房地產估價機構發展困局及應對

王燦

摘 要：房地產估價行業經過近三十年的快速發展目前遇到了瓶頸，傳統估價業務受到大數據的沖擊業務量急劇萎縮，各估價機構為了獲取業務惡意競爭。本文針對當前房地產估價機構面臨的困局，提出一些應對方法。

關鍵詞：房地產估價;困局;大數據;復合型人才

一、房地產估價行業的發展歷程

隨著改革開放的推進，我國城鎮國有土地使用權有償使用制度的誕生，房地產估價活動開始復興。我國人事部和建設部于1993年共同建立了中國房地產估價師執業資格制度，當年經過嚴格考核，認定了我國第一批140名房地產估價師。1994年頒布的《城市房地產管理法》法律規定國家實行房地產價格評估制度，明確賦予了房地產估價的法律地位，房地產估價行業逐漸發展起來。房地產估價機構自2000年脫鉤改制以來，估價機構數量，估價師人數和房地產估價從業人數得到迅猛發展。截至到目前為止，我國共有房地產估價機構接近6萬家，注冊房地產估價師近6.4萬人，房地產估價從業人員逾30萬人。目前，絕大多數估價機構依然從事著傳統的估價業務類型：房地產抵押評估、涉稅交易評估、司法評估、征收評估等。業務類型比較單一。

二、房地產估價機構的發展困局

這些年，由于房地產估價機構成立的門檻不高，大量新成立的房地產估價分支機構和小估價機構紛紛搶奪傳統評估業務，由于競爭的加劇，造成了估價收費逐年下降，估價收費過低的結果直接導致估價報告質量的下降，給客戶的感覺就是估價工作技術含量低，估價機構和估價人員專業化程度不高，造成了估價機構和估價人員社會地位普遍較低。

隨著互聯網和信息技術的快速發展，人類步入了大數據時代。大數據是把雙刃劍，一方面方便了我們估價機構對評估數據的收集同時也對我們估價業務造成嚴重的沖擊。在大數據的背景下，線上自動估價技術已經快速應用到銀行、稅務和法院等行業。（1）目前絕大多數的銀行采用線上系統評估住宅類押品。（2）稅務部門多年前已經采用線上評估系統評估住宅類的納稅價格。隨著數據的積累和技術的成熟，商業和工業類的非住宅評估采用線上評估系統也將是大概率事件。（3）2018年8月28日我國最高人民法院發布《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》，文件規定確定處置財產首先由涉訴雙方確定價格，涉訴雙方不確定價格的采用網絡詢價平臺詢價，無法詢價的才委托估價機構進行評估。

最近幾年市場變化之快讓人始料不及，大數據的運用造成估價機構的傳統業務急劇萎縮，經粗略統計大概失去近70%的傳統估價業務。

三、房地產估價機構的應對

在房地產估價業務急劇萎縮，在數量龐大的房地產估價機構為了生存持續打價格戰的情況下，房地產估價機構如果不求改變仍然堅持傳統業務，將很難生存下去。估價機構如要持續發展，需要做好如下幾點：1、培養高素質的復合型人才。未來人們不是真的不需要專業估價了，也不是對專業估價的需求減少了，而是需要高品質高質量的估價服務。如何才能做好高質量的估價服務，首當其沖的是要具備高素質的復合型人才。目前估價機構普遍重業務，輕人才培養，缺乏長遠的眼光造成估價機構缺乏高素質人才。接到一份稍微有點難度的估價業務，首先想到的是否有估價模板，沒有估價模板就不會做。這樣的估價機構是走不遠，活不久的。估價機構必須重視人才培養，可以在本機構中選擇能夠靜下心，頭腦靈活的，熱愛學習的估價師重點培養，鼓勵其學習估價行業所涉及的法律法規，學習資產評估相關知識努力爭取取得資產評估師證書，學習一級造價工程師相關知識爭取取得一級造價工程師證書，鼓勵其積極參加協會組織的繼續教育，鼓勵其走出去積極參加同行交流會，了解市場的新動向，尋找市場新機遇。通過學習交流可以作為老師向其他估價人員進行業務培訓，從而提高公司估價人員的整體技術水平。2、開拓新的業務領域，別人的存量是我們的增量。（1）資產評估業務領域 。2018年開始資產評估資質的取得變得比較容易。在此之前取得資產評估資質至少需要8名資產評估師，現在只需要兩名已備案的資產評估師（其中一名備案滿三年的資產評估師做為技術負責人并且在估價機構中有一點股份），而且現在資產評估師的考試相比以前無論從報名條件和考試年限都寬松很多。《資產評估法》出臺以后，地方國資委對國有資產的租金評估報告等都要求用資產評估報告出具。因此房地產估價機構積極取得資產評估資質也變得順理成章。（2）房地產測繪和不動產測繪業務。目前全站儀和GPS的市場價格比十年前相比價格便宜，因此對于估價機構來說，增加測繪資質的成本不高。房地產測繪和地籍測繪在征收評估，不動產權屬登記，司法評估等業務中都有涉及，市場前景廣泛。（3）房地產經紀業務。房地產估價機構利用對市場信息的了解，利用自己的專業知識，開展工業地產、商業店面、酒店、辦公樓等居間代理服務，由于房地產估價機構對稅費，對銀行融資，對交易政策較為熟悉，因此居間代理成功率相對較高。除此之外，一些規模大的機構開拓全過程造價咨詢服務，開展維穩評估等業務。我認為估價機構應該以房地產估價業務作為公司核心業務，積極開拓與房地產估價相關度較高的業務，實現對客戶的“一條龍”服務。

四、結束語

房地產估價機構如果能夠堅持依法執業，遵循科學嚴謹的評估工作程序，規避估價執業風險，提高員工的綜合素質，培養復合型的人才;拓寬新的業務領域，多元化發展;房地產估價機構肯定可以長遠可持續發展。