試析房地產開發企業項目成本管控問題

孫曉芳

[摘 要]房地產行業是我國的支柱產業之一，其健康發展關系到我國的國民經濟發展。我國房地產企業數以萬計，競爭激烈，隨著國家的調控、政策收緊，房地產行業面臨著嚴峻的考驗。投資不確定性，運營風險加大，資金占用延長，要使企業的利潤最大化，合理配置資源，房地產企業必須轉變成本管理理念，嚴格全面管控成本，規范有效的成本核算，才能使房地產企業在當前環境良性競爭，健康持續的發展。文章從房地產開發項目成本管控的重要性出發，探討了成本管控存在的問題及建議。

[關鍵詞]房地產開發企業;成本管控理念;成本管控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.36.117

1 引言

房地產開發企業，項目成本包括土地費用、勘察設計費、“三通一平”費、建筑安裝費、配套設施費和融資費用等，發生在項目進行的各個階段。因此，房地產企業要想實現經濟效益最大化，必須強化對開發項目實行全方位的成本管控，發揮成本管控的最大作用，推動房地產開發企業向前發展。

2 重要性

2.1 提高核心競爭力

房地產行業經過十多年的發展，企業之間的競爭十分激烈，大部分的資源都掌握在一些大企業的手中，一些中小型企業面臨著生死存亡的局面。資金是房地產企業的命脈，房地產行業的特性就是需要大量的資金且暫用時間長，由此可見，成本上的優勢對于房地產開發企業至關重要。只有通過科學有效的成本管控，轉變觀念，跟進市場需求，才能利用有限的資金使企業的產品質量、服務達到更好的品質，在激烈的市場競爭中取得一席之地，站穩腳跟，促進企業長期穩定地發展下去。

2.2 提高企業經營效益

成本管控是企業增加盈利的根本途徑。成本管控貫穿房地產開發企業項目的始終，從投資決策到融資、項目建設、銷售，全程把控資金的使用及回流起到監督、引導、調節的作用，及時糾正發生的偏差，為項目的開發建設提供了有效的會計信息，為企業的管理指明了正確的方向，極大地提高了資金的使用效率及周轉率。成本管控能夠使企業不斷地改進管理方法，提高管理水平，減少管理支出、財務支出等，實現企業的發展目標，保證企業經營效益穩定增長，實現利潤最大化。

2.3 推動企業產業結構升級轉型

房地產行業發展進程中缺少有效合理的規范致使房地產出現競爭混亂的現象。隨著國家的管理介入及一系列調控的政策，正在逐漸規范整個市場的有序運作及良性競爭。成本管控作為房地產行業的一項重要的管理工作，不僅能夠幫助企業有效合理的利用資金，提高企業的管理能力、經營能力，還能夠合理規范企業的產業布局，優化企業的資源配置，加速推進企業產業結構升級轉型，順應市場環境及時代的發展。

3 存在的問題

3.1 缺乏成本管控意識

前幾年房產形勢一片大好，不愁賣，房地產行業的管理者水平參差不齊，對行業的認知停留在傳統的印象里，普遍缺乏成本管控意識，觀念薄弱。對企業的發展前景沒有一個系統的規劃及正確的定位，對市場環境及國家的政策缺乏正確的評估，當國家出臺一系列的宏觀調控政策，一時不能適應，陷入困境，面臨著被市場淘汰的風險。傳統的成本管理理念跟不上企業的發展和時代的變化，一味追求眼前的利益，不注重新形勢下科學的成本管控理念，終將致使企業問題重重，直至淘汰。

3.2 缺乏全面、系統性的成本管控

3.2.1 忽略對項目投資決策的可行性研究

房地產投資決策在整個項目開發中是最重要的階級，決定著項目的整個成本預算及項目定位，有著很大的不確定性和風險性，決策的正確與否是整個項目成敗的關鍵因素，在實際中房地產開發企業往往追求快速地實現收益，節省時間，忽略對項目投資決策的可行性研究，沒有進行整體的成本規劃，或只是流于表面，走個過場，致使成本嚴重超支及資金使用混亂。

3.2.2 缺乏對項目規劃設計的參與

房地產開發項目的規劃設計決定著項目的建設工期和整個投資成本，有著十分重要的影響。在實際中，房地產企業往往依賴設計公司，對項目的設計幾乎很少參與其中，加上設計人員缺乏對工程項目的整體成本預算了解，只注重美觀，設計不夠規范，造成資源浪費，往往會出現工程已經施工的情況下發現設計不合理，致使嚴重的資金損耗，不利于成本管控的有效實施。

3.2.3 對項目施工缺乏規范性

房地產企業在供應商及施工單位的招投標的環節上常常出現流于形式或已經內定的現象。缺乏對供應商和施工單位的資質進行多方面的評估，出現材料質量差、價格高，沒有對施工單位實行合理的合同約束，使得工程一再轉包、分包，分包商為了得到更多的利潤，利用降低工程質量達到目的。工程施工中常有工程變更，缺乏有效的監管機制，把關不嚴，成本增加嚴重。

