高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉型探索

劉西瑞 隗合蓮

摘 要：高校住宅區(qū)相比社會化商品房住宅區(qū)在實現商品化物業(yè)管理上明顯落后。高校住宅區(qū)物業(yè)管理正經歷從學校后勤保障到后勤社會化、向市場化物業(yè)管理轉型，相隨的是教職工福利性、“暗補式”服務向市場化個人購買服務轉型。探索轉型的必要性和如何實現轉型，為教職工的教學科研創(chuàng)造和諧的安居樂業(yè)環(huán)境。

關鍵詞：高校住宅區(qū);福利;市場化;物業(yè)管理

中圖分類號：G647 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）32-0087-02

物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、市場化、社會化不動產管理正逐步被人們認識和接受。它提高了人們的生活質量。但是高校住宅區(qū)物業(yè)管理發(fā)展遠落后于社會化商品房住宅區(qū)的水平。探索和解決高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉型問題是市場經濟環(huán)境下實現高校住宅區(qū)從過去“福利型”到“暗補型”，再轉型為“商品型”物業(yè)管理走專業(yè)化、市場化、社會化的需要。

一、轉型是高校住宅區(qū)物業(yè)管理必然趨勢

專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理是按合同運用現代管理科學和養(yǎng)護維修技術，以經濟手段對物業(yè)實施多功能、全方位統(tǒng)一管理的一種方式。并為業(yè)主或使用者提供高效、周到、便捷服務，使物業(yè)發(fā)揮最大使用價值和經濟價值[1]。

1.產權及住戶成分多元化，要求市場化管理。高校教職工房改后，住房權屬的根本變化帶來高校住宅區(qū)房屋產權多元化格局[2]，由于外來人口涌入，隨之產生住宅區(qū)管理職能社會化。

2.治理主體轉移，要求市場介入。住戶成分多元化，住宅區(qū)治理主體開始去單位化，單位逐漸退出社區(qū)管理與服務[3]。治理主體空缺導致很多高校住宅區(qū)管理水平低下，居住環(huán)境惡化，為改善環(huán)境對物業(yè)管理有期盼。

3.“暗補型”物業(yè)管理已不適應市場經濟要求。住宅區(qū)房屋產權多樣化、住戶成分社會化后，學校對維修基金未能建立起可持續(xù)籌措機制，嚴重影響了物業(yè)管理的正常運轉[4-7]。學校教職工住宅區(qū)面臨維修基金難以啟動，維修經費短缺的困境[3]?！鞍笛a型”物業(yè)管理不再適應市場經濟發(fā)展要求。

4.后勤式物業(yè)管理，不再符合市場化要求。高校后勤社會化改革雖是獨立核算，但實質上仍受原單位領導、監(jiān)督。教職工住宅區(qū)物業(yè)管理與學校還有行政上的依附關系[8]。

5.生活品質提高，需要專業(yè)化管理。教職工收入逐步增加，需求小區(qū)環(huán)境安全清潔、服務周到等。高校住宅區(qū)采取“內部行政性物業(yè)管理”方式，缺乏專業(yè)化、規(guī)范化、制度化管理。還會由于分工、職責不清造成責任盲區(qū)[9-10]。后勤式物業(yè)管理已難滿足教職工需求。

加快高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉型是改善教職工安居環(huán)境，減輕學校負擔，創(chuàng)造穩(wěn)定的教學科研環(huán)境的需要。

二、轉型遇到的主要問題

然而，讓教職工從享受多年的后勤福利性“暗補”變成“明補”，轉型為專業(yè)化、市場化、社會化物業(yè)管理，客觀上存在一定的阻力。

1.福利性觀念。教職工長期享受便捷的、甚至幾乎免費的后勤式養(yǎng)護維修服務，所以認為，以前每年只交幾十塊錢，現在為何每月要交這么多;學校補給的物業(yè)費是應得的，跟物業(yè)沒關系。思想觀念落后，缺乏市場意識，對物業(yè)管理社會化有抵觸情緒。

2.需求差距問題。物業(yè)管理轉型不只是簡單由學校“后勤式”轉為“商品型”，它還涉及教職工各方利益的調整，尤其是中低收入者的心理和經濟承受能力[11]。它是一項系統(tǒng)工程，必然有阻力。

3.建筑質量配套設施問題。高校老舊房屋建筑質量參差不齊，待修嚴重。老舊小區(qū)公共設施不完善，管線老化等都造成市場化物業(yè)管理成本過高，難度增加。

4.公共區(qū)域權益爭議。有的人認為，按物權法相關規(guī)定，露天停車場等公共區(qū)域的收益應歸全體業(yè)主。個別業(yè)主認為，在這里住了一輩子不交費，你們說收就收??？等等現象都造成轉型困難。

