西北民族地區房地產發展影響因素分析

陳斐

摘 要：房地產行業市場化的進程不斷加快，對地方經濟貢獻值不斷加大，成為經濟發展中必不可少的重要產業。然而在城市發展和經濟轉型、房地產行業會出現衰退的現象：住房空置率上升、房價高于收入比、市場上的供過于求、可持續發展動力不足。

關鍵詞：周期性 房地產 對策及建議

一、前言

本文以西北城市中的西寧市為研究樣本，將對房地產周期的波動進行分析，首先存在周期波動，并且房地產波動受宏觀經濟、金融政策，其次房地產投機造成了通貨膨脹和房地產泡沫。由于房地產具有區域性，對西北地區資源型的城市研究較少，所以從西北城市出發。

二、西寧市經濟發展現狀

從西寧市的生產總值GDP可以劃分為以下幾個階段第一發展階段2000—2003年，全市的gdp由101億元增加到174億元，。第二階段發展2005年-2010年人民生產總值由237.57億元增值到2010年的680億元。在2000-2010出現了三次波峰（2005、2008、2010），兩次波底（2006、2009）。總體上是穩步上升趨勢。第三階段衰退階段（2011-2017）全市的GDP由770.07億元增長到1284.91億元。雖然有兩個階段的GDP增長速率在增加，但是增長率的總體趨勢是下滑的，尤其是在2016年開始增長速率降到10%以下，房地產出現衰退期。

三、西寧市房地產市場發展分析

通常是隨著西寧市宏觀經濟波動和資源的開采利用波動，西寧市的房地產會跟隨兩者的波動而產生波動。從2000年到2017，西寧市的房地產出現了成長、繁榮、衰退。

（一）房地產投資狀況

從房地產的投資占固定資產的投資總體來看（如圖3.1所示）投資占比在（2003、2008、2015、2017）所占數額下降，災005和2001年比重上升說明2000年到2013年 、2017年投資者對于西寧市的房地產市場發展的信心還是比較樂觀的，但是從2013年以后，房地產的投資規模和房地產投資占固定資產投資比例都開始下滑，說明投資者對于西寧市的房地產市場發展信心不足，從而減少投資規模。

（二）房地產價格水平

從房地產價格來看，201年6642元相比2000年1400元，增長了4倍左右。房地產價格增長率出現了以下幾個階段：第一階段（2000-2004年），這個階段價格處于相對平穩時期，平均變化幅度僅為5.25%，所以這個階段西寧市的房地產價格相對平穩;第二個階段（2005-2006年），這個階段急速變化時期，變化平均幅度為74%;第三階段段（2007-2011年），這個階段房地產價格快速增加階段，增長率雖然2010年出現小幅下滑，但是年平均增長率為14.09%，所以這個階段是快速增加階段;第四階段（ 2012-2017年），整體下滑階段，這個階段房地產價格雖然整體看似穩定，但是結合西北城市人均可支配收入3年的人均可支配收入超過20000元等方面來比較，是出于低位的，所以這個階段是下滑階段。

（三）數據指標選取

西北城市生命周期與房地產發展關聯性的實證分析及結論.本文研究所選取的數據來源于《青海省統計年鑒》、《西寧市統計年鑒》和《西寧市統計公報》。選取西寧市的2000年一2017年的年度數據作為樣本進行實證分析，部分數據是在原始數據基礎之上整理計算所得.

本文按照房地產周期波動間接影響因素的分析，選了各個指標，進行主成分

分析，首先是影響房地產供給的投資開發數據，其次是影響需求的 GDP、城鎮

居民收入同時用商品房銷售面積以及銷售額來表示房地產市場。

四、對策建議

房地產市場發展的不穩定和周期波動性大的這些特征，主要是由于房地產投資規模的不合理而直接或者間接引起的。在西北城市中這些不合理的投資來源主要分為房地產開發商的不合理投資和外部資金的不合理投資。這些外部資金主要來源于國家金融機構、民間資本以及企業資本。

西北城市的居民收入通常是貧富差距大和兩極分化嚴重，這造成了擁有住房的居民其對于住房的投機需求較大，而對于收入較小的居民，對于住房的剛性需求較大。為了解決投機和滿足低收入群體的住房需求，并且防止由于財富效應的擴大，政府應該牽頭和房地產企業等建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度。

產業結構單一是西北城市的典型特征之一，大多數工業城市經濟發展依靠煤炭、石油、天然氣和金屬礦物的開發利用，而這些都是有儲存量限度的，因此工業型城市必須優化產業結構。

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