我國房地產融資問題研究探析

沈蕾

摘要：隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深化，社會經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，房地產行業(yè)在此背景下得到蓬勃發(fā)展，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著越來越重要的作用，成為我國的支柱性產業(yè)。房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，高收益和高風險并存，對資金的需求量和依賴性較大，基于此融資成為房地產行業(yè)發(fā)展的重要命脈。在當前階段，房地產行業(yè)面臨的融資環(huán)境較差，融資成為制約房地產發(fā)展的關鍵因素，加強融資問題的研究對房地產企業(yè)的發(fā)展至關重要。本文基于現(xiàn)實情況對我國房地產融資問題進行了淺要的探析，以期為房地產行業(yè)的發(fā)展提供意見和參考。

關鍵詞：房地產;融資問題;研究探析

中國房地產企業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱性產業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展能起重大的影響作用。融資就是一種資金籌措的方式，是資金需求方為達到籌資目的而實行的一種舉措。當前中國的房地產行業(yè)已經(jīng)完全趨向市場化，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不適應房地產的進一步發(fā)展，同時融資體系的不健全也會成為制約因素。在房地產宏觀調控背景下分析房地產融資的現(xiàn)實狀況和存在的問題，對構建完善有效的融資渠道，促進房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

一、我國房地產在國民經(jīng)濟中的作用

隨著城市規(guī)模的擴大和人們物質生活水平的提升，房地產行業(yè)仍然會在國民經(jīng)濟中占據(jù)著支柱性的地位。一方面房地產行業(yè)主導經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，其對GDP的貢獻率仍然呈上升趨勢，社會經(jīng)濟的發(fā)展促進了人們收入水平的提高，也使得人們對住房的數(shù)量和質量在不斷提升，基于此，房地產在相當長時期內仍然是國民經(jīng)濟的一個新的經(jīng)濟增長點。另一方面房地產行業(yè)的發(fā)展也帶動了許多相關行業(yè)的發(fā)展，直接或間接地帶動消費型和消耗型行業(yè)的發(fā)展，如家具制造、建材、建筑、設計、裝飾、服裝、食品、商業(yè)等多個行業(yè)，同時人們消費能力的增加，對居住環(huán)境有了更高的要求，更是可以直接或間接地帶動第三產業(yè)的發(fā)展。此外，房地產行業(yè)的發(fā)展帶動相關行業(yè)的發(fā)展還會為社會增加更多的就業(yè)崗位，緩解當前嚴峻的就業(yè)形勢。最后房地產行業(yè)也是財政收入的重要來源，通過財政收入的增加又會帶動社會的建設和發(fā)展，由此可見，房地產行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中發(fā)揮著支柱性的作用。

二、我國房地產企業(yè)融資的現(xiàn)狀

在我國大多數(shù)房地產企業(yè)的融資渠道基本上是銀行貸款，一半甚至是一半以上的資金都是來自銀行，融資過度依賴銀行。房地產融資的方式有貸款、債券。外資投資等。隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，融資的規(guī)模也在逐漸增大，房地產行業(yè)的發(fā)展對融資的需求也在不斷增加，對融資的重視程度也在日益上升，但是近年來外資投資和企業(yè)債券的比例都在下降，國內資金的比重不斷攀升，融資方式的多元化遭到破壞，由此制約了房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、我國房地產企業(yè)融資存在的問題

（一）融資相關的法律法規(guī)不完善

就當前我國的法律體系而言，缺乏完善的與房地產融資的相關法律法規(guī)，且現(xiàn)有的法律法規(guī)一致性較為缺失，其中的規(guī)定也不夠清晰，如《公司法》和《擔保法》是當前為數(shù)不多的與房地產融資相關的，但在實際應用中法律約束性卻較弱，《擔保法》中明確規(guī)定了國家行政機關沒有對外擔保的權利，但是國家能夠擔保房地產融資市場，在現(xiàn)實中的應用范圍狹窄，并不適用于房地產行業(yè)整體。近年來，房價不斷攀升，房地產行業(yè)亟待更強有力的宏觀調控，但調控困難重重，要推動房地產市場的健康可持續(xù)發(fā)展，必須要有完善的法律法規(guī)體系作為保障，而現(xiàn)實是這方面還存在較大的缺陷。

（二）融資渠道趨向單一性

我國房地產開發(fā)企業(yè)籌措資金的渠道主要為銀行信貸或是自籌資金，融資渠道越來越狹窄，趨向單一化，雖然近年來自籌資金的比例在不斷上升，但是銀行融資方式仍然是最為主要的渠道，債券融資和股票融資的比例呈逐年下降趨勢，尤其是股票融資僅占一小部分比例。房地產行業(yè)對于其他融資方式的應用還不夠廣泛，對銀行信貸融資渠道過于依賴，這對房地產行業(yè)和企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展產生了很大的制約作用。