5.物業(yè)管理認識模糊。例如，個別業(yè)主提出“你們收我的錢，給我家里打掃衛(wèi)生嗎？”等等。業(yè)主對物業(yè)管理服務這一特殊商品認識上的模糊，無形中也加大了轉型的難度。

三、高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉型探索

1.物業(yè)管理轉型種類。首先，“福利型”物業(yè)管理。房改初期出售部分住房給教職工，單一公有制產權變?yōu)椴糠謧€人產權。高校住房產權轉換的初期仍沿襲傳統(tǒng)后勤管理，一是計劃經濟運行方式，二是學?！按蟀髷垺笔焦芾恚亲≌瑓^(qū)一切問題找學校。其次，“暗補型”物業(yè)管理。房改完成貨幣化，部分教職工向社會出售產權，離退休人員房屋產權發(fā)生轉移，仍有部分公有產權房。房屋產權呈多樣化，人員成分社會化，社會負擔越來越重。學校后勤社會化改革成立物業(yè)公司。然而，一是物業(yè)管理仍帶行政背景，二是仍有福利性“暗補”，三是缺乏專業(yè)化管理，四是學校替職工“花錢買服務”，屬非市場化物業(yè)管理。最后，“商品型”物業(yè)管理。高校住宅區(qū)治理主體開始去單位化，學校開始逐漸退出社區(qū)管理與服務[3]。社會化住戶增加，“暗補式”管理讓市場經濟體制下的高校再也無法承擔整個住宅區(qū)養(yǎng)護維修，“大包大攬”的物業(yè)管理不再適應對高校國有資產管理的要求[12]。管理轉型后，一是住戶人員成分社會化，二是房屋產權多元化，三是住宅區(qū)管理去行政化，四是個人維權意識增強，五是短時不能適應“花錢買服務”，六是對物業(yè)管理認識不足，認為物業(yè)管理社會化就是變換名目收錢，對物業(yè)管理提出質疑，對物業(yè)管理社會化懷有抵觸情緒。

2.高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉型探索。首先，調研分析，結合實際制定物業(yè)管理模式。調研對比分析掌握高校住宅區(qū)物業(yè)管理狀況，對物業(yè)管理模式、組織機構進行改革。譬如，業(yè)主委員會和自我服務管理委員會進行綜合比較，選擇符合高校住宅區(qū)需求的模式。其次，制定方案，依法依規(guī)統(tǒng)籌落實。物業(yè)管理涉及法律法規(guī)，關系教職工個人利益，如因程序問題，不光工作無效，還可能產生負面影響。一切問題按照國家法定程序體現公開、公平、公正的市場機制。最后，宣傳改造，做好前期準備。加強“物業(yè)服務社會化”宣傳，轉變教職工觀念，需要一個過程，不能操之過急。加強學校與教職工的感情，讓教職工感受學校的溫暖與關懷，學校要在前期進行老舊家屬區(qū)的維護維修與建設。

四、高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉型的預期與展望

1.促進觀念轉換，適應時代發(fā)展。要讓教職工認識到轉型是房改貨幣化后必然產物，過去的物業(yè)管理形式只是一種過渡[8]。轉型也不僅是對房產管理模式的簡單轉換，它丟掉了住宅區(qū)房產管理與維修占用學校大量資金的沉重包袱[13]，有利于學校解決多年來制約發(fā)展的“瓶頸”問題。

2.“商品型”物業(yè)管理，也是國際上通用的房產管理方式和手段。它是由物業(yè)企業(yè)運用現代管理科學和先進養(yǎng)護維修技術對房屋建筑、公共設施設備、環(huán)境、綠化等以經濟手段實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理。

3.“商品型”專業(yè)化管理將能創(chuàng)造一個宜居的生活環(huán)境。專業(yè)團隊提供高效、便捷、周到服務，實實在在改善教職工生活品質，讓教職工感受到“花錢買服務”是市場經濟的合理方式。

4.轉型“商品型”物業(yè)管理，建立程序化、規(guī)范化、法制化管理秩序。市場化操作可以徹底擺脫學校獨立管理，明確業(yè)主和物業(yè)的權利與義務。通過崗位培訓、定期檢查養(yǎng)護與熱忱服務，為學校教職工創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，解除教職工從事教學、科研、管理、育人的后顧之憂。

5.展望。轉型后的物業(yè)管理將提高管理專業(yè)化程度，減少學校負擔。通過相關法律法規(guī)程序解決長期困擾學校的房屋維修等物業(yè)管理經費問題，使房屋建筑和公共設施延長使用壽命，給教職工帶來高品質生活環(huán)境和保障，促使高校住宅區(qū)物業(yè)管理服務走上專業(yè)化、市場化、社會化健康發(fā)展軌道。不可否認，目前存在的種種問題也使高校住宅區(qū)物業(yè)管理市場化改革之路依然面臨巨大壓力[3]，仍需要不斷探索研究高校住宅區(qū)物業(yè)管理的特色需求才是轉型的最終目標。

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