房地產開發項目的流程優化管理

李學華　郭青偉　尹航

摘要：房地產企業是國民經濟的重要組成部分，它對社會經濟的發展起著一定的推動作用。項目管理流程是房地產開發項目實施的重要保障，在很大程度上影響著項目的實施結果。本文首先對房地產開發項目的管理流程及其現狀進行描述，然后分析當前流程化管理中存在的問題，最后提出優化方案，并對實施效果進行分析，具有一定的意義。

Abstract： Real estate enterprises are an important part of the national economy， and it plays a certain role in promoting the development of social economy. The project management process is an important guarantee for the implementation of real estate development projects， which greatly affects the implementation results of the project. This paper first describes the management process and current status of real estate development projects， then analyzes the problems existing in current process management， and finally proposes optimization plans and analyzes the implementation effects， which has certain significance.

關鍵詞：流程管理;房地產開發;流程優化

Key words： process management;real estate development;process optimization

中圖分類號：C93? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）33-0050-02

1? 房地產開發項目流程化管理概述

隨著經濟的發展，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，其規范科學的發展對國民經濟的前景走勢有著重大的影響。為了對房地產行業進行深刻的認識，本文從房地產開發項目的管理流程出發，結合企業的發展前景和狀況，對其提出優化完善建議，并從中梳理出行之有效的項目管理流程。

科學合理的房地產項目開發流程，有助于項目產品準確定位順利實施，推動企業樹立良好的品牌形象，并且可以獲得巨大的社會價值。此外，項目開發流程每個環節的運轉，以及環節之間的銜接情況，決定了項目開發是否順利，影響了項目開發的質量和效果。優化房地產開發項目的管理流程，根據市場需求狀況及時調整項目產品開發方向，從而增強企業的市場競爭力，保證企業良好的發展方向。

2? 房地產開發項目管理流程現狀

在房地產企業運作初期，開發項目的管理流程是典型的拿來主義模式，這在一定程度上推動了企業快速發展。但是隨著市場競爭環境的不斷變化，這種模式已經嚴重阻礙了企業的進步。

對于房地產開發企業而言，它的基本架構為：董事會下面設置總經理，總經理下設置職能部門，如前期開發部、工程部、成本部、市場營銷部、財務部及行政人事部等部門，各部門經理負責管理各自的部門，總經理將工作任務直接分配給部門經理，再由部門經理向下傳達，當出現需要跨部門解決的問題時，須由總經理進行協調處理。企業的管理流程是依據這種企業架構而設置相應的工作內容。

正常情況下的項目開發流程主要涉及到的工作部門有：前期開發部、工程部、成本部、市場營銷部、財務部及行政人事部等部門。依據房地產項目運行周期，將開發過程中的工作劃分到相關部門處理：前期開發部門負責房地產項目前期的立項、審批、規劃和相關手續辦理等工作;項目中期階段的設計、監督管理和工程項目施工等屬于工程部門的主要工作;在整個項目建設過程中，成本部作為項目實施的支持輔助部門，主要負責項目的成本預算、造價管理控制，與工程部的工作進度同期，兩者相互支持工作;市場營銷部主要負責項目審批立項后的市場營銷和銷售策劃，貫穿項目的各個環節直到工程最終完成，起到支持輔助作用;財務和行政人事部在項目各項工作的運轉和銜接中起到控制和協調作用，并對項目進行輔助、監督和考評。

3? 房地產開發項目管理流程中存在的問題

本文按照項目的運行階段對房地產項目流程管理工作進行分析和研究，從而得到了現階段房地產項目開發運行中存在的問題和不足。

3.1 項目啟動階段問題分析

項目立項前的發起工作，歸屬部門不明確;項目立項的初始方向和相關內容由董事會決定，但是沒有科學合理的流程操作圖，使得這種決定主觀性較強。市場營銷部僅僅根據領導層決定的方向進行可行性調研，并未對市場的當前發展情況進行客觀分析調研，對主方向的操作未起到主導影響作用，市場部的工作僅僅處于輔助證明和輔助參考狀態。另外，企業對啟動階段的前期調研分析不重視，調研不夠規范使得其與項目的整體流程格格不入，對項目的發展方向沒有引導作用，會使項目失控。

3.2 設計招標階段問題分析

對于房地產開發企業，設計過程一般采用外包形式，這就導致了企業對設計開發方向、設計規劃目標等方面僅能起到監督和審核的作用，并不能夠完全主導設計。在設計預算環節，企業根據設計方案出具預算，而不是先有預算后有設計，處于被動地位。企業缺乏時間推進概念，使得設計階段的時間無法掌控，影響整個項目的進度。

項目招標可以分為招標準備階段、招標階段和決標成交階段。這三個階段所涉及的工作較為繁瑣復雜，在進行流程管控時需要明確各個部門的相關職責，合理分配工作，但現行的流程制度過于細化各項工作，使其顯得繁雜，并且涉及部門較多，各部門之間職責劃分不夠明確，容易出現工作重疊。

