物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

摘要：本文從物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控現(xiàn)狀展開(kāi)分析，并以此為依據(jù)，提出建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控力度;優(yōu)化業(yè)務(wù)流程管控，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性;增強(qiáng)信息溝通與交流，建立APP客戶(hù)端;提高內(nèi)部監(jiān)督力度，防范資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生等幾個(gè)方面的應(yīng)對(duì)措施。希望物業(yè)公司在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，健全財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，促進(jìn)公司的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;財(cái)務(wù)內(nèi)控;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范;內(nèi)部監(jiān)督

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 ??文獻(xiàn)識(shí)別碼：A ?文章編號(hào)：

2096-3157（2019）29-0042-02

一、引言

在物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在多方面不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，給房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理工作提出了更高的要求，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)公司也在不斷擴(kuò)張，伴隨著規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)公司的發(fā)展也漸漸進(jìn)入瓶頸期。因此，物業(yè)公司要想創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，就要找到適合自身的發(fā)展方式，樹(shù)立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。基于此，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公司的資金進(jìn)行嚴(yán)格的管控，還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理力度，搭建健全的溝通系統(tǒng)，加快信息的傳遞速度，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失，完善內(nèi)部控制制度，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控現(xiàn)狀

物業(yè)公司在發(fā)展的過(guò)程中，內(nèi)部員工工作隨意性較強(qiáng)，日常操作的信息化技術(shù)含量不高的問(wèn)題。此外，物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，沒(méi)有建立健全的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生時(shí)無(wú)法及時(shí)預(yù)警并作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，進(jìn)而無(wú)法創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益。

物業(yè)公司從業(yè)人員整體素質(zhì)較低，內(nèi)部控制觀(guān)念不強(qiáng)，公司規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)程度較低;另外，物業(yè)公司的大多數(shù)資金來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)，但是經(jīng)常因?yàn)榫S修不及時(shí)管理服務(wù)不到位等導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量與管理態(tài)度不滿(mǎn)意，物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系不和諧;最后，物業(yè)公司的內(nèi)部監(jiān)督考核機(jī)制不健全，物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用收益率低，不利于物業(yè)公司健康可持續(xù)發(fā)展。

三、物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控力度

從物業(yè)公司的收費(fèi)制度進(jìn)行分析，沒(méi)有對(duì)各個(gè)小區(qū)臨時(shí)場(chǎng)地的租賃業(yè)務(wù)制定明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目部在辦理租賃業(yè)務(wù)的時(shí)候執(zhí)行力不強(qiáng);從財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的角度進(jìn)行分析，制度建立的不完善導(dǎo)致執(zhí)行過(guò)程出現(xiàn)偏差。因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，梳理車(chē)輛管理費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)等。在各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展的過(guò)程中，找到其中的薄弱環(huán)節(jié)，開(kāi)展合理的預(yù)算編制工作，定期分析運(yùn)營(yíng)情況，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的順利開(kāi)展做好鋪墊。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估貫穿于各項(xiàng)環(huán)節(jié)當(dāng)中，制定戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)，采取有效的應(yīng)對(duì)措施，不斷提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從以下幾個(gè)方面入手，加強(qiáng)內(nèi)部管控力度：

（1）物業(yè)公司要拉近與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同簽訂的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮公司成本支出與效益配比，開(kāi)展合理的成本分析與測(cè)算，確定合理的服務(wù)價(jià)格與時(shí)間。

（2）在進(jìn)行治安管理的過(guò)程中，保安人員要保證24小時(shí)在崗，不定期在小區(qū)內(nèi)巡邏，不斷擴(kuò)大電子監(jiān)控設(shè)備的覆蓋面。利用先進(jìn)的信息化系統(tǒng)，掌控小區(qū)的治安情況，還要加強(qiáng)與轄區(qū)內(nèi)派出所的合作，合理利用資源，保證小區(qū)的安全性，避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生。

