成本管理在物業企業中的應用研究

劉濤

摘要：本篇文章首先對物業企業成本管理基本內容進行概述，從涉及內容多、覆蓋范圍廣兩個方面，對物業企業成本基本特點進行解析，并結合物業企業成本管理存在的問題，提出成本管理在物業企業中應用對策。

關鍵詞：成本管理;物業企業;應用

在當前我國社會經濟全面發展的環境下，市場競爭逐漸加劇，給物業企業成本管理提出高標準高要求。現階段，物業企業不僅僅維護好公共區域基礎設施，為業主（物業使用人）提供專業的維護、維修等服務，同時還要強化成本管理。通過成本管理，增強企業綜合競爭實力，實現物業企業健康發展。

一、物業企業成本管理基本概述

成本管理是企業管理的重要組成部分，指企業在營運過程中實施成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和考核等一系列管理活動的總稱。物業企業作為勞動密集型企業，應結合企業所處運營環境和戰略目標，完成成本管理規劃，給具體成本管理工作開展提供方向。在日常經營活動中，采取經濟、技術等方式減少成本投入，并將發生的各種耗費按照一定的對象進行分配和歸集，做好成本核算工作。最終對成本管理成果進行評價，通過建立激勵約束機制，改進現有成本控制活動。

二、物業企業成本基本特點

（一）涉及內容多

從物業企業自身角度來說，物業成本包括管理成本和服務成本。其中，物業管理成本包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用、能耗費用以及物業管理區域清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用等。物業服務成本包括管理服務人員的工資、社會保險和福利費，日常辦公費用及固定資產折舊等，物業企業成本內容較多，需合理進行歸集和分配。

（二）覆蓋范疇廣

近幾年來，隨著城市化進程的加快，為提高物業企業自身核心競爭力，物業企業管理的項目越來越多，涉及的區域越來越大，管理的范圍越來越廣。物業成本涉及物業管理區域的各個角落、方方面面，而在時間上，項目竣工驗收合格后就需要物業前期介入，甚至有的在規劃設計階段、施工階段就介入了。物業企業為了能夠給業主（物業使用人）營造良好環境，提升自身經濟效益，需要加強基礎設施建設，增強自身競爭實力，擴充管理范疇。

三、物業企業成本管理存在的問題

（一）缺乏成本管理意識

物業企業成本管理意識較弱，未實施全員參與。企業管理層管理粗放，沒有從全局入手，成本管理基礎工作不細致;員工對企業成本管控存在“事不關己”的心態，存在鋪張浪費的現象。導致物業企業處于被動狀況，無法發揮成本管理應有的作用，嚴重阻礙物業企業成本管理水平的提升。

（二）成本管理內容片面

物業企業在成本管理過程中，成本管理內容片面，一是沒有實現全面成本管理，未實現事前、事中、事后全過程管理，即沒有貫穿到成本預算、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和考核的全過程。大部分物業企業只注重成本控制和核算，對于事前計劃、事后分析和考核等沒有涉及;二是物業企業成本涉及內容多、覆蓋范疇廣，在實際工作中對于物業成本涉及內容不全面、范疇不明確。

（三）成本管理體系不完善

現階段，我國大部分物業企業在開展成本管理工作時，采取現有的管理體系和模式，沒有根據企業實際情況，構建規范的成本管理體系，未建立相關的成本管理制度，導致其和對應政策和管理要求相背離，無法將實際成本問題進行處理，成本管理存在局限性。另外，部分物業企業一般采取直接減少投入或者支出等形式實現成本控制，沒有秉持“以人為本”的管理理念，一方面，加劇成本管理難度，另一方面，阻礙整體物業服務水平的提升，影響成本控制效果。

（四）成本管理方式單一

當前，我國部分物業企業受到傳統管理思想影響，依舊采用傳統成本管理方式，側重成本核算而非成本控制。即便從某種角度來說，這些傳統成本管理方式依舊可以發揮應有的作用，但是隨著市場經濟快速發展，受到市場經濟主導，以及成本管理觀念的轉變，傳統成本管理方式將無法迎合當前時代發展要求。

