基于流程的房地產項目成本預算及動態管控

朱艷芳

摘要：在市場經濟快速發展的背景下，房地產行業作為我國社會經濟的支柱型產業，影響著市場格局和經濟態勢。但在房地產行業逐漸趨于飽和的背景下，企業經營所要面臨的市場競爭也愈加激烈，為了拓寬企業經濟利潤的空間、提高自身的競爭優勢，房地產企業必須要把握好成本與收益之間的平衡點，充分利用成本預算的職能，實現對項目成本支出的動態管理。本文基于房地產項目各流程，研究項目成本預算和成本控制，為行業相關人員提出一些可行性建議。

關鍵詞：房地產項目;成本預算;動態管理

一、基于流程的房地產項目成本動態控制思路

由于房地產行業本身具有建設周期長、投資風險大的特點，房地產企業經營的基本特征決定了企業在項目運行過程中需要承擔巨大的經濟壓力和投資風險。實際上，簡單的成本預算工作并不能實現對項目各個環節的成本控制，也難以滲透市場行情預測項目實施過程中的風險節點。不同項目的建設周期之間也存在著一定的差異，導致項目投標與項目實際實施情況無法完全匹配，這就需要成本預算工作具有基本的靈活性。基于項目流程，可以將建設項目劃分為不同的控制階段，針對每一個階段的成本產生原因采用不同的成本控制辦法。這種控制方法更能適應房地產項目的復雜性，但這種方法的實施難點在于如何依據各個階段的特點有效開展成本控制，以及不同階段的成本控制環節如何形成動態銜接[1]。

房地產項目涉及的成本環節非常復雜，以房地產項目基本流程為起點，可以將房地產項目劃分為項目立項、建設規劃、物資采購、施工以及竣工結算等階段。房地產企業可以依據項目的不同階段、成本性質的差異性，采用不同的成本管理方法，形成成本預算閉環管理，保證房地產項目整體的工程造價能夠符合市場規定[2]。

二、基于流程的房地產項目成本預算與動態管控的具體操作

X建筑公司通過公開招標的方式獲得了房地產建筑項目，該項目由四棟高層寫字樓、一棟酒店大樓和一個大型停車場組成。項目總占地面積為6.2h㎡，其中，酒店大樓的設計、實際施工以及造價等環節內容的操作難度都要高于寫字樓，由于酒店的設計預測為四星級酒店，因此在建筑材料、裝修以及各項配套設施方面需要投入的成本費用非常高。該項目于2014年3月正式動工，于2018年6月進入竣工結算階段。在項目中標以后，X建筑施工企業運用事前預測、事中控制和事后監督的成本預算方法，在有效的管理與監督下，使項目的實際成本支出比預期預算減少了8000萬元。

下文就以該項目為例，將項目成本控制細化分項目立項、項目規劃設計、物資采購、建設施工、結算交付這五個階段，分析房地產項目成本預算與動態管控的具體實施方法。

（一）項目立項階段

項目立項階段的成本管理的主要工作流程為：項目成本預算、建立項目專項負責小組、完善激勵機制。依照時間順序，對項目成本預算采取框算到精算或標準項目預算到特殊項目預算兩種方式。框算到精算這一成本預算方式，是在項目立項之前就采用費用定額控制的方法對項目的可行性進行論證，在立項過程中大致匡算項目成本，最后在項目正式動工之前再依據實際情況對各項成本消耗進行具體預測，結合當地的市場經濟信息，確定成本預算目標。對標準項目和特殊項目進行分別預算這一方式，則是基于建筑項目內容基本一致的理念，依據其他建筑項目的經驗數據作為新項目成本預算起點，提高成本預算的質量和效率;而對于特殊項目則需要進行單獨預算，在掌握市場行情的基礎上，充分考慮預算的靈活應用性[3]。X建筑企業在立項成本控制階段，首先對土地成本進行了多次評估，保證拿地價格的合理性;其次在項目前期就做好了成本開支及相關配套設施的規劃，組建了項目責任部門，由項目經理主要負責成本控制工作，通過落實各個崗位的成本控制指標，劃分崗位的職能權限等方式提高內部人員的參與程度，最后還建立了有效的成本控制激勵機制，對低成本實現高質量的部門和崗位給予獎勵，反之，對超預算嚴重的部門或崗位進行處罰。