（3）物業(yè)公司要合理的規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)，安置電子監(jiān)控與自動(dòng)進(jìn)入系統(tǒng)，對(duì)收費(fèi)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，制定明確的業(yè)務(wù)制度，對(duì)長(zhǎng)期不繳費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行催收。與此同時(shí)，針對(duì)于各項(xiàng)公共設(shè)備與設(shè)施應(yīng)當(dāng)制定明確的養(yǎng)護(hù)制度，定期檢查，保證其能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（4）對(duì)我國(guó)稅制的改革務(wù)必要開(kāi)展合理的稅收籌劃工作，財(cái)務(wù)人員要掌握基本的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)當(dāng)中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行明確的說(shuō)明，盡可能索要增值稅專(zhuān)用發(fā)票，進(jìn)而降低公司的稅負(fù)支出。在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，務(wù)必要保證資金流與票據(jù)的統(tǒng)一性，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（5）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的盈利方式，由于物業(yè)公司僅僅依靠物業(yè)管理費(fèi)難以維持，可以利用有償服務(wù)、車(chē)輛看管、室內(nèi)清潔等多個(gè)方面的服務(wù)。根據(jù)業(yè)主的個(gè)性化需求，逐步提升服務(wù)質(zhì)量，要保證開(kāi)展的業(yè)務(wù)與業(yè)主的生活信息相關(guān)，例如代管車(chē)輛，代接子女等。由于社會(huì)的不斷進(jìn)步給物業(yè)公司創(chuàng)造了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，單位應(yīng)當(dāng)逐步推出新的服務(wù)項(xiàng)目，滿(mǎn)足業(yè)主的基本需求。

2優(yōu)化業(yè)務(wù)流程管控，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性

（1）物業(yè)公司應(yīng)建立起清晰的采購(gòu)流程，按照資金計(jì)劃和預(yù)算實(shí)行管控，加入出入庫(kù)管理環(huán)節(jié)，促進(jìn)采購(gòu)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)之間的溝通，緩解公司的成本壓力;對(duì)資產(chǎn)的使用情況進(jìn)行管理，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，有效提高工作效率。在報(bào)銷(xiāo)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展合理的會(huì)計(jì)審核工作，嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司應(yīng)建立收費(fèi)臺(tái)賬，總部財(cái)務(wù)定期檢查，與各項(xiàng)目收費(fèi)人員進(jìn)行工作核對(duì)，對(duì)于沒(méi)有及時(shí)收回的款項(xiàng)，要及時(shí)找到責(zé)任人查明原因，制定催款計(jì)劃并嚴(yán)格落實(shí)，從根本上避免收費(fèi)等相關(guān)人員出現(xiàn)徇私舞弊的情況。另外，通過(guò)編制收款情況報(bào)表的方式，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

（2）對(duì)于各項(xiàng)租賃業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)執(zhí)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加IC卡出入環(huán)節(jié)，使財(cái)務(wù)人員能夠掌握車(chē)輛的數(shù)量與收費(fèi)情況。在每個(gè)月末實(shí)行隊(duì)長(zhǎng)工作，對(duì)收費(fèi)情況進(jìn)行核對(duì)，由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行核算。通過(guò)不斷完善收款環(huán)節(jié)的制度，能夠加強(qiáng)整個(gè)業(yè)務(wù)流程的監(jiān)督力度。就當(dāng)前物業(yè)公司的財(cái)務(wù)內(nèi)控情況進(jìn)行分析，雖然已經(jīng)實(shí)行了內(nèi)部控制工作，但是業(yè)務(wù)流程還有許多提升的空間。公司可以合理利用信息化技術(shù)，對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行動(dòng)態(tài)化追蹤，具體闡述如下：①將財(cái)務(wù)監(jiān)督檢查作為基礎(chǔ)內(nèi)容，對(duì)于涉及到資金流動(dòng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，增強(qiáng)各個(gè)部門(mén)的溝通與交流，為財(cái)務(wù)部門(mén)提供真實(shí)的數(shù)據(jù)。②審計(jì)部門(mén)要發(fā)揮實(shí)際效用，對(duì)不合理的流程進(jìn)行完善與修整，進(jìn)而優(yōu)化整個(gè)業(yè)務(wù)流程，促進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的順利開(kāi)展。

