試述民法典新規對房地產格式條款的影響

李 煒

導語 房地產的發展，基于效率與質量要求，標準化產品被大量使用，格式合同在房地產領域使用廣泛，以房產公司與購房人商品房買賣合同為例，一般都是依據房產公司提供的格式合同所簽訂。新民法典中的格式合同與舊合同法中的格式合同規定比較，其中變化與創新對房地產行業也帶來影響。

關鍵字：民法典 格式合同 房地產

格式合同在提供便捷模式、提高服務效率與促進流轉等方面發揮了積極作用，但對 “契約自由”傳統模式也造成了一定沖擊。

2020 年5 月28 日，《中華人民共和國民法典》通過，民法典共7 編其中有合同編，之前合同法、民法總則等九部單行法律同時廢止。格式合同制度規定在《民法典》合同編第一分編通則編的第二章合同的訂立496條—498 條，對應的是原《合同法》39 條—41 條及最高院《關于適用<合同法>若干問題的解釋（二）》相應條款，雖以合同法為守成，但仍發生了較大的創新與變化，本文擬對民法典新規格式合同新規進行解析，探討對房地產格式合同業務的影響與應對。

一、格式合同的涵義與特征

格式合同又稱標準化合同、定型合同，是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的合同。格式合同，在法國稱為附合合同，德國稱之為一般契約條款或者普通契約條款，葡萄牙法、澳門法稱之為加入合同，英美稱之為標準合同。臺灣地區稱之為定性化契約。1

格式合同形成“合同說”和“條款說”兩種學說與實證法模式，實務中基于大量格式合同由格式條款組成，兩者相輔相成，格式條款訂入交易合同內才會對當事人產生意義。

關于格式條款概念，合同法規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。《民法典》直接沿用《合同法》關于格式條款的定義。

房地產格式合同主要包括商品房認購協議、商品房預售合同、商品房買賣合同、建設工程施工合同等。房地產格式合同特征，主要包括：1、預先擬定，格式合同是房地產公司方事先擬定合同條款，并非與買受人共同協商而簽訂，具有事先確定性和不變性，同時也具有較強的政策性；2、重復使用，格式合同適用大量重復性交易，房地產格式合同是房地產公司為商品房交易中重復使用而預先擬定，尤其是商品房預售合同、商品房銷售合同；3、相對方具有不特定性。格式合同的相對人例如購房人具有不特定性，存在大量潛在的客戶，作為相對人只能選擇接受或者不接受預先條款；4、規范性與定型化，房地產公司從締約成本與質量考慮，合同內容定型化、規范化。

二、格式合同訂立規則

基于格式合同的訂立，由于提供格式條款的一方經常居于優勢地位，而相對人居于相對附從地位，為保障交易的公平，需要對提供格式合同一方進行規范與要求。關于合同的訂立規則，對于提供格式合同一方的義務要求，從合同法制度到民法典語境下有所加強。關于格式合同條款的訂立規則，主要包括條款擬定、提示與說明義務。

1、提供格式條款方遵循公平原則訂立合同。《合同法》第三十九條第一款規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。《民法典》第四百九十六條第二款中規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

2、提示與說明義務。《合同法》與《民法典》比較，兩者一致規定提供格式條款一方應遵循公平原則確定當事人權利義務，對于說明義務發生變化，提供格式合同一方提示與說明義務的范疇，《合同法》規定為免除或者限制責任的條款，《民法典》則規定除了免除或者減輕責任等，還包括與對方有重大利害關系的條款，以條款與接受方具有重大利益關系作為衡量標準，范圍更加廣泛，對提供格式合同一方要求較之前加強。

關于提請注意的時間，一般是完成于合同訂立之時。除非在合同訂立前免責或限責的條款已被充分提請相對人注意了，否則，縱使援用者想得到該條款的保護，該條款也將毫無用益。延誤的提請注意是毫無價值的 。2

3、未履行提示說明義務的后果。提供格式合同一方當事人未履行提示和說明義務，對提供各式合同方產生不利效果。最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第九條規定：提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關于提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持。民法典規定：“合同締結時提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。”

對于提供格式合同一方未履行提示和說明義務，合同法規定對方當事人可以申請撤銷格式條款，民法典則進一步規定對方可以主張該條款不成為合同的內容。也就是，提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對相關條款直接排除在格式合同范圍之外，對當事人不產生法律上的約束力。

當事人主張該條款不成為合同的內容與當事人申請撤銷該格式條款比較，無論從程序簡便還是實體處理，無疑更能保護格式合同相對方的權益，因為合同只有成立才能關系到撤銷、有效與無效，如果不成立不會產生撤銷與合同無效。

