新會計準則對房地產行業影響

劉霞

關鍵詞：新會計 ?房地產 ?公允價值 ?影響分析

和傳統會計準則相比較，《企業會計準則第4號——固定資產》作為近些年新頒發的會計準則，最明顯特征是應用了公允價值予以計量、對房地產企業科目規劃情況予以整頓，其對房地產企業生產、經營、業績、價值評估體系均形成較明顯影響。市場普遍認為，新會計準則執行期間對房地產運營模式產生一定影響。從宏觀層面上分析，新會計準則能更精確、全面的表現出企業財務及業績狀況，為企業發展決策的制定提供更可靠支持。

一、對房地產企業確認收入的影響

《企業會計準則第14號——收入》以及應用指南中提及，確認收入考慮融資成分跟不考慮融資成分的影響：（1）收款時點距離交房時點，期限<1年的情況，不予以考慮;（2）收款時點距離交房時點，期限>1年以上，并且判斷該部分合同內存在的融資成分未形成明顯影響或不存在融資成分，則不予以考慮;（3）收款時點距離交房時點，期限>1年以上，且判斷該部分合同內存在的融資成分形成影響較為明顯，則予以考慮。

目前我國多數上市公司的融資順序：首先將發行股票放在最優先位置，其次考慮債務融資;最后是內部融資。與現行慣例相似，房地產開發商與購房者簽訂合同前完工的房屋的銷售收入很可能需要在某一時點確認。但該時點的確定需依據控制權的轉移，而不是與房地產所有權相關的主要風險和報酬的轉移來判斷。由于不同指標可能會在不同時點達成，因此要確定控制權轉移的時點可能需要作出判斷。比如，購房者可能在實際占有房屋前已承擔與所有權相關的風險和報酬。可考慮采取的措施：（1）復核合同條款并考慮相關法律法規以確定合同符合準則特定適用范圍條件的時點;（2）運用判斷以確定房屋控制權轉移至購物者的時點;（3）根據需要修改現行會計政策，并制定核算程序以確保會計政策應用的一致性。

新收入會計準則就確定是否及何時應在一段時間內確認收入提出新的標準。房地產開發商將需要確定購房者在資產建造或改良時是否已控制該資產。比如，在建房產的控制權可能隨著新房屋的建造轉移給購房者。在某些情況下，可能較難確定購房者是否隨著房產建造的過程控制該資產。此時，房地產開發商將需要進行如下評估：

（1）由于合同限制或房產本身的實際限制，房地產開發商在履約過程中所創建的資產不具有其他替代用途，如特定房屋單元、位置已被明確指定并已分配給購房者;

（2）房地產開發商具有就迄今為止已完成的履約部分而強制要求客戶付款的權利。若上述兩項條件均滿足，則收入應在一段時間內根據履約進度確認。對于當前在完工時才確認收入的某些情況來說，該項新要求可能使收入確認的時點提前。

鑒于以上狀況，可實施如下辦法：（1）依照最新條件和規定，對合同內容作出全面評價，以確保收入是在一段時間內或在某一時間點上予以確認;（2）針對合同內容再次評估，結合新會計準則實施期間形成的影響，對相關合同條款或業務慣例予以整頓，其宗旨是能更精確的辨識商機;（3）設定在某階段收入確認的具體程序、系統以及內控方法等。

二、對投資性房地產后續計量模式的影響

根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》中的相關規定，公允價值計量的引入是新會計準則和舊準則相比較的最明顯突破，這更有益于保證投資性房地產后續計量的明確性。縱觀當下房地產行業發展現狀，發現在很多情況下是能獲得投資性房地產的公允價值，但因為當下國內房地產市場尚不成熟、交易信息的公開程度尚未達到預期水平，造成公允價值計量模式尚未在新會計準則推行期間全面使用，而是針對房地產企業持有的房地產類型作出規劃，故而該準則在實施過程中勢必會對我國房地產行業形成較明顯的影響。公允價值計量的使用，可以被視為一個重大革新，站在相關性的維度分析，其打破了過往會計整體應用歷史成本計量、僅能提供過往信息的局限性，能為投資者決策提供更可靠的信息資源。

三、公允價值計量模式在執行過程中的難點

首先，嚴格依照新會計準推行期間作出的規定，若能確定房地產企業當下正處于交易活動相對活躍的市場環境中，并能從根本上確保各項交易活動能順利推進，并且市場能把同等或相似的產品價格及他類有關信息傳遞出，在這種情景下，企業如果使用公允價值予以計量，應把與會計期末投資性房地產相關的公允價值設為基礎準則，針對其賬目價值予以合理的調整措施。從理論上分析，公允與賬面價值間會形成一定差值，此時建議把差額整合至同期損益內。以上規定實施期間，會使企業財務、審計人員工作期間遇到一定困難，怎樣精確判斷公允價值確認方法的妥當性是關鍵，其對房地產企業后期計量工作科學性與否形成一定影響。

其次，保證所確定公允價值的合理性，規避過往像舊準則或規定實施過程中其再次演變成企業隨意操作業績工具的情況，在長期的實踐中發現其還存在一定不確定性。依照國際會計準則的相關規定將公允價值計量融合新會計準則中是值得期待的。新準則在執行過程中，對財務報表內羅列的企業運營成果與財務情況，均可能形成較明顯的影響。公允價值的引入，是新會計準則的典型特征。面對以上情況，企業應主動為投資人闡述公允價值計量對會計報表形成的影響。

最后，短期中將會對不披露信息的房地產公司形成積極影響，筆者認為部分房地產公司在使用公允價值模式的第一年，將會陸續使用追溯調整的方式。這提示該類公司的上年度凈資產值將有明顯提高，有助力于公司運營規模的拓展進程。融合公允價值模式的新會計準則實施以后，將會引導經濟市場深度挖掘那些過去原來信息披露不充分房地產公司的價值，提升投資者對這類公司的認知水平。

四、結束語

現階段，我國市場化程度持續提升、資產評估行業的發展、會計人員綜合素質的提升以及合理監督體制的實施，公允價值計量將會構建以市場規則為主導、有關政府機構監督發揮輔助作用，在會計處理進程中扮演重要角色，為房地產行業可持續發展目標的實現保駕護航。

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