淺談對辦公、商業項目分割的監管

李洋

摘要：當前，盡管房地產行業相關規章制度日趨完善，但隨著社會的發展，該行業也相繼產生許多新的問題和矛盾。從項目的基本單元劃分、頂層設計、確權前后各方責任等方面，分析如何加強對辦公、商業項目的分割監管。

關鍵詞：房地產;項目分割;監管

中圖分類號：F293 文獻標識碼：c

文章編號：1001-9138-（2019）11-0063-64 收稿日期：2019-09-25

1基本單元劃分

加強對辦公、商業項目的分割銷售監管，首先要從登記確權的基本單元劃分開始，只有將要登記的基本單位劃分統一規范，且有明確清晰的界線，才能使買賣雙方或利益相關方有明確的底線，從根本上杜絕或減少矛盾糾紛。

無論辦公、商業還是住宅，對基本單位的劃分都至關重要。1994年，建設部發布《關于不得給一平方米單位產權頒發“房屋所有權證”的通知》，其初衷是為了打擊非法集資。1997年，建設部又發布《對<關于不得給一平方米單位產權頒發“房屋所有權證”的通知>的補充說明》，規定對已建成的商業、辦公或其他樓宇分割出售的，如有明確的權屬范圍和具體的權屬界限，不同于搞變相集資的“一平方米”產權出售，應視為正常的房產交易，可以辦理產權過戶手續，但要在《房屋所有權證》中的測繪圖件上對權屬界限準確反映。該文件對辦公、商業的基本單元劃分有初步的指導，即“權屬界限準確”。

2008年7月建設部頒布《房屋登記辦法》，規定房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一編號（幢號、室號等）的房屋或特定空間……非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。該文件對基本單元的劃分有了明確規定。然而，各方對其中的“固定界限”理解較為寬泛，直至2012年建設部發布《房地產登記技術規程》，其中2.1.3更為清晰地說明：固定界限為能夠區分相鄰房屋登記基本單元或共用部分，由固定的維護物或明確的界址點閉合行成的界線。

有了基本單元的劃分規則，相關登記部門就有了相對規范性文件的指導意見。然而，在實際操作中，房屋最終登記確權涉及規劃審核、建設驗收、房產測繪、公安（門牌編制）等，最終到不動產登記甚至牽涉消防、商管、衛生等多個部門，在辦公、商場的分割出售中，每個部門或多或少都有一定的影響。因此，筆者認為，加強對辦公、商場的分割監管，首先要從重視頂層設計開始，以法規或規范性文件加以明確。權屬登記的基本單元，無論固定界限是固定維護還是永久閉合的界址，一旦確認不得擅自更改。后期如確需變更，則應經過所涉及部門的聯合確認。

2頂層設計

當前，對辦公、商業的項目分割銷售，各地先后以“通知”“管理規定”“意見”（如北京、上海、浙江、廣州）等形式出臺了地方性質的管理規定。然而，由于沒有上位法，導致地方相關管理規定并不統一，缺乏明確的參照標準，甚至文件之間有沖突。

筆者認為，除了基本單元的劃分需要以規范性文件統一指導明確外，對辦公、商業分割的具體條件，必須有統一規范的“上位法”意見，同時要明確禁止“虛擬分割”。無論固定界限是固定維護還是永久閉合的界址，都必須是分割最基本的邊線，以最大程度維護投資者的合法權益。除此外，對涉及的有關政府主體、利益主體，其各方的職責范圍、管理措施等，同樣需要有與之匹配的規范性文件甚至法規性文件。

總之，辦公、商業分割的設計、建設、驗收、門牌編碼等，最終到登記部門的確權，需要有清晰的管理和責任脈絡。“法無授權不可為”，只有規范規章的頂層設計，才能從根本上消除監管隱患。

3確權前后各方責任

3.1確權前

在對辦公、商業分割后各權屬單元確權前，項目的圖紙設計部門應明確辦公、商業需要分割部分的固定界限、性質、材料、范圍，明確項目主體安全、消防、衛生等符合規范要求;圖紙審核及規劃部門，應嚴格依照相應法律法規把關;建設、施工、監理單位在施工過程中，依照經過審批的圖紙進行施工和管理，遇到變更應及時更正;建設行政主管部門要嚴格監管，嚴把驗收關;房產測繪機構根據“建設工程規劃許可證”及依法核準備案的建設工程施工圖或匹配的電子圖，嚴格采集數據，實測時要特別注意辦公、商業分割部分的面積分攤及測算。登記機構最終依據建設、消防、規劃、公安（門牌號）、房產測繪等部門出具的報告，依照基本單位進行登記確權。

3.2確權后

在對辦公、商業分割后各權屬單元確權后，房產及登記相關部門要開展動態監管，及時掌握涉及項目分割的確權及變更狀態，如果發現開發商有包租經營狀態，應聯合商管部門重點關注。同時，規劃部門牽頭，聯合消防、商管、衛生等部門，對分割確權的項目以年為時間單位進行聯合抽查。重點針對無固定維護，采用界址分割的大型辦公、商業，以此來確保辦公、商業的分割合情合理合法，使其無論轉讓、出租或者運營都處于有效可控的動態監管狀態。

辦公、商業經過分割確權登記后，經營者不得擅自再進行分割出租或出售，后期在經營過程中，如有充分的理由確需再次分割，應由經營者牽頭，編制詳細的圖紙和完善的分割方案再報批規劃，房產、測繪、消防、公安（門牌號）等相關部門進行審查后再次確權。