（二）項目規劃設計階段

項目規劃設計階段直接影響著后續的成本控制工作，一旦對項目整體規劃不夠嚴謹，缺乏成本因素的考量，就可能會造成項目成本控制失效。因此，企業要對項目規劃設計進行多次論證，選擇合適的低成本方案。例如：X建筑企業在該項目園林景觀設計過程中，依據實際地形勘測情況，將原本的噴泉設計改為小型瀑布，借助地理優勢節約了成本，還體現了設計的創新性。在設計規劃完成后，企業還要依據階段性成本分析，對尚未發生的成本項目進行統籌規劃，并及時調整與目標成本偏差較大的項目，以保證預算與實際情況的一致性。

（三）物資采購階段

房地產項目物資采購階段即對施工所需要的建筑材料、機械設備等物資的采購，在這一階段的成本控制需要采取彈性控制的辦法，采用公開招標、年度合作協議以及戰略聯盟等方式，在多種成本管理方法綜合應用的前提條件下，實現成本彈性控制，從而降低采購環節的成本支出。一方面，企業要保證對成本指標的彈性控制。以標準額定的方式進行成本控制，這種傳統的成本控制法沒有考慮到市場經濟變動因素，在實際操作中很難實現，而且缺乏彈性的成本定額法還會因管理工作的增加而延誤項目工期，給企業帶來其他隱形成本。因此，企業可以在成本定額的基礎上設置成本控制范圍，即在采購活動符合正規程序和方式的情況下，在1%以內的預算則不需要其他申請程序和審批環節，而實際費用超過定額的1%，則需要經過嚴格審批才能列支;另一方面，企業還要采用多種并購方式并用。大部分材料和設備的采購需要以公開招標的方式實施定額成本控制法，即在網絡平臺上發布所需材料的品種和品質要求，以公開招標方式確定合作單位。在一般情況下，企業在與合作商進行協商與約定過程中就會提前做好原材料或設備預期價格上漲的協議，對于一些重要的物資則需要與供應商形成戰略合作關系，如：該項目酒店裝修與建設中需要用到的瓷磚、窗簾、家具等供應商與鋼筋、水泥、幕墻供應商，都與企業是處于長期合作的單位，企業建立好與供應鏈上下游之間的緊密聯系，有利于低價獲取物資和設備，對成本控制工作發揮著巨大的作用。

（四）建設施工階段

房地產項目建設施工階段需要控制的成本因素主要包括人工成本和設備成本，具體的工作流程包括成本定額設置、成本分析以及成本指標動態調整等。X建筑企業為了實現成本定額，在設備使用方面，要求酒店大樓與某一棟寫字樓之間共用一臺吊塔，還安排了兩名專業人員負責設備的維修與養護，從而減少了設備閑置，還降低了設備成本支出。在勞動力成本控制方面，主要采取的是定額控制與加快施工進度這兩種辦法。成本指標動態調整則依據施工反饋信息和差異性結論分析，及時調整控制指標，減少預期與實際之間的差異性。

（五）結算交付階段

在建筑施工項目的結算和交付階段，企業要做好竣工分析工作，對項目實施過程中形成的財務和非財務數據進行收集整理，錄入企業的信息數據庫中，為企業后續的項目成本預算控制工作提供經驗支持，也可以作為各部門的業績考核評價依據。當然，建筑項目的成本控制工作應當是在保證質量的基礎上進行的，只有保證建筑質量，才能提高驗收成功率。

三、房地產項目成本預算及動態管控模型

將房地產項目成本預算劃分為項目立項階段、設計規劃階段、物資采購階段、建設施工階段和結算交付階段。從房地產項目的基本特征來看，一方面，項目建設所面臨的外部環境因素存在差異，事前的成本預測和工程整體計價很難全面考量到施工階段的不確定因素;另一方面，建設周期漫長的特征決定了建筑物的成本預算受到市場經濟環境影響，因此預算管理必須要具備適應性。通過對項目的成本預算動態控制，從成本指標的動態調整以及成本控制方法動態調整這兩方面入手，以保證成本預算的科學性。

四、結束語

綜上所述，房地產行業本身就是高投入、高風險的行業，企業要想在風險與競爭中提升自身的盈利能力，就必須要重視成本控制工作，基于房地產項目的運營流程，對立項、設計、采購、施工以及交付等各個階段實施有效的成本預算與動態控制，實現成本彈性管理。

參考文獻：

[1]蔡荷達. 基于流程的房地產項目成本預算及動態控制[J]. 財會學習， 2017（23）：49+51.

[2]巫鵬. 基于流程的房地產建筑項目成本預算及動態控制[J]. 山西建筑， 2017（23）：214-215.

[3]郭夢娟? . 房地產建筑項目成本預算及動態控制[J]. 今日財富：中國知識產權， 2017.