房地產開發企業成本管理的問題與對策

范紅紅

摘要：隨著當前經濟市場的變化，國家對房地產行業的重點調控，導致房地產企業在“牛市”中不明顯的隱患逐漸暴露出來，資金已然成為制約房地產企業發展的命脈，因此當前房地產開發企業亟須對自身的成本進行有效的管理。本文主要對此進行探討、分析，希望對相關從業者有一定的幫助。

關鍵詞：房地產開發企業;成本管理;問題與對策

一、房地產開發企業成本管理的重要性

近年來我國土地成交價格的迅猛上漲，加上國家對房地產行業的宏觀調控逐漸深入，房地產企業的利潤空間逐漸縮小。當前房地產企業應當重視經營成本的管理，尤其是在央行多次調整貸款利息后，房地產企業的成本管理顯得尤為重要，這樣才有可能充分利用有限的資金完成預定的目標。因此，當前的房地產開發企業只有通過實施有效的成本管理政策，才能讓企業最大程度的避免因資金問題導致的發展危機，才能切實保障企業的健康有序發展，才能確保實現企業的規劃目標。同時通過房地產企業成本管理能夠有效促進企業其他內部管理的實施，促進企業合理優化經營成本，從而使企業能夠更有效率的使用自有資金，推動企業發展[1]。

二、房地產開發企業成本管理存在的問題

（一）成本控制意識不強

當前房地產企業仍處于2016年下半年以來房價快速上漲的“余溫”中，快速增長的企業財富導致很多房地產企業在資金使用以及成本控制方面思想沒有及時發生轉變，因此在面對成本投入以及控制方面存在意識不足的問題。部分房地產企業不夠重視成本控制的重要性，在成本控制方面往往只進行簡單的成本核算，無法有效發揮成本管理的作用。除此之外，在項目開發過程中與供應商的招投標談判也存在一定的問題，盲目壓榨成本，企圖利用這種方式，增加自身的利潤。然而這樣的方式不但對房屋質量無法做到有效保證，反而會導致與供應商關系緊張，不利于雙方長期合作。

（二）成本管理目標不明確

在房地產企業成本管理中需要明確管理目標，找準企業的發展方向，并且能夠有效實施對成本方面的管理。然而在實際的項目開發過程中，由于房地產企業自身性質導致的項目開發周期時間長，再加上要求日益嚴格的環保施工條件等因素使得成本優化工作想要統一目標就比較困難。在民營企業中，更需要明確成本管理的目標，這樣才能夠對后續的成本節約進行指導，例如在成本控制中，明確了需要最終將成本控制到什么樣的效果、需要對哪一部分進行控制等。只有明確這些目標之后，才能夠進行有效的成本管理工作。以此為前提，成本控制工作才能夠符合企業自身發展需求，避免造成對企業資金的影響，推動企業向更好的方向發展。

（三）成本控制體系不完善

在房地產運行過程中成本控制需要相關的體系進行支持。嚴格的來說，在房地產企業中必須進行項目全覆蓋，這樣才能對成本進行有效的控制，而房地產企業的成本消耗主要集中在工程項目之中，因此在進行成本控制的時候，依據“量本利”原則兼顧整體突出重點，政策往往更傾向于開發項目主體，涉及設計、施工、供應商等多個方面。而現實工作中，成本控制往往也演變成了單純的核算，雖然參與了前期的招投標過程，但是對于合同執行過程中的未知因素不能有效的把控，并未實現成本控制的目的，造成這種局面的主要原因是企業在進行成本控制時沒有形成一個統一的整體，未將成本控制體系進行完善、未將開發過程中可能遇到的問題進行統籌。

（四）缺乏成本控制人才

人才是企業發展過程中最重要的部分，但是在房地產開發企業中，缺乏專業的成本管理人才。成本管理專業性較強，統籌度高，需要成本工作人員具備扎實豐富的專業知識。實際工作中成本管理人員對其他部門的工作了解不充分，導致工作不能有效、恰當的進行處理。同時，在房地產開發的過程中信息化建設較少，不像財務方面已有成熟的財務軟件來支撐統計、計算工作。成本管理貫穿房地產開發的整個過程，無論是從招標到設計、還是從建設到驗收等都需要成本管理全程參與。這就需要成本管理人員能夠時刻掌握現場成本管理實施的動向，并據實做出修整，才能保證成本管理工作正常運行，達到預期的效果。

