近年來成都市房價變動因素的研究與探討

何蕭然 郝麗娟 李芳芳 李嵐

摘 要：隨著社會的進步，人類的發展，經濟的提升和居民生活質量的提高，房地產業現已成為我國國民經濟發展的支柱產業。在房地產市場發展過程中，房地產價格及其變動趨勢往往難以預測。一線城市形成了令人難以承受的“天價”，二線城市房價近年來也有趕超之勢，其上漲速度也讓老百姓瞠目結舌，而政府出臺的各種政策也會引導房價發生變動，同時房價也受到來自外部環境因素的影響。本文通過對成都房價影響因素的研究和分析，旨在了解影響成都市房地產價格的因素，同時可以對成都的房地產價格做出一定的預測。預期未來房地產的發展會朝著良好的方向發展。

關鍵詞：房價;影響因素;房產稅;限購

一、宏觀政策影響因素分析

（一）“一帶一路”戰略提升城市定位

成都自古便是西部核心城市，作為西部大開發的戰略高地，而今東接長江經濟帶，又作為“一帶一路”的東部起點，成都的發展前景不可限量，2015年9月，成都市出臺了《成都市貫徹落實國家“一帶一路”和長江經濟帶發展戰略的實施意見》，進一步表示成都將加入到“一帶一路”戰略的大背景下形成區域經濟協調發展。在新一批一線城市中，成都高居榜首，“一帶一路”的政治環境功不可沒。成都本身的城市熱度會因此得到提高。而城市熱度亦將策動城市房價的增長。

（二）限購政策和產權轉讓制度反向推動房價

2017年3月24日，成都房地產限購政策正式執行;2017年4月12日后，在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品房和二手住房），必須在戶主取得不動產權證滿3年期限及以上方可轉讓出售。兩大政策的出臺，目的是在于規范市場，抑制成都過熱的炒房行為，但是對房價的抑制作用不大，房價在17年依然迅速增長。一是因為，限購令改變了部分人群對房地產價格市場前景的預期。二，限購政策類似許可證的作用，使得一些人群認為購房能帶來更可觀的預期收益，于是購進了多套房產，進一步碾壓了限購政策直接帶來的需求減少，反而推動了需求上升。

二、經濟影響因素分析

（一）良好經濟社會環境提升城市房價

成都擁有西南地區金融行業中心地位，金融機構和金融理財產品的金融交易量居國內西部城市第一位，證券投資、基金交易量僅次于深圳、上海，排列全國第3位，加之成都作為“一帶一路”的樞紐位置，接受著來自國內外各地的資源，國內自東南亞進口的初級產品原材料通過云南到成都的鐵路樞紐運輸，而國內出口到東南亞以及中亞地區的產品也經成都南北發出。綜合各種得天獨厚的條件，給予了成都良好的經濟環境。促進成都本地發展，提高成都城市熱度，也帶動了成都房價上漲。

（二）成都CDP及人均收入增長助推房價

成都的GDP從2012年的8017.6億元迅速增長到2016年的12170.23億元，相比2012年至今總量增長了51%，說明成都自身擁有良好的經濟發展條件。同時成都社會工資的平均水平也逐步提高，2012年在崗就業人員的年平均收入從48302元增長至2016年的74408元，成都市民的可支配收入相應的逐漸提高。工資的逐年上漲當然也會促進房價的上漲。不動產在社會發展的過程中有伴隨通貨膨脹增長的必然趨勢，因此可以看出成都房價自身擁有著上漲的環境。

三、社會結構影響因素分析

（一）人口數量擴大與人口結構優化增加購房需求

2016年成都常住人口凈增至1398.90萬人，新增23萬人。為了開發簡陽國際機場，進一步擴寬成都的對外道路，原屬資陽市縣級市簡陽市由成都市政府親自管轄，初步預估2017年常住人口將達到1591.8萬人。2016-2017年，成都市政府又出臺了13條人才計劃，預吸引大量人材落戶蓉城。成都在新時代中，更加需要勞動力和高素質人才，這些都將形成成都人口增長的基本條件。

