風險導向下房地產開發企業內部控制體系的構建

商紅波

摘要：房地產及房地產開發業是我國的三大支柱產業之一，也是國家重點關注的產業，近年來受國家的市場調控政策、市場飽和度、國際、國內的經濟大環境的影響，房地產開發企業所面臨的風險越來越大，也越來越復雜。為了房地產開發企業能夠健康長久地發展，建立一套健全、高效的企業內部控制體系尤為重要。文章結合諸多房地產開發案例，分析在房地產開發行業存在風險及現階段房地產開發企業發展普遍存在的漏洞，探討如何構建完善的內部控制體系。

關鍵詞：房地產開發;房地產企業;內部控制;風險導向

房地產開發企業是承擔地區房地產開發、銷售的企業，作為國民支柱產業的開發者，房地產開發企業的賬面流動資金額度大，面臨的風險來源廣泛且風險程度普遍較高。為了有效降低企業運行的風險，降低生產成本，提高企業的營業能力，建立一套健全的內部控制體系勢在必行。

一、房地產開發企業所面臨的特殊風險

與其他商品生產行業相比，房地產開發企業面臨大量特殊風險，爛尾樓、斷頭工程、違章工程等都是房地產開發企業未能有效規避風險的結果，不但造成了企業資金的虧損，也造成生產資料、社會資源的浪費。

房地產是不可移動的，所以風險有一部分來自于周圍環境、交通和自身地理位置。在2002年深圳的街頭發生過一個案例，因為前期規劃和建筑圖繪制出現問題，一座二十層高的建筑物偏離了預定建造位置三米，當時建筑技術不到位，綜合當時因素考慮無法對房屋進行平移作業，最終只得將建筑拆除，造成了超過200萬的資金浪費。

房地產是國民支柱產業之一，因此受到政府嚴格的宏觀調控，房地產開發還需涉及購置土地、政府規費等方面，因為我國生產資料公有制的社會性質，生產的每個環節都在政府的監督和調節之內，房地產開發企業要時刻遵守法律法規和地方規劃。2019年5月，房地產開發龍頭企業萬達集團在長白山興建的高爾夫球場及187棟已建成別墅被列為違章建筑，全部拆除，造成的損失高達百億，因為該系列建筑的開發違反了2006年國務院下達的文件中關于明令禁止批復別墅、高爾夫球場用地的規定;無獨有偶，2018年浙江千島湖景區新建成的一系列旅游開發地產項目也遭到了拆除，因為違反了千島湖水資源保護方面的地方法規，造成直接損失超過五十億。

以上兩個案例還折射出房地產企業的內部風險。房地產開發企業經營活動中的資金額度十分龐大，資金支出名目繁多，項目復雜，不確定因素多，開發前、開發中、開發后都面臨大量支出，僅憑房地產開發企業自身的資金流是無法支撐的，所以房地產開發企業就必須背負大量負債和借貸，一旦發生資金鏈斷裂，極易造成房地產開發企業的破產。

房地產一定程度上還會受到國際和國內經濟形勢的影響。20世紀90年代的日本房地產崩盤事件，就是因為國家的貨幣寬松政策和國民的瘋狂炒房，該次房地產經濟泡沫事件不但引發了房地產業的蕭條，還直接造成了嚴重的財政危機。

二、房地產開發企業內部控制體系面臨的問題

目前房地產開發企業的內部控制體系尚且面臨大量體制、結構問題。

房地產開發企業內部結構存在權責不清、職責不明的問題。崗位劃分和職責劃分不清，存在一人承擔多種職責，單人精力有限、任務沉重，極易引發工作上的失誤，或者多人、多部門共同承擔同一職責，責任人之間互相推諉，責任難以落實到人。還存在企業內部一人獨大，獨占開發權、經營權、財務大權，造成企業內部監督部門工作受阻，企業決策極易成為一言堂。

