“租售并舉”下的房地產發展長效機制研究

張信陽 翁潔洵 張澤蕓 鄭秀虹 鄭麗兒

“租售并舉”是指租房服務和售賣服務并重，為有需求的人群提供房屋，本質上強調解決房地產市場當前發展的畸形問題，使供求之間的失衡局面得到控制和緩解。從房地產發展的長期角度來看，“租售并舉”是行業特殊階段內的過渡性措施，也是我國深化社會改革、加強側供給的重要一步。本文嘗試就“租售并舉”的積極價值、青年群體實際需求、房地產發展的瓶頸和長效機制等內容展開分析。

一、“租售并舉”對房地產發展的積極價值

（一）低端有保障

“租售并舉”同步重視“租”和“售”，兼顧各類群體的用房需求，關鍵著眼點之一是保障低端市場得到滿足。如畢業后的大學生、進城務工人員等，缺乏購買房屋的資金，也不滿足異地購房的部分要求。針對上述對象，通過“租售同權+租售并舉”兩個核心手段，使其獲取居住房屋，保證低端市場平穩運行。

（二）中端有支持

中端市場是房地產市場的重點部分之一，在“租售并舉”模式下，中端有支持強調提供共有產權房，以較低的房價水平，避免房價過高引發的租房、買房困難，進行市場調劑。住建部印發的《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》可視作“中端有支持”的核心舉措，可作為切入點，首先實現大城市房地產市場的平衡，再推而廣之，大面積覆蓋國內房地產市場。

（三）高端有市場

所謂高端有市場，就是中高端群體的居住問題要充分通過市場化來解決，也就意味著在高端市場層面至少是要放開的。我國房地產市場各項機制的完善，依然強調價值規律、市場作用的發揮，來自政策方面的調控，主要起到引導作用而非限制和約束。隨著側供給改革的深入，“租售并舉”各方面作用的發揮也將與市場實現深入融合，以“側”需求為基礎，完善市場、促進房地產行業健康發展。

二、當前房地產發展的主要瓶頸

（一）供需的畸形

供需畸形，是指房地產的提供量和需求量，呈現局部緊張、局部閑置的情況，無法實現與需求的高度契合。如我國北京、上海、廣州、深圳，房價偏高，依然存在供不應求的情況。而內蒙古自治區、黑龍江省甚至遼寧省等相對發達的省份，可見房地產市場萎靡不振、房價偏低依然滯銷的問題。較為集中的反映了當前房地產發展中供需畸形的情況。

（二）流動人口的住房需求保障難

流動人口對住房的需求，長期以來困擾我國房建、住房管理工作，我國部分核心城市每年均存在大量流動人口流入、流出的情況，如畢業生、務工人員的進出等。遼寧省省會城市沈陽，常住人口數目為700萬左右，流動人口數目達到300萬上下，這一部分人員多需要通過租房的方式生活，房源的尋找、穩定居住等均存在一定困難。其他大城市也面臨相似問題。

（三）財富再分配杠桿失衡

社會財富的再分配，主要渠道包括金融、消費、投資等等，鑒于我國房地產市場在社會經濟發展中的核心作用，其調劑社會財富分配的功能不容忽視。值得注意的是，雖然各地政府部門頒布了各類限購政策，但并沒有完全有效的實現房地產市場“投資熱”、“購房熱”問題，大量財富進入房地產市場，且往往難以在短時間內重新進入流通領域，很大程度上影響了其他財富分配活動，并導致財富再分配杠桿失衡的問題，不利于房地產行業的健康發展。

三、當前青年群體的需求特點

（一）青年群體的租房需求分析

在針對青年租客群體的研究中，相關學者在廣州省部分地區發放了2100份問卷，收回有效問卷2035份。結果上看，青年租客群體的租房需求如表1所示：

表1 青年群體的租房需求分析（n=2035）

結合調查結果，可知大部分青年租客更加重視社會群體認同感，租金、便利性和環境的影響居于次要地位。換言之，在“租售并舉”模式下，嘗試發揮政策價值，依然需要考慮多重因素，將文化同源性、社會基礎設施建設、綜合發展等因素納入到規劃中，謀求同步推進。

（二）青年群體的買房需求分析

同次調查中，對青年群體買房需求進行分析，結果見表2：

表2 青年群體的買房需求分析（n=2035）

從結果上看，接近50%的人員，以不動產增值為主要追求，其次分別為追求教育醫療及城市生活、改善住房環境，少數人將住房作為投資對象。綜合而言，未來工作中需要進行房價平抑和資源分配方面改善，使各地經濟環境均能趨于完善，為不動產增殖、環境優化等提供保障。

四、“租售并舉”下房地產發展長效機制的構建

（一）適當進行房價平抑

房價平抑，有助于降低買房熱、投資熱，也有助于資本流出固投領域，通過金融和消費等渠道，刺激地區、行業的全面發展。在現有限購措施的基礎上，建議增加租房相關政策力度，引導理性消費和投資。在一些經濟發展態勢較為理想的大城市，可由政府部門引導，成立PPP合作項目，廣泛開放投資渠道，允許民間資本注入。如地方性鐵路項目，該類項目具有投資規模大、收益平衡、長期穩定的基本特點，且政府引導可作為隱性擔保。注資參與建設的人員，均可獲取租房上的補貼，一方面降低買房熱，通過市場作用平抑房價，另一方面租房服務得到完善、社會建設得到推動，可平穩推進房地產行業長期發展。

（二）加強公租房和廉租房建設

研究表明青年群體租房需求帶有多樣化特點，社會群體認同感，租金、便利性和環境均得到考慮。在此背景下，嘗試發揮“租售并舉”優勢，建議加強公租房和廉租房建設。各地應進行用房需求統計，了解當地流動人員的住房需求態勢，以客觀數據為基礎，擬定公租房和廉住房的建設計劃，并定向提供給有需求的人員。如大學畢業生、貧困務工人員等。

（三）均衡房地產資源

青年群體的買房需求表明，不動產增值仍然得到廣泛重視，為求發揮“租售并舉”作用，長期推動房地產行業發展。可在后續工作中設法實現房地產資源的均衡化，適當向二三線城市傾斜，引導購買需求、資金流向，避免大量資金過度集中于少數大城市。如建議二三線城市給出租房優惠、落戶鼓勵政策、買房優惠等，增加自身的吸引力。此外還應同步進行公租房和廉租房建設，并避免房價的異常、快速上漲。

（四）重視房地產行業的綜合發展

考慮到租房、買房群體不同需求，還應在上述工作的基礎上，重視房地產行業的綜合發展，包括周邊產業、服務業、物流業等等。如在二線城市推行“租售并舉”策略，可仿效1線大城市的做法、吸收其經驗，完善租房服務、控制房價，并加強建材市場、裝修市場、運輸市場的管理，推動產業鏈建設、金融服務業完善，使地區經濟、房地產行業獲取綜合發展。

綜上，現代社會發展使針對房地產市場的優化得到更多重視。“租售并舉”模式下，可實現低端有保障、中端有支持、高端有市場，應對當前房地產發展中供求失衡、流動人口的住房需求保障難等問題。結合針對青年群體的調查結果，建議在后續工作中適當進行房價平抑、加強公租房和廉租房建設，并通過重視房地產行業的綜合發展、均衡房地產資源等措施，實現房地產行業的健康有序發展。