四、成本管理在物業企業中應用對策

（一）增強成本管理意識

增強成本管理意識是企業進行成本管理的前提。首先，大力倡導成本領先戰略的理念，加強對員工進行教育和培訓，強調成本管理重要性和必要性，全員參與，人人有責;其次，將該部分納入員工考核管理，建立激勵約束機制，使員工意識到企業控制成本的嚴肅性以及調動員工對成本管理工作的積極性。

（二）優化成本管理內容

對于企業而言，做好成本管理工作是增強綜合競爭實力的重要方式。物業企業在開展成本管理工作時，需要結合實際情況，科學編制成本管理內容。首先，要從各項目、各物業管理區域整體情況入手，做好每個基礎設施建設審核工作，對整個管理區域內部情況有所了解，明確各個安全隱患位置。針對可能出現的風險點，需要結合具體情況，提出科學性建議，真正實現早發現、早處理，防止后期維護成本的增加。其次，做好基礎人員工資、福利等管理工作。在人才引進方面，選擇一些能力強、素質高的專業管理人才，從而減少人員費用投入。再次，加強采購物資的管理。為減少企業管理成本投入，可建立物資庫，通過招標方式，確定優質供應商，對各物業管理區域常用物資進行集中采購，以最低成本采購較高質量的產品。最后，加強基礎設施維護費用及辦公費用管理。日常辦公消耗費用一般包含了空調、打印設備及照明設備等，保證“人走電斷”，科學規劃設備運行數量和時間，減少不必要成本消耗。

（三）完善成本管理體系

若沒有完整系統的成本管理體系，成本管理工作將無法推行，物業企業首先需要結合實際情況和成本管理要求，在內部設定專業成本管理部門，由專人負責牽頭，各部門通力協作，使物業企業成本管理工作順利進行，在減少成本核算誤差的同時，保證成本管理質量，引導物業企業長效發展。其次，建立相關的成本管理制度，比如成本費用報銷制度，成本核算、分析、考核辦法等。嚴格執行各項制度及管理辦法，按照成本管理流程開展各項工作。

再次，隨著信息時代的發展，物業企業在落實成本管理工作時，嚴格按照管理要求，對現有管理體系進行創新，并把現代化技術應用其中，如信息技術、大數據技術等。在現代化技術帶動下，為物業企業成本管理提供精準信息，使成本管理體系更加規范和合理。在計算機系統的作用下，實現對企業成本應用和管理情況的分析，并根據會計核算要求實現成本管理，利用信息化手段促進物業企業成本管理效率的提高。

（四）創新成本管理方式

物業企業需要結合時代發展需求，適當創新成本管理方式，將傳統成本管理模式束縛擺脫，更好滿足當前社會發展要求。首先，物業企業要想提升成本管理水平，需要從人員入手，強化服務人員專業素養和水平，提高自身技術能力，給業主（物業使用人）提供良好的服務，提升業主（物業使用人）滿意度。管理人員通過的專業的學習與培訓，掌握最新的管理方式，優化成本管理模式，真正實現與時俱進，得到綜合發展。其次，物業企業在開展成本管理工作時，根據實際管理需要，采用一種或多種方法相結合的方式，比如，可以把作業成本法運用其中。與傳統作業成本管理方式有所差異的是，現代化作業成本管理更注重從成本產生動因方面入手，根據物業企業對成本具體需求加以綜合分析。并且，從成本核算角度來說，現代化成本管理主要是利用作業形式將管理形式進行取代，形成新的核算對象，極大限度實現對成本的整體管理。由于前期成本規劃對后期作業成本管理有著直接影響，所以，成本管理工作人員需要借助現代化設計模式實現成本規劃，并加強后期作業成本管理，促進物業企業成本管理水平的提高。

五、結束語

總而言之，在物業企業中，為了實現企業健康發展，僅僅依賴于自身盈利是不行的，需要從成本管理入手，加強企業管理，強化企業整體管理水平。所以，物業企業在運營發展中，需要結合實際情況，優化成本管理方式，完善成本管理體系，加強成本管理力度，在引導企業發展目標順利實現的同時，推動物業企業健康發展。

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