3增強(qiáng)信息溝通與交流，建立APP客戶(hù)端

物業(yè)公司在開(kāi)展財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)搜集各方面信息，進(jìn)而拓寬信息渠道，增強(qiáng)內(nèi)部的交流與溝通，從以下幾個(gè)方面入手：

（1）物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)工作會(huì)議，更加直觀(guān)地了解到公司的發(fā)展動(dòng)態(tài)，實(shí)現(xiàn)上下級(jí)的交流。在會(huì)議進(jìn)行的過(guò)程中，各個(gè)小區(qū)的員工都要進(jìn)行問(wèn)題整合，并反饋給領(lǐng)導(dǎo)層，使領(lǐng)導(dǎo)了解運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題環(huán)節(jié)，以便于日后經(jīng)營(yíng)管理工作不斷完善。

（2）與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行溝通，了解管理與服務(wù)中存在的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)如果能夠發(fā)揮實(shí)際的作用，找出內(nèi)部控制的不足之處，就能夠有效提升業(yè)主的滿(mǎn)意度，在一定程度上提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司可以采取網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查的形式，從綠化服務(wù)、收費(fèi)情況與維修反饋等方面入手，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行整合分析。

（3）物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與費(fèi)用使用情況張貼在宣傳欄中，使業(yè)主能夠了解資金的使用情況，對(duì)于提前繳費(fèi)的業(yè)主可以給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，如大豆油、洗衣液等生活用品，鼓勵(lì)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而加快資金的回收速度。

（4）物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)立足于實(shí)際情況，建立屬于物業(yè)公司的物業(yè)群，管理層、業(yè)主委員會(huì)成員與業(yè)主都可以在手機(jī)APP中同時(shí)登錄使用，增強(qiáng)信息的交流，為群眾的生活提供便利。例如可以發(fā)布停電停水的信息，或是拾物信息等，為業(yè)主解決實(shí)際的問(wèn)題，進(jìn)而構(gòu)建智慧社區(qū)。

4提高內(nèi)部監(jiān)督力度，防范資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生

物業(yè)公司通過(guò)招聘、選拔等人力資源管理方式，以及加大對(duì)職工教育經(jīng)費(fèi)的投入，構(gòu)建高素質(zhì)的人才管理隊(duì)伍。在日常的監(jiān)督與管理工作中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系，利用信息后臺(tái)提供相關(guān)數(shù)據(jù)，解決物業(yè)收費(fèi)還依賴(lài)于人工操作的問(wèn)題，利用線(xiàn)上收費(fèi)軟件，在前期導(dǎo)入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，減少財(cái)務(wù)人員的工作量，保證財(cái)務(wù)分析的合理性。另外，物業(yè)公司要注重事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與事中的延伸管理，從計(jì)劃管理、物料采購(gòu)與資產(chǎn)升值等方面，加強(qiáng)監(jiān)督控制力度，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。由于物業(yè)公司的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源就是停車(chē)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)杜絕私設(shè)小金庫(kù)或是損害業(yè)主利益的事情發(fā)生，進(jìn)而降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。最后，對(duì)相應(yīng)的資源進(jìn)行合理的調(diào)配，防止出現(xiàn)資金截流的問(wèn)題發(fā)生，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的管理，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生，保證資金管理的安全性。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化與發(fā)展，給物業(yè)公司帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，導(dǎo)致單位出現(xiàn)不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。基于此，物業(yè)公司要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就要對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系完善中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析。在增強(qiáng)與業(yè)主溝通的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)控力度，保證經(jīng)營(yíng)決策的合理性。與此同時(shí)，提高自身的財(cái)務(wù)管理效率，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理機(jī)制，優(yōu)化工作流程，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的發(fā)展目標(biāo)。

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作者簡(jiǎn)介：

方勇志，供職于廈門(mén)市翔安市政集團(tuán)有限公司。