三、房地產開發企業成本管理問題的對策

（一）加強房地產成本管理意識

加強房地產成本管理意識需要從以下幾個方面著手：第一，加強企業高層對成本管理的認識，這樣由高層帶頭，逐級向下普及，從而提升企業整體成本管理意識;第二，在企業內部開展宣講，從而增強企業內部工作人員對成本管理的認識。同時可以利用企業的宣傳媒介增強對成本管理的知識普及，突出成本管理的重要性;第三，企業需要增強研究成本管理的力度，通過借鑒其他企業的成功經驗，促進完善自身的成本管理體系，在實施的過程中，結合企業實際情況，形成相應的成本管理文化，潛移默化的來增強工作人員的成本管理意識[2]。

（二）制定相對準確的成本控制目標

在房地產企業開發過程中著重有以下幾個方面需要成本管理：第一，購置土地。在土地購置的前期，需要對土地進行詳實的調研工作，盡可能多的獲取政府部門對于這塊土地的規劃，結合規劃指標及公司對該地塊的定位進行全面的測算。根據測算的結果，在土地競拍環節，量力而行。同時，也要關注該地塊的耕地占用情況，盡管現在很多都是以“凈地”的狀態進行出讓，但也存在企業需要交納耕地占用稅的情況。土地購置是房地產開發過程中，投資相當大的環節，因此需要進行充分的把控。第二，土地購置后的設計環節，房地產企業應該將當地的情況詳細整理上報，設計單位也應該進行實地調查，保證數據的完整、準確，在這樣的前提下進行設計，減少修改設計以及返工等現象;第三是材料的采購，房地產開發企業需要對市場進行充分的調研，多考察、多比較。在招投標過程中進行詳實的了解，這樣才能找出符合設計、性價比最高的材料;第四，在現場管理中對施工現場的安全、施工計劃以及施工過程中材料器械的使用等進行嚴格控制，這樣才能合理節約成本，同時加強對質量方面的管控。除此之外，在非必要的情況下，要減少甚至是杜絕更改設計的情況。一旦更改圖紙就需要經過多重審核以及現場勘查，勢必會加大成本的支出;第五，在確定合作意向后，要加強對合同條款的約束，最大程度的確保企業利益，才能順暢的進行后續工作;第六，在銷售的過程中，要審時度勢，恰當的利用當地的宣傳資源，提高項目知名度，加快房地產開發資金回流速度，緩解企業資金壓力。通過上述方式能夠有效對房地產的成本進行管控，促進企業的發展。

（三）完善成本控制體系

任何制度都需要形成體系，這樣才能最大程度發揮作用。因此，在房地產開發企業中主要應該做到以下幾個方面：第一，在事前控制階段增強對成本使用的規劃。對企業內外部進行充分的調查，保證在成本控制實施時有較強的可行性;第二，在事中執行階段增強對成本的控制，成本控制人員全程高度參與才能有效對成本進行監督，并且對執行中存在的問題及時反饋，從而保證工程順利進行;第三，在執行完畢后增強對成本控制的總結，找出需要改進的部分，增強企業的成本管控。同時對成本執行過程中的績效進行審核，對表現優異的部門進行獎勵，對表現較差的部門酌情進行處罰，以此來調動工作人員的積極性[4]。

（四）增強工作人員的素質

成本管理人員的素質直接關系到成本管理工作的質量，因此增強成本管理人員素質可以從以下幾個方面著手：第一，在招聘工作人員時可以側重考核成本管理執行能力，擇優錄取;第二，在新人接手工作時采取“老帶新”的方式，讓他們能夠盡快適應工作要求;第三，讓他們多去各部門參觀考察，這樣在制定成本控制制度時才不會脫離實際;第四，定期對工作人員組織培訓，系統提升他們的專業知識。

四、結束語

綜上所述，當前在房地產開發企業中成本管理雖然已經實施，但是不成體系，在實際執行的過程中往往達不到預期，最終導致實際執行的效果不理想。因此，房地產開發企業亟須建立相應的完善體系，這樣才能有效的促進成本管理使得企業能夠可持續發展。

參考文獻：

[1]廖軍.房地產開發企業成本管理中存在的問題與對策[J].住宅與房地產，2019 （19）：26.

[2]邱敏瑄.房地產開發企業成本管理問題的解決對策[J].企業改革與管理，2019 （12）：157+163.

[3]徐春萍.房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策[J].財會學習，2019 （12）：100-101.

[4]謝凱.房地產開發企業成本控制存在的問題及對策[J].住宅與房地產，2018 （3）.