3.3 施工階段問題分析

施工階段是項目整個管理流程中的重點，它決定著項目產品的好壞，決定著企業未來的發展。在施工階段的工作流程中，施工現場監理是開發企業的唯一代表，起著決定和審批作用，這種過于依靠監理的結構，會出現監管無力或滋生腐敗的現象，從而對項目質量產生重大影響。在施工階段的組織流程中，大部分工作只是進行了計劃分析，并未制定實質的控制措施，使得此流程只能作為工作計劃為項目開展做出準備工作，沒有實際意義。在施工階段質量監理流程中，雖然對質量監理進行了全面細致的規劃部署，但是很多工作內容找不到始末，整體流程不夠嚴密，不能閉合，使得工作執行起來漏洞百出。

3.4 收尾階段問題分析

收尾工作是最為重要繁雜的，是整個項目的關鍵部分。項目驗收和交接，是由施工方發起，并提交相關的驗收資料和文件，由監理方進行審核、評定，并組織項目開發企業、勘察設計單位等進行竣工驗收，合格之后簽署相關文件，進行項目交接。但是，對竣工驗收之后或工程項目投入使用后可能呈現出來的問題如何處理以及對施工方有控制力的約束，在管理流程中并沒有體現出來。

4? 房地產開發項目管理流程優化方案

針對房地產開發項目管理流程中存在的問題和不足，本節從以下幾個方面提出了優化方案與對策。

4.1 啟動階段管理流程優化

在啟動階段的流程優化中，項目開發方向由市場開發部提出，將領導層主導決策項目立項的流程轉化為由領導層與市場開發部共同商討項目開發的可行性，強調前期調研的重要性，保證項目開發方向的正確性。董事會在優化后的流程中主要針對開發申請、項目立項報告等進行決斷，避免上層決策的不嚴謹和不客觀。

4.2 設計與招標階段管理流程優化

設計階段流程優化，主要針對設計進度控制，明確設計過程中的重要時間節點，加入時間軸控制，如計劃設計時間點、調整方案時間點、設計推進及結束時間點、設計驗收時間點。設計工作進度通過各個時間點推進，不但可以保證設計工作的高效性，同時也有利于企業對設計工作進度進行總體把控，確保整體工作有計劃的進行。

招標階段的流程，主要采用歸納總結的方式，將相近的工作內容進行合并，簡化流程整合資源，減少流轉程序。如將原流程中的招標機構組建、招標方式選擇和招標文件準備等項工作總結為招標內容組織，統一由招標文件的組建部門執行。這樣將多個工作進行合并歸納，在節約時間的同時也促進了工作的順利實施。

4.3 施工階段管理流程優化

針對前面所提出的施工階段出現的問題，在項目監理中設置工作組，將項目施工過程中的各項工作內容分解到不同的監理人員，實行專項事物由專人管理的制度，同時在組內設置項目總監和督導，為了防止兩人工作出現重疊發生沖突，使其分管不同的區域進行監督管理，進而避免出現互相推諉扯皮的現象。通過施工階段監理方面的流程優化，很大程度上杜絕了項目監管不力的情況和行賄受賄等腐敗的現象。

4.4 收尾階段的管理流程優化

優化后的收尾階段流程，在原流程的基礎上增加了工程后續質量保障措施。為了確保施工方對項目投入使用后出現的問題能夠及時準確處理，在工程合同訂立時須明確竣工結算時付工程款的比例。即在延保合同期內通過扣押一定比例的工程款，促使施工方及時解決項目出現的問題，如若出現拖延、推諉或不解決的情況，則可以扣除部分尾款，出現重大質量問題，可依法追究施工方的責任。

4.5 項目管理流程優化實施的保障措施

為了使得優化后的流程能夠順利實施，項目需要采取相應的保障措施作為保證。在組織保障措施方面，項目的領導者和項目經理對流程優化實施起到了決定性的作用，需要其參與和支持。在制度措施方面，房地產開發企業需要完善企業的學習機制，同時設立流程優化執行情況的考核機制。在資源保障措施方面，需要配備足夠的人力，充足的資金支持。

5? 項目管理流程優化方案實施的效果

對房地產開發項目進行管理流程優化，其實是企業不斷自我完善、調整進步和發展壯大的過程。新流程的貫徹執行，會對企業的原有流程產生更新、補充和完善的積極作用，主要體現在：降低企業流程運轉的時間成本和管理成本;增強企業實力和發展潛力。對房地產項目進行流程優化改革，不但能夠節約成本，預防風險，而且能夠減少決策過程的步驟，提高工作效率，及時快速的解決問題。

房地產企業在當前的社會背景下，積極審核自身存在的問題，并對存在問題的項目管理流程進行完善優化，不但能在房地產開發和運營上持續發展，使企業變大變強，同時，也可以為國民經濟發展貢獻企業力量，實現社會價值。

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