以房地產價格指數為虛擬標的資產的期權定價及其研究

李林茂 范魯濤 謝小鵬

摘 要：近年來，隨著城市化、工業化步伐的加快，我國房地產市場也達到了空前的繁榮，雖然在總體上對經濟社會的發展確實起到了促進作用，但房價過高、增速度過快已成為一個不容忽視問題。房地產價格指數期權作為一種創新型金融衍生產品，在國內甚至整個亞洲金融市場上幾乎空白，能夠有效對沖房價快速上漲的風險，緩解中國房地產市場進一步發展的壓力。本文基于我國各省市房價及房地銷售面積，采用加權平均的方法構建房地產價格指數，以其為虛擬標的資產構建相關期權并進行定價研究，進而探究該期權對我國房地產市場的戰略影響。

關鍵詞：期權;房地產;房地產價格指數;虛擬標的資產;期權定價

如果有人問，改革開放乃至建國以來，什么資產一直具備強勁的增值能力，歷經多次經濟危機而毫發無損，逆轉經濟周期而獨步市場，那么答案只能是房地產。房地產在中國的經濟結構里，資金量最為龐大，增值能力最強，房價的狀態

猶如火箭脫離大氣層，在真空里肆無忌憚的往上走。在2008年全球的次貸危機里，由于房地產行業乃至其體系中的所有行業都缺乏一種絕對的保護，蒸發了多少財富，如果危機在未來在此來臨時，缺乏防護的房地產體系將給我國經濟生活帶來不可挽回的損失。

從政府的宏觀角度出發，房價再這么瘋狂地漲下去，遲早是要出事的，目前我國政府已經下了相當大的功夫，但結果怎么樣，我想大家都有目共睹——該漲還是漲，買不起的還是買不起。從根本來講，傳統的政策手段是無法遏制房地產價格的上漲的，市場的作用是難以逆轉的，貿然的下調，會讓很多人半生甚至一生所創造的財富消失殆盡，這是一個事關生死的問題。未來的房地產行業如何發展，是經濟周期、資金力量的共同作用，當下能做的，就是先做好相關危機的防范工作，提供可行的、低成本的、有效的工具或者策略，幫助企業、消費者更好的面對房地產發展帶來的問題。

1 市場現狀

根據我們所搜集的我國昂地產行業近年來各地區房價及銷售房地面積的相關數據，繪制出如下折線圖1。

從圖1可以看到，過去的二十多年里，我國的商品房銷售平均價保持穩定的增長趨勢，但從房價上就已經翻了四倍，而且從圖2商品房的銷售面積來看，也是穩步擴大，因此房地產市場對我國國民經濟起著重大的經濟意義。近年來，隨著我國GDP的快速增長，我國居民消費能力也在逐步提升，但是房價在某些地區已是高的離譜，普通居民的消費能力無法匹配房價的增長速度，這種不對稱、不均衡的增長，使得普通居民生活壓力劇增。

房子作為人們日常生活的容身之所，從某種程度上來說，是不可或缺的，雖然在某種經濟意義上它歸屬于奢侈品的范疇，但是日常生活中，它所體現的一種生活必需品的特性是極其明顯的。2018年放開二胎政策出臺以后，市場上對房子的需求肯定是有增無減的，而且老年人的壽命在進一步延長，可以預見，房地產銷售、建造面積在未來幾年內保持這樣一種上升的走勢是必然的。而房價方面，它涉及到的經濟因素比較多，難以預測，仍舊存在繼續上升的可能，由此引發的爭論在我們的生活中已經頻繁出現了，因而房地產行業在房價上面臨著巨大的風險。當前，市場是無法對房地產行業的風險進行規避的，看漲的投資者正大幅度融資進場防止房價進一步上漲錯失機會，但需要全額承擔房價下行的風險，看跌的只能看著房價進一步上漲而無法參與到交易市場活動里，但也會面對自己手頭房地產資產價值縮水而無能為力的風險。因此，市場的各方參與者們都希望存在一種交易工具，滿足大家對沖風險、發現價格的需求，而我們當下的金融產品均未達到這一要求。

2 房地產價格指數的衡量

4.3.2 情景二

現假設在2016年我國金融市場上存在房地產價格指數的看漲期權與看跌期權，某投資者（持有資金100萬）在2018年6月10日做多房地產價格指數看跌期權，五年到期后于2018年6月10日以房地產價格指數進行實際虛擬交易，具體分析如下：

2016年6月10日（房地產價格指數7476點），該投資者以100萬（即投入成本100萬）資金共買入1771份看跌期權，于2018年6月10日（房地產價格指數7892.36點）到期，由于房地產價格指數行情與該投資者預期方向相反，故在期權到期日放棄行權，虧損為期權費用100萬。其實，作為理性的投資者來講，在房地產價格指數看跌期權到期之前，房地產價格指數經歷較大幅度拉升破位時，他便會選擇將自己手中的看跌期權轉售給其他投資者，故其損失遠小于100萬。其實這個損失也應該完全由該投資者自身承擔，由于其判斷失誤，故其應該為自己的決策承擔一定的損失，相對來講由于其放棄行使看跌期權權利，已經大幅度地減少了其個人的損失。

而對于一份看跌期權具體盈虧圖如圖4。

4.4 實證總結

經上述兩情景實證分析，非常明顯地體現出了期權對于保護投資者利益所起的作用。對于情景二也即投資者對房地產市場發展方向的預期出現偏差時，依舊能在很大程度上減少其損失程度，因為作為期權的多頭，其手中掌握著權利行使與否的決定權，故能在與預期出現較大偏差時起到及時止損的作用。此外，我們發現若投資方向與市場實際走勢相同時，由于杠桿的存在較大幅度地提高了其盈利水平。因此，作為高風險的房地產市場，也足以彰顯房地產價格期權存在的必要性。

5 研究結論

房地產價格指數期權是眾多衍生品的一種，其重要性不言而喻，不僅可以用以套期保值，還可以用以發現價格，甚至還能用于解決普通百姓的生活需要，是極為優惠實用的工具。目前，房價及購房問題仍是我國政府需要重點關注及解決的問題，本篇文章對于房地產價格指數期權的研究，在某種角度提出了關于房地產問題的應對策略，在當前金融市場仍處于建設階段的情況下，許多東西值得我們的進一步探究。房地產價格指數期權提供的是一種思路，不僅是對于房地產問題的解決，還有一些實物現貨，甚至虛擬資產的風險對沖、規避也可以借鑒我們的這個思路。在一定的條件下，根據我們所構建的指數模型以及期權定價模型，都可以找到適合現實要求的金融衍生產品。

另外，對于這次的研究，我們覺得在放寬條件的情形下，許多因素諸如無風險利率、收益率的波動率、時間跨度，是需要使用更加復雜的數理統計方法進行調整后才能套用我們所展現的期權模型以及一系列的交易操作。這些數理操作是比較復雜的，已經超過我們此次的研究預期，但是其對我們的實際經濟生活有著非常重大的意義，在未來的探究應該著重這些方面的內容。

其次，我們認為，在奇異期權的概念下，根據實際的經濟狀況，可以在基礎期權的前提下，為期權添加更多的內容，讓房地產價格指數期權可以更加適合不同人群的要求，為該期權的交易增添更加的魅力。期權是相當具有吸引力的金融衍生工具，房地產價格指數期權同樣適用于一些期權交易策略，這為我們的房地產領域參與者帶來了更多的可能，為整個金融體系帶來強大的力量，為金融體系、經濟生活的穩定運行提供保障。

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