淺析房地產企業“營改增”后股權投資的不利影響及措施

牛金玲

摘 要：“營改增”稅制改革作為我國近幾年來，稅制體系改革的重中之重，受到了多方面的關注，而房地產行業是我國經濟發展的大動脈，更是吸引了各方注意。對于房地產來說，無論是企業的會計核算，還是稅務籌劃、投融資，甚至是投資決策等，都在一定程度受到了“營改增”的影響。而本文就從“營改增”后對房地產企業股權投資而產生的不利影響，分析其原因，并根據筆者多年從業經驗，就房地產企業如何避免這些不利影響給出建議。

關鍵詞：房地產;營改增;股權投資

一、“營改增”后房地產企業的股權投資決策

“營改增”后，一般納稅人對金融資產進行會計處理時，不能再按照原有的歷史成本計量，其中股權投資項目收益的確定及增值稅核算變得更為復雜。同時，“營改增”后，國家對會計科目提出了新的政策要求，這些政策的出臺不可避免地會對房地產企業股權投資決策產生重大影響。所以，房地產企業必須轉變股權投資會計核算思維和方式。雖然“營改增”實施已經過去三年，但目前大部分房地產企業的股權投資會計核算思維和方式依舊沒有轉變。因此，本文就針對長期股權投資決策或持有至到期股權投資決策進行問題分析。

二、“營改增”對房地產股權投資的不利影響

對于房地產來說，我們在進行長期股權投資時，一般會采取兩種途徑，一是向非上市公司進行原始股權投資，二是通過證券市場進行強行收購。而房地產企業購入上市公司股票是屬于金融商品交易范圍，所以需要按照金融商品的銷售額進行增值稅核算繳納。這就導致了房地產企業股權投資成本的上升，從而減少對股權投資的投入，此外，還可能造成以下幾個問題：

（一）“營改增”后房地產企業股權投資成本上升

“營改增”后，所有的股權類投資都屬于金融商品，在轉讓時都需要對其進行增值稅的核算。在過去，房地產企業進行股權投資時，一般只需要支付一定的印花稅和中介費，便可進入市場。而“營改增”后，傳統的股權投資模式發生了很大的變化，原有的投資方式不能適應現有的模式。特別是會計核算方面的變化直接影響了房地產企業閑置資金的投資狀況，極大加重了房地產企業股權投資成本。就目前而言，大部分房地產企業在進行股權投資時，會進行更精準的分析、調研，而不是憑借雄厚的資本進行大肆投資。

（二）“營改增”后房地產企業的股權投資會計核算方式不完善

每一次稅制改革都會對會計核算產生很大的影響，且每個行業都有自己行業特色，就會計核算方式而言，也有一些差別。因此，目前很多房地產企業的會計核算部門對會計核算方式改革推進不積極，也沒有具體的股權投資會計核算方式。產生這種現象的原因是多方面的，既有企業內部控制制度的不完善，也有企業員工自身能力素質有待提高等。而“營改增”后，股權投資會計核算方式尚未有效完善，將可能導致房地產企業在進行股權投資時沒有相應的科學的會計數據依據，企業管理者沒有正確的參考資料，從而不能進行有效科學的股權投資決策。

（三）“營改增”后房地產企業的股權投資方案不清晰

盡管我國“營改增”已經全面實施，但由于房地產行業規模較大，導致制度落實速度極為緩慢。根據筆者調查發現，目前絕大多數中小型房地產企業的股權投資決策方面還沒有建立完善的投資方案分析，大量的企業閑置資金進行不合理不科學的投資行為。不僅不能提高企業閑置資金的利用率，還可能造成企業資金的損失，極大影響企業的發展速度和規劃。

三、優化房地產股權投資的措施

（一）加速推進“營改增”后股權投資會計核算改革

眾所周知，在“營改增”后，房地產企業股權投資的銷售額核算更加復雜，房地產企業想要更為迅速更加精準地對金融商品的銷售額，必須對股權投資會計核算進行改革，使企業對投資收益即增值稅進行詳細準確的計算。如將會計科目進行細化，把“長期股權投資——成本”科目分解為“長期股權投資——成本（交易費用）”以及“長期股權投資——成本”兩個更為具體的明細科目，并在稅費科目中增設“應交稅費——代轉銷項稅額”科目。而在進行后續計量時，我們可以采用成本法或權益法。使用成本法時，房地產企業需要利用將獲得的股利確定投資收益及代轉銷項稅額;而使用權益法進行會計核算則需要通過被投資公司的盈虧來確定投資收益及代轉銷項稅額。因此，無論房地產企業采用哪種核算方式，都需要明確銷項稅額和股權投資損益。只有明確這些數據資料才能使股權投資會計核算更為精準，從而為房地產企業的股權投資決策提供科學的、有意義的參考依據。也有利于提高房地產企業閑置資金的利用效率，促進房地產企業現金流產生更大的價值。

（二）建立房地產企業股權投資決策新指標

開始進行“營改增”后，房地產企業以前所使用的股權投資決策指標就失去了其原有的工作職能，這就要求房地產企業要盡快的把“營改增”后的股權投資中的增值稅指標作為參考內容，將股權投資增值稅作為基礎，根據實際將增值稅指標修改，并且提高對增值稅指標的重視程度，如此一來才能夠在開展股權投資的時候能夠完全的考慮到增值稅所產生的影響。然后房地產企業還需要建立和完善相應的股權投資風險指標，而增值稅指標應該屬于指標中的關鍵以及重要的指標，房地產企業在開展股權投資活動時，所計算出來增值稅超出了指標就表示該企業會面臨高額的增值稅，同時也就面臨著無法承擔的風險。由此可以得知，建立“營改增”之后的股權投資決策指標對于房地產企業的正常運營發揮著十分重要的作用。

參考文獻：

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