房地產開發行業涉及的方面極廣，企業內部人員涉及金融類、政法類、建筑類、銷售類等，對企業內部人員的個人素養和職業道德有較高的要求，反之，可能會發生在職人員利用職務之便索取回扣、保障費等非法費用。2015年，房地產開發企業碧桂園下屬一售樓員向客戶索取5萬元所謂的“誠意金”，后又索取5萬元“好處費”，作為為客戶保留手下一處房產的回報。最后該客戶未能夠購得心宜房產而將售樓員告上法庭，最終該售樓員遭企業開除，但仍然給碧桂園的企業形象造成了一定傷害。

信息交換不及時，信息溝通不對等也是房地產企業正在面臨的問題。不論是產業內企業之間的信息交流，還是同一企業內上下信息的上下流通，都缺乏協調性和共享性，沒有建立完善的信息管理監督系統，而導致同行無序競爭、企業內部矛盾等問題。

三、有效構建房地產企業的內部控制體系

一是優化企業內部控制環境，嚴格按照相關的法律法規，建立健全法人代表和企業內部規章制度，完善企業內部人員職責范圍和管理權限，權責到人，職責到位，保障各個人員工作的獨立性，激發員工的創造性和工作積極性。強化管理層的管理意識，健全的管理體系約束高級管理人員的越級、越界行為，保證內部控制體系的權威性。

二是加強企業風險控制部門的建設。一個企業的風控部門，在整條企業的大船中起到的是領航員的作用，應該提高風險控制部門人員的風險預知能力，增強風險防范意識，培養企業員工尤其是高層管理的行業敏感性，提高格局意識。建立完善的風險評估機制，細化企業經營活動中的流程和責任，在企業項目開發前進行風險預估，在項目開發過程中進行風險預警，最大限度發掘行業風口和企業機遇，降低投資開發風險和成本支出，讓風險控制部門成為幫助企業避開冰山和礁石的燈塔。

三是加強企業文化建設，加強企業員工道德規范培訓。企業文化是一個企業的軟實力，也是企業自身凝聚力的一環。擁有良好的企業文化能夠提高企業員工的工作效能，同時也會增強員工的責任意識和工作積極性。同時要用正確的價值觀和法律觀念引導員工，提高員工總體服務意識和法律意識，加強員工對外來誘惑的抗腐蝕能力，繼而降低違規違法行為的發生概率。

四是加強內部監督部門的作用。房地產開發企業的金額開支龐大且名目繁多，在經營活動中很容易產生一些灰色收入，容易滋生企業內部的腐敗和拉幫結派，不利于企業的長期發展。為此，強化內部監督部門的職能，保障內部監督部門的職權極為必要，尤其要保障內部審計部門的獨立，保障內部監督機制的正常運轉。為達到該效果，應該合理設置內部審計的機構，確保其能完整使用審計權，確立其在企業內部的權威性，無審計時起到無形監督，有審計時則為有形監督;配備具有企業責任感、專業素養的審計人員，為保持審計部門的獨立性，不可由會計部門或其他企業內部人員兼職審計工作。

五是構建房地產信息交流、溝通、共享平臺。進入互聯網時代后，大數據和物流網成為產業的全新熱點，也為信息共享提供了平臺和技術支持。房地產開發企業要建立健全的對外信息發布機制，與媒體機構、信息發布機構建立良好的合作關系，拓展企業信息傳播的渠道，推動行業內信息共享平臺的建設。同時也應在企業內部建立有效的企業信息傳遞機制，不論是向上還是向下的信息都應該對等、通暢，很多企業內就存在由下到上的信息傳遞通道閉塞的情況，不利于高層了解低層員工工作狀態，也不利于企業內部員工的互相監督，容易造成高層管理和決策者對企業內部問題評估的不全面，繼而導致企業日常管理和決策工作的失誤。但是在消息交流、交換的過程中，企業也要注意自身商業機密和企業內部信息的安全管理，加強企業員工的保密意識，增強企業信息安全系統的防御能力，避免產生泄密事故，對企業造成傷害。

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（作者單位：靖江華東城市建設有限公司）