3.2.4 竣工審核不完善

在項目的竣工階段，房地產企業缺乏相應的成本審核機制，工程結算制度，無法準確地核算實際發生的成本和預算成本的差異，權責不明，管理混亂，造成很多不必要的爭議。

3.3 缺乏溝通與協作

成本管控貫穿整個項目開發建設的流程，需要設計、采購、工程、財務、銷售各部門通力合作，相互配合，共同完成。現實中很多房地產企業各部門之間存在各做各的事，互相推卸責任，缺乏有效的溝通及團隊合作，致使成本核算結果偏頗嚴重，成本管控障礙重重，不能為項目建設提供有效的信息及引導。

3.4 缺乏成本管控管理人才

隨著房地產行業的發展進入新的形勢下，國家的一系列政策的變化，對財務人才的要求也越來越高，尤其是成本管控的管理型人才，既要懂財務又要懂業務，還要有稅務籌劃的能力，能全面管控整個項目建設過程的成本。現實中這方面的高素養人才比較欠缺，一定程度上制約了企業的管理水平和成本管控的有效實行。

4 建議

4.1 加強企業管理者的成本管控意識

成本管控是現代房地產企業提升管理水平的重要因素，是企業實現經濟效益和增強經營能力的關鍵。只有提高管理者對成本管控重要性的認識，重視財務的成本工作，把握好各個部門之間的協調和相互配合的管理工作，公司高層的成本管控意識提高，才能在企業中很好地將成本管控實施，提高企業的競爭力。公司管理者應該順應不斷變化的環境，及時更新理念，重視成本管控的重要性。

4.2 建立全面的成本管控制度

4.2.1 項目投資的可行性研究

投資決策是房地產開發企業項目能否順利進行的一個關鍵，這階段的成本管控關系著企業能否實現經濟效益最大化。因此在這階段應結合企業的自身狀況，國家的政策，外部的融資環境，市場需求，對項目的經濟效益進行全方位的可行性研究，正確做出投資估算。企業各部門都應參與到投資決策中，選擇最優的投資方案，保證整體項目工程的質量達到最優的情況下，使成本降到最低，收益最大。

4.2.2 科學規劃項目設計

科學合理的設計對成本管控起著至關重要的作用，對后續的施工和銷售有著重大的影響。企業應對設計單位實行招投標，擇優選擇設計單位，對設計團隊要有一定的技術要求，根據土地特點，市場預測，優化項目的整體布局，合理設計戶型及規范選擇建筑材料，在成本管理上協同各部門嚴格把關，保證設計的合理可行性，科學合理的降低成本，避免因工程變更帶來的資金損耗。

4.2.3 嚴格監督把控項目施工質量

項目施工是整個項目成本管控中最容易成本超支的階段，房地產企業必須要從多方面對成本進行嚴格管控。建立合理的招投標制度，對承包商的資質要進行全方位的評估和考察，避免內部人員暗箱操作，選擇最適合的企業施工單位，是提高工程質量的關鍵，保證成本管控的順利進行。科學合理的控制工程變更，減少工程變更次數，最大程度上保證工程施工與設計方案一致，避免增加成本，影響工程施工進度。房地產企業對建筑材料及設備的采購上要從性能、價格上嚴格把控，做好市場調查，及時應對信息變化，做好有效的成本管理防范，對施工中材料和設備的耗用、流轉要有相應的管理制度，避免造成不必要的浪費，增加成本支出。

4.2.4 建立健全竣工審核制度

房地產開發企業應建立合理的工程結算制度，對竣工的項目執行審核機制，確保項目的各個環節資金使用的有效性及合理性，這是成本管控的重要環節。成本管理人員應嚴格比照合同、施工資料逐項核對審查，了解成本支出的結構，變動的原因，實際成本支出與預算成本的差距，對存在的實際問題明確責任單位，督促及時修正，合理利用合同中索賠條款，維護自身企業的利益，避免因工程項目交付后產生爭議，形成不必要的費用。房地產企業也能從中發現自身存在的不足以及擁有的優勢，提高企業的競爭力和經營收益。

4.3 加強全員協作和溝通

成本控制是房地產行業管理活動中十分重要的部分，貫穿企業各職能部門、各環節，從投資決策、規劃設計，到工程施工、竣工驗收、宣傳銷售、物業管理，涉及的部門有設計、采購、工程、財務、銷售，這是一個全過程、全方位、全人員的成本管理方法，所以要將成本管控作為企業文化的一部分，使全員能夠對成本管控有足夠的認識。成本管控不是一個人、一個部門、管理層的事情，需要各部門、上下級共同溝通、通力協作，才能使成本管控發揮其最大的作用，改善企業的經營管理，提高企業的全員素質，增強企業的核心競爭力，促進房地產行業健康長期發展。

4.4 培養高素養的成本管控人才

成本管控人才是房地產行業的重要資產，應當作為企業的發展戰略來進行培養。企業應有針對性地對財務人員進行組織培訓，根據國家的新政策和不斷變化的環境更新成本管理人員的專業知識和技能，并與企業的績效制度相結合，增強成本管理人員提高自身專業能力的意識，跟上社會和企業不斷發展的需要，從而達到提高企業的成本管理水平，更好地把控好企業的資金鏈，降低成本，使企業能夠更好地獲得經濟效益，持續健康發展。

參考文獻：

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