面積同比下降最多，為39.2%。撫順市銷售面積同比上升最多，為8.1%。遼寧省14個市中，商品房銷售面積同比4升10降。沈陽市商品房銷售面積最大，為1453.5萬平方米，占全省總數接近一半。本溪市商品房銷售面積最小，為43.8萬平方米。由圖8可以看出，近五年遼寧省商品房銷售額呈逐年遞增的趨勢，近兩年增幅趨于穩定。2019年遼寧省商品房銷售額為3049.1億元，同比上升2.8。其中，沈陽市商品房銷售額同比上升最多，為23%，遼陽市同比下降最多，為40.7%。遼寧省14個市中，商品房銷售額同比5升9降。從銷售額數值看，沈陽和大連遠高于其他12個城市，沈陽市2019年商品房銷售額占全省總額接近一半。

5.商品房銷售均價分析。由圖10可以看出，近五年遼寧省商品房銷售均價呈逐年遞增趨勢，增幅在10%上下浮動，2019年遼寧省增幅有下探勢頭。2019年遼寧省商品房平均銷售價格為8249元/平方米，同比上升9.4%。2019年遼寧省14個市的商品房銷售價格的分布情況（見圖11），其中銷售價格最高的是大連市，商品房平均銷售價格為11972元/平方米，同比上升3.7%。其次是沈陽市，商品房平均銷售價格為10192元/平方米，同比上升14.6%。銷售價格最低的是阜新市，商品房平均售價為3565元/平方米，同比下降2.6%。銷售價格同比上升最多的是朝陽市，同比上升21%，其次是沈陽市，同比上升14.6%。沈陽和大連的房價差距逐漸縮小。遼寧省14個市中，商品房平均銷售價格同比8升4降，房價上升的城市數多于下降的城市數。

二、2020年遼寧省房地產市場展望

1.房地產市場發展總體穩定。2018年沈陽市先后出臺“沈七條”“沈六條”，2019年全國出臺調控政策620余次。在這樣的大背景下，2019年遼寧省房地產市場總體處于平穩態勢，穩定性超過全國平均水平。預計2020年調控政策大概率放松，遼寧省房地產市場穩定態勢在2020年將得以延續。

2.商品房銷售價格仍有上漲空間。商品房銷售價格有上升空間主要針對沈陽、大連而言，因為沈陽和大連兩個城市在全省房地產銷售方面所占比重較大，直接影響遼寧省整體房價走向。如阜新等城市房價已經連續數年下降，人口流失嚴重，房價天花板已現。

3.房地產行業“弱肉強食”加劇。預計高質量品牌房企的市場份額持續擴大。行業集中度將進一步提高。在住宅市場方面，小型房企的市場份額將被進一步擠壓。

4.消費者更加追求品質住房。無論是什么類型的城市，真正的品質住房都將更加得到追捧。商品房銷售的競爭將集中在好品質、好位置的高質量住房。除此之外，物業服務能力、開發商信譽、配套服務設施等將更加受到重視。

5.沈陽與大連的房價差距將進一步縮小。2019年沈陽市商品房銷售均價同比上升14.6%，大連商品房銷售均價同比上升3.7%，沈陽同比增幅遠高于大連，按此趨勢發展，未來沈陽與大連的房價差距將進一步縮小。

6.城市群引領輻射效應愈來愈強。沈陽在遼寧省房地產領域引領輻射作用明顯，具體表現在房地產施工、竣工面積以及銷售面積和銷售總額等多方面。沈陽市若成功獲批國家中心城市勢必將帶動遼寧省房地產領域向高水平、高質量、高價值方向邁進。

（作者單位：1.2.遼寧省房地產研究中心;3.遼寧城市建設職業技術學院）

責任編輯：宋 爽