三、格式條款無效認定

關于格式合同條款無效認定，《合同法》第四十條規定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。《民法典》第四百九十七條規定：有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

《民法典》規定的格式合同條款無效情形，主要包括：1、民法典第一編第六章第三節民事法律行為的效力規定，指無效的民事法律行為；2、民法典第五百零六條規定的無效情形，即免責條款無效：（一）造成對方人身損害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。3、提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；4、提供格式條款一方排除對方主要權利。

關于格式合同條款無效情形，增加了提供格式條款一方減輕其責任、限制對方主要權利；另外，提供格式條款一方排除對方主要權利直接認定無效，但是對于免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利情形的考量，增加了不合理性的要求，如果基本趨于合理，不一定會必然導致合同無效。因為商業社會的復雜性多元性，需要從交易收益、損害大小、無效成本等方面進行綜合衡量，也為司法裁判留下了自由裁量的空間。

四、格式條款的不利解釋規則

在格式條款出現之初，德國聯邦法院依據誠實信用原則對格式條款的解釋采“嚴格解釋”的制度，首先是將這些條款認定為不清楚或有歧義，其次再將這些條款根據有利于顧客的原則予以解釋或者宣布其無效。3

關于格式條款的爭議理解，出于對于相對方的保護，《民法典》采取了不利解釋規則。當格式合同條款發生爭議歧義時，首先按照通常理解，如無法按照通常理解的，具體解釋合同條款時作不利于提供格式合同一方的解釋。《民法典》第四百九十八條規定，對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。從尋求當事人真實意思角度，格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

五、實務建議

1、房地產公司在草擬房地產格式合同時應遵循公平原則確定權利義務。根據《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。”作為房地產公司應以公平為準則擬定合同格式類條款，不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的為無效條款。有些房產公司將售樓廣告、效果圖紙、小區配套文案等一律明確排除合同范圍，減輕或免除己方責任。關于違約責任的設定，買受人逾期付款、出賣人逾期交房及不能在規定期限內辦理房地產權屬證書、買受人原因或政策性調整不能辦理銀行按揭等方面，應兼顧雙方利益平衡。實務中存在違約責任不對等情形，例如違約金計算公式不平等，買受人違約責任重于出賣人，導致格式條款無效。

2、房地產公司在簽訂格式合時應盡到合理提示義務。民法典對于格式合同的控制更為嚴格，以商品房買賣格式合同為例，對于免除與減輕自己責任的與買受人有重大利益關系的條款，房地產公司應采取合理方式提示對方注意并予以說明，避免對方對該條款不知情或未引起足夠重視而導致不成立。實務中對是否構成重大利益關系的判斷，可以以格式條款影響商品房買賣合同實質簽訂作為考量。

實務中關于逾期交房與逾期辦證爭議較多，爭議格式條款“若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則本合同規定出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同。”該格式條款免除了房地產公司按時繳納房地產權屬證書的義務，導致買受人權益處于不確定狀態，且對于相對方不利的條款房產公司沒有采取合理方式提請對方注意，法院認定該格式條款無效。“買房未支付遲延付款違約金，賣方可順延交房并無需承擔違約責任。”，法院認為，該爭議格式條款排除了買受人享有的按時收到房屋的主要合同權利，免除了出賣人按約定期限交付房屋的責任，因此認定無效。

3、商品房買賣合同補充協議注意事項，有些房地產公司在商品房格式合同后會以附件、補充協議形式，或示范合同文本空白處重新制訂了免責條款或在補充條款中加入權利義務不平等的格式條款內容，以轉移合同風險，有些內容與前面格式合同文本產生矛盾。附件、補充協議等如構成格式條款，也要遵循公平原則確定權利義務。

結語：民法典關于格式合同新規的演繹變化，反映了對格式合同的規范及要求，房地產企業在使用提供格式合同業務時，應兼顧房地產企業自身權益與相對方利益，維護房地產市場秩序，促進房地產行業的健康發展。

1MBA 智庫.百科：格式合同。

2 韓世遠: “免責條款研究”，載梁慧星主編《民商法論叢》( 第 2 卷) ，法律出版社 1994 年版，第 488 頁，轉載于李紹章《格式條款的契約法理與規制分析— —兼評“《合同法解釋( 二) 》”對格式條款的相關規定》，南昌大學學報(人文社會科學版) 2012 年 9 月 。

3 王冠華：《格式條款解釋比較研究》，載于《法制與經濟》2012年9月，第53頁。