（三）融資風險較高

目前我國房地產融資還存在較高的風險。一方面我國的房地產融資市場體系還不完善，融資市場主要分為一級和二級市場，一級融資市場主要是銀行和其他非銀行的金融機構，這一級融資市場體系雖然較為完善，但也是主要的融資渠道，對銀行金融機構的依賴性較大，而二級融資市場體系尚不完善，如證券、股票以及房地產產業(yè)基金市場等，相關的體系制度有待改進，尤其是監(jiān)管機制，市場亟待規(guī)范，且很多新興的金融產品還在摸索發(fā)展，這種融資市場的不確定以及對銀行融資的依賴性都不利于房地產融資的安全。另一方面房地產市場融資金額大，且房地產的收益周期較長，項目運作的資金龐大，且在運作的過程中還存在許多不確定因素和隨機性因素，由此也為房地產融資帶來較高的風險。

（四）房地產企業(yè)信用度較低

房地產行業(yè)在全國所有行業(yè)中的信用度排名幾乎是倒數(shù)幾名。當前我國房地產企業(yè)數(shù)量較多，但形成大規(guī)模和品牌效應的房地產企業(yè)不多，大部分的房地產企業(yè)的規(guī)模較小，自由資金較少，且信用較低，這使得房地產企業(yè)融資較為困難，極不利于整個行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產企業(yè)的許多行為如逃稅、卷逃資金、賴賬以及空殼經(jīng)營等，直接使其信用度降低，從而增加了融資的風險。

四、解決我國房地產企業(yè)融資問題的相關對策

（一）完善相關的法律法規(guī)

為了規(guī)范房地產融資市場，提高房地產企業(yè)的融資能力，政府應當給予大力支持，完善相關的法律法規(guī)，為融資的安全和房地產行業(yè)的發(fā)展提供基礎條件。一方面完善與房地產企業(yè)發(fā)展相關的財政和稅收方面的法律法規(guī)，為房地產企業(yè)的經(jīng)營提供一個良好的外部條件;另一方面完善與金融機構相關的法律法規(guī)體系，對金融機構的投資加以規(guī)范和引導，從而降低融資的風險，建立健全政府支持體系，為房地產企業(yè)營造一個良好的融資環(huán)境。此外，對于與房地產融資相關的法律法規(guī)要加以明確化和規(guī)范化，如對資金的來源和用途加以限制，對各種融資資金的比例加以明確規(guī)定等，只有完善了相關的法律法規(guī)體系，才能為房地產融資保駕護航。

（二）拓寬融資渠道

當前我國房地產行業(yè)融資過于依賴銀行貸款，這對于降低融資風險，促進房地產企業(yè)的健康持續(xù)是十分不利的，要拓寬融資渠道，實現(xiàn)融資的多元化就必須打破當前房地產行業(yè)融資的單一性。一方面可以根據(jù)融資的資金需求和企業(yè)的實際情況來制定與銀行信貸不同的融資方案，如股權融資、債券融資、租賃融資、房地產抵押貸款證券化等方式。另一方面銀行也要創(chuàng)新融資方式，在保持原有的融資服務質量和效率的基礎上，為房地產企業(yè)提供更加多樣且安全有效的融資方案。同時房地產金融體系的完善以及現(xiàn)代金融工具的應用也是融資渠道多元化的有效保障。

（三）完善房地產融資市場體系

房地產融資市場體系的完善應當以兩個市場體系的完善和協(xié)作為條件。融資市場體系主要分為一級融資市場體系和二級融資市場體系，一級市場以包括銀行信貸和抵押信貸的貸款方式為主，外加房地產證券等，二級則主要依托市場信用，降低房地產企業(yè)對銀行融資方式的依賴。這兩個融資市場體系應當相互配合協(xié)作，共同發(fā)揮作用，從而完善整個金融市場，這樣才能降低融資風險，增強融資能力。

（四）提高房地產企業(yè)信用

要降低風險，提高融資能力就必須要提高整體房地產企業(yè)的素質，增強企業(yè)的信用度。一方面政府要加強對房地產市場的監(jiān)管，完善監(jiān)管體系，肅清房地產融資市場;另一方面銀行應當加強資格審查，建立健全相關的信用機制、懲戒機制和追回機制等，提高房地產企業(yè)失信的代價。此外還可以引入第三方機構，加強對房地產企業(yè)的信用評估、資產評估以及項目的評估，為融資的安全提供保障。

五、結束語

總之，房地產行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產業(yè)，要促進其健康可持續(xù)發(fā)展，就必須增強企業(yè)的發(fā)展能力，而融資是關鍵。基于此，要針對當前房地產融資所存在的問題加以分析，制定相應的解決對策，為房地產市場融資安全和有效提供保障。

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