（二）核心地理位置吸引人口聚集

成都發展的另一大優勢是其處于西部地區的中心。成都對周邊城市具有很大的輻射能力，例如西安，重慶，貴陽，昆明等五大西部最發達城市，可形成一個經濟圈，從地理位置看成都東接重慶，北連西安，南至貴陽與昆明，可謂處于這個經濟圈的中心。五大城市之間互通樞紐，加強區域間合作，交換生產資源分配，可以相互促進相互發展，更能積極響應國家的“一帶一路”政策開發，帶來巨大的經濟效益，同時吸引更多高素質人才參與建設“一帶一路”和西部開發，形成良性循環。

四、抑制房價上漲的相關措施研究——以房產稅為例

早在2011年上海和重慶已成為房產稅改革試點城市，例如上海人均占有60 m2 的“免稅面積”，超出部分按照0.6%的稅率征收，以房產交易價的70%為計稅基礎，假設我們家一家三口以10000/m2 的價格購買200 m2 的房產，我家共有180 m2 的免稅面積，超出的20 m2 的房產應繳房產稅，即20 m2 *10000元*70%*0.6%（稅率）=840元的房產稅。

（1）在成都囤房炒房的市場下，可以實施“累進制，懲罰性”的房產政策，這對于囤積房產的群體而言將會給予很大的壓力，在成都依然存在房產需在3年所有以上才能售賣的政策下，兩大政策相結合，囤房炒房群體面臨至少3年以上的房產稅直接成本支出。第一套免征，從第三套開始累進稅率，這樣的高額稅負會給炒房群體帶來更大的成本投入，使得炒房群體望而生畏，自動退出市場。

（2）可實施賣方征稅的房產稅政策，例如出售自有房產，個稅按20%的比例計征房產稅，假設在成都房產市場10000元/m2的均價下，賣出100 m2 的房產至少繳納20萬的個稅也是具有威懾力的手段。

房產稅政策是否可以成功的調控房價需要看房產稅政策所帶來的成本轉移是否切實有效。例如，房產稅政策的確給予了炒房團體較大的成本壓力，有可能降低房地產市場兇猛的剛需，在新政策開始實施的一段時間內，樓市會受到一定程度的沖擊，一是因為消費者尚且不清楚房產稅的具體影響，對房產的需求滯后會普遍出現，房價因需求降低的緣故會出現折點，甚至一定程度的下降，加之房產稅的政策的確給多房產和炒房群體帶來更大的成本負擔，若其無法負擔新增的成本，樓市熱度進一步下降，可留出更多住房給剛需者。

五、成都房價走向趨勢預測

首先，在國家重點建設成都“一帶一路”戰略支持下，勢必帶來巨大的資金技術投入，進一步促進該地區的經濟發展。不動產的價格會隨著經濟發展以及通貨膨脹的程度逐步提高，這是社會發展的必然趨勢。故房地產價格上漲是大勢所趨。

成都良好的生活環境，可吸引大量的外來人口生活居住，同時可提供大量的有效勞動力。在招募人才政策的作用下，高新技術人才數量勢必進一步提高，人口結構進一步優化。房地產市場剛需勢必進一步加大，在“需求影響價格”的供求關系調節下，房地產價格勢必也會隨之逐步提高。

但是，國家政府已經確立了“住房屬性回歸本質”的核心思想。實打實的推出各項抑制炒房的政策。在今年之前成都限購令未覆蓋到的青白江區已經覆蓋。在3月的全國人大會議上，明確將房產稅提上議程。今年7月，部分二線城市也設定了“房價漲停板”，國家在全國30余個城市打擊了炒房團，打擊投機炒房團伙、房地產黑中介、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。同時，棚戶區安置改為貨幣化處理，即賠錢不賠房。這許多的政策整改，提現了國家政府的決心，也讓住房剛需者看到了希望。

綜上所述，可得出以下預測結論：以成都為代表的二線城市房價會呈現穩中增長的變動趨勢。二線城市房地產有猛烈增長的趨勢，但是在國家政府有效合理的引導下應該會使其以